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WEG-Kaufvertrag mit Frist für Bauantrag


| 11.12.2007 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Wir haben im Februar 07 das unausgebaute Dachgeschoss über unserer Wohnung gekauft. Der Verkäufer hat sich im Kaufvertrag verpflichtet, bis zum 30.06.2007 einen Antrag auf Baugenehmigung zwecks Ausbau des DG zu Wohnraum zu stellen.

Dieser Antrag ist bis dato nicht gestellt worden.

Nun haben wir die unangenehme Situation, dass das alte Dach undicht geworden ist und schleunigst repariert werden muss. Nach Aussage des Dachdeckers ist eine provisorische Reparatur nicht möglich.

Aber wenn wir es jetzt reparieren lassen, laufen wir natürlich Gefahr, dass es noch ein zweites Mal gemacht werden muss, da die Baugenehmigung für den DG-Ausbau zusammen mit den Nebengebäuden gestellt wird und einheitlich sein muss. Soll heissen, über die endgültige Form, Neigung, etc des Daches entscheidet auch die Behörde.

Wäre die Baugenehmigung fristgerecht eingereicht worden, wäre die BG bereits beschieden und wir würden nicht Gefahr laufen, das frisch reparierte Dach wieder abreissen zu müssen, sondern könnten es jetzt in der endgültigen Form bauen lassen.

Frage 1: ist der Verkäufer durch die ihm anzulastende Verzögerung haftbar zu machen , falls Mehrkosten (Doppelarbeit wegen geänderter BG) im Zuge der jetzt nötigen Dachreparatur anfallen ?? Falls ja, in welcher Höhe?

Frage 2: da sich die Fertigstellung des Wohnraums im DG natürlich mit der fehlenden BG ebenfalls verzögert, stellt sich die Frage, ob wir ein Recht auf zB Schadensersatz haben, wenn wir uns eine Ersatzwohnfläche in gleicher Größe hier in der Gegend anmieten ??

Frage 2b: Könnte ein Anspruch aus 2 auch nachträglich angemeldet werden, ohne dass wir konkret eine Ersatzwohnfläche anmieten, also quasi abstrakt?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zu Frage 1:
Die Antwort auf Ihre Frage lautet grundsätzlich Ja. (Dabei möchte ich jedoch einschränkend darauf hinweisen, dass eine genaue Auskunft erst erteilt werden kann, wenn man auch die zu grunde liegenden vertraglichen Vereinbarungen geprüft hat.)

Der geltend gemachte Schaden müsste unmittelbar durch die verschuldete Verzögerung eingetreten sein.

In welcher Höhe Sie Schadensersatz geltend machen können kann ich Ihnen dabei natürlich nicht beantworten, da Sie, wie Sie angeben, selber noch nicht wissen, ob überhaupt irgendwelche Mehrkosten entstehen.

Zu Frage 2:
Diesbezüglich ist ein Schadensersatzanspruch zwar möglich, aber es ist immer zu beachten, dass Ihnen auch tatsächlich ein Schaden entstanden sein muss. Nicht jede Beeinträchtigung stellt automatisch auch einen Schaden dar. Es stellt sich hier die Frage, ob Sie nun zwingend auf weiteren Wohnraum, den zu nun zusätzlich anmieten müssten, angewiesen sind? Falls ja wäre ein Schadensersatzanspruch ebenfalls grundsätzlich möglich. Ob dies in Ihrem Fall so ist bedarf aber ebenfalls einer weitergehenden Prüfung.

Zu beachten ist allerdings, dass in Ihrem Fall ggf. alleine oder zusätzlich neben einem Schadensersatzanspruch ein Minderungsrecht bzgl. des Kaufpreises in betracht kommen könnte.

Zu Frage 2b:
Wenn Sie keine Ersatzwohnfläche anmieten, so indiziert das, dass Sie diese eigentlich gar nicht benötigen. Damit gibt es in diesem Fall auch keinen Schadensersatz.

Es könnte aber dennoch, wie bereits dargelegt, ein Minderungsrecht bestehen.

Sollten Sie in dieser Angelegenheit eine weitergehende individuelle Beratung und/oder anwaltliche Vertretung wünschen, so können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2007 | 13:53

Danke für die Beantwortung.

1) Bitte erläutern Sie, ob der von mir geschilderte Fall nun einen "unmittelbar"en Schaden aufgrund des fehlenden Bauantrages darstellt, sofern -wie befürchtet- das Dach nun 2007 erneuert wird und in 2008 wieder abgetragen werden muss, da die vertragswidrig dann erst gestellte Baugenehmigung ZB eine andere Dachneigung vorsieht.

Aufgrund der Witterung sind wir gezwungen, jetzt schnell zu handeln, sonst riskieren wir deutlich höhere Folgeschäden, der Termin ist also fix.

Da die Bearbeitung von Bauanträgen in HH innerhalb von 4 Wochen beschieden werden muss, ist mE sicher davon auszugehen, dass der Bauantrag -bei rechtzeitiger Stellung- inzwischen erteilt wäre, selbst mit evtln Nachforderungen. Es sind ja seit dem Termin 5 Monate vergangen.

Falls es hilft: wir rechnen für die Reparatur mit Materialkosten 2000, Gerüst 2000, Lohn 2000. Falls es wieder demontiert werden muss, fallen wiederum 1500 Lohn an und es wäre wohl möglich Material ihv 1000 wiederzuverwenden, insofern geht es um 6000 +1500 -1000 = 6500.

2) können Sie mir einen groben Richtwert für die mögliche Höhe einer möglichen Minderung des KP geben ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2007 | 14:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie wünschen eine 100% stichhaltige Aussage dahingehend, ob bei Ihnen ein unmittelbar durch den Verkäufer verursachter Schaden vorliegt, den Sie, wenn Sie jetzt das komplette Dach reparieren und anschließend nochmals umbauen, geltend machen wollen.

Wie ich Ihnen allerdings bereits mitgeteilt habe, kann eine solche Aussage erst nach einer individuellen Prüfung des gesamten Sachverhalts erfolgen. Die bisherigen Angaben sind dazu viel zu vage und können nicht im Rahmen einer Erstberatung in diesem Forum abschließend beantwortet werden.

Ebenso verhält es sich bezüglich einer genaueren Bezifferung einer möglichen Minderung. Es ist anhand der bisherigen Informationen noch gar nicht festzustellen, ob Sie überhaupt ein en Minderungsanspruch besitzen. Demnach kann man erst recht nicht eine evtl. Höhe feststellen. Es ist ja noch nicht einmal der Kaufpreis bekannt.

Wie ich Ihnen bereits mitteilte, bin ich aber gerne bereit, die Angelegenheit individuell für Sie zu prüfen, wenn Sie mir die erfoderlichen Unterlagen zu Verfügung stellen. Wenn Sie dies wünschen, können Sie gerne mit mir in Kontakt treten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

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