Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

WEG: Kostenübernahme v. Instandhaltungskosten bei Sondernutzungsrecht? (Garten)

18.08.2021 22:44 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Zum Thema der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung nach dem neuen WEG, was auch für das Sondernutzungsrecht Anwendung findet; Qu.: BeckOK BGB/Hügel, Rn. 7, WEG § 13.

Guten Tag!

Unsere WEG hat einen Dienstleister damit beauftragt, unser 5000qm großes Grundstück in Gemeinschaftseigentum gartentechnisch auf Vordermann zu bringen. Nun habe ich als einziger ein Sondernutzungsrecht an einem 1500qm großen Anteil des Gartens. Für mich war eigentlich klar, dass die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten (gem. allg. Rechtsprechung also das "Beschneiden von Bäumen und Büschen sowie der Abtransport des dabei anfallenden Abfalls") für meine Sondernutzungsfläche ebenfalls durch die WEG gezahlt wird. (45% der Rücklagen unserer 7-Parteien-WEG zahle ich aufgrund der entsprechenden Wohnungsfläche in die Kasse ein; daher erschien mir meine Überzeugung auch keinesfalls ungerecht bzw. ungerechtfertigt).
Aus der Teilungserklärung hier die relevanten Abschnitte:

§ 5 Gebrauchsregelungen nach§ 15 WEG {Sondernutzungsrechte)
Es werden folgende Gebrauchsregelungen getroffen:

1.
Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum.
Es wird den jeweiligen Eigentümern einzelner Sondereigentumsrechte das ausschließliche
Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums wie folgt zugewiesen:
Grundstücksflächen
Bezeichnung der Fläche
Stellplatz 1
Stellplatz 2
[...]
gekennzeichnete Grundstücksfläche Nr. 1

[...]
Für alle Sondernutzungsrechte gelten folgende Bestimmungen:
Jeder Sondernutzungsberechtigte hat die seinem Sondernutzungsrecht
unterliegenden Flächen und Einrichtungen auf seine Kosten allein zu unterhalten.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

§ 8 Instandhaltung, Instandsetzung
[...]
4.
Die Instandhaltung der Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte
eingeräumt sind, obliegt den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Meine Frage ist, wie diese beiden Paragraphen zusammenzubringen sind. § 8 besagt klar, dass die Instandhaltungskosten beim Inhaber des Sondernutzungsrechts liegen. § 5 hingegen spricht nur von "Unterhaltungskosten", die meiner Durchsicht verschiedener Rechsprechungen nach, bezogen auf einen Garten, mit den Pflegekosten gleichzusetzen sind, also z.B. Rasenmähen. Aber nicht mit den Instandhaltungskosten.

Ganz offensichtlich schließt sich beides aus. Kann ich davon ausgehen, dass § 8 ganz grundsätzlich gilt (als Satzbaustein bei einem WEG-Vertrag), der aber durch § 5 konkretisiert wird und letzterer damit entscheidend ist, oder bedeutet das, dass in diesem Kontext "unterhalten" mit "instandsetzen" gleichzusetzen ist?

Für eine rechtliche Einschätzung wäre ich dankbar.

19.08.2021 | 01:07

Antwort

von


(911)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Gerne zu Ihrer Frage:

Eine Teilungserklärung (wie auch Gesetze) ist nach dem redaktionellen Inhalt, der Systematik und teleologisch (= Frage nach dem Sinn und Zweck) auszulegen.

Redaktionell und auch in der Gesetzessprache des WEG (§ 13 Absatz 2 WEG) wird - in anderem Zusammenhang - unterschieden zwischen Instanthaltung und Instandsetzung:

Absatz (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des
Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung
bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.


Das nach bisherigem Recht bekannte Begriffspaar Instandhaltung und Instandsetzung wird in § 13 Abs. 2 durch den Oberbegriff Erhaltung (→ § 19 Rn. 1 ff) ersetzt. Die Pflicht zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Steht der zu erhaltende wesentliche Bestandteil hingegen im Sondereigentum, trifft diese Pflicht – vorbehaltlich einer abändernden Vereinbarung – den jeweiligen Wohnungs- als Sondereigentümer (Jacoby ZWE 2017, 150). Der Begriff „bauliche Veränderung" wird in § 13 Abs. 2 nur deshalb nicht verwendet, weil solche nach § 20 Abs. 1 auf das gemeinschaftliche Eigentum begrenzt sind (BT-Drs. 19/18791, 51), inhaltlich besteht jedoch mit Ausnahme der verschiedenen Eigentumssphären kein Unterschied.

Nach § 16 WEG Absatz 2 gilt:

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem
Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder
bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.


Dem unterlegten Satz 2 dieses Absatzes ist zu entnehmen, dass eine abweichende Verteilung möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 20.08.2021 | 00:32

Ich danke Ihnen erst einmal, Herr Burgmer! (interessante Vita übrigens)
Nur hilft mir das nicht wirklich weiter. Abgesehen davon, dass die von Ihnen zitierten Auszüge aus dem WEG sich auf "Sondereigentum" beziehen und nicht auf "Sondernutzungsrecht", beantworten Sie meine Frage eigentlich gar nicht. Ich möchte wissen, ob ich basierend auf den von mir aus der Teilungserklärung zitierten Passagen einen Anspruch darauf habe, dass die auf dem Bereich des Grundstücks, an dem ich ein Sondernutzungsrecht habe, stehenden Bäume auf Kosten der WEG beschnitten werden oder nicht. Dass man das in der Eigentümerversammlung individuell regeln kann, ist schon klar, nur steht keine an. Ich muss also argumentieren können basierend auf der Teilungserklärung, warum bitteschön auch die Bäume, die auf meinem Sondernutzungsrechtsanteil stehen, mit zu erfassen sind.

Viele Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.08.2021 | 11:28

Gerne zu Ihrer Nachfrage,
Mir ging es zunächst um die redaktionelle Interpretation des Begriffspaars Instandhaltung und Instandsetzung, die eben § 13 Abs. 2 durch den Oberbegriff Erhaltung ersetzt wird.
Da der Gesetzgeber einheitliche Semantik verwendet, ist das also sowohl auf Ihr Problem des Sondernutzungsrechts, als eben auch auf das Sondereigentum anzuwenden.

Im Zweifel - wie vorliegend - wird man auf § 10 WEG und die dazu ergangene Rspr. und Lit. zurück greifen müssen:
Die Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsflächen kann (BGH WuM 2015, 47 Rn. 19; KG ZMR 2009, 135; BayObLG ZMR 2004, 357) und sollte auf die Berechtigten übertragen werden (ausf. hierzu Drasdo RNotZ 2018, 94 ff.). Unterbleibt aber eine solche Regelung, haben alle Eigentümer auch für die von Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche die Kosten im Zweifel nach § 16 Abs. 2 zu tragen (BGH WuM 2015, 47 Rn. 19. Dem WEG ist nämlich kein allgemeiner Grundsatz zu entnehmen, demzufolge derjenige, der zur Nutzung nicht berechtigt, auch per se keine Kosten zu tragen hat (BGH NJW 1984, 2576). Ob eine Überwälzung der Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten im Einzelfall erfolgt ist, muss ggf. durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung ermittelt werden (BeckOK BGB/Hügel, 2021 Rn. 41, WEG § 10 Rn. 41)

Ich hoffe, ich konnte Ihnen Argumente liefern und verbleibe,
mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(911)

Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Strafrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, allgemein, Verwaltungsrecht, Straßen- und Verkehrsrecht, Baurecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 94540 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank für die hilfreichen und schnellen Antworten. Ich konnte diese für meine Problemstellung übernehmen und verständlich weitergeben! Sehr gerne wieder! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die ausführliche Antwort, Sie haben uns sehr weitergeholfen! ...
FRAGESTELLER