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WEG Gewerbe ZBV Lager nebst Garage

| 10.07.2014 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


14:41
Im Kaufvertrag u. in der Teilungserklärung ist mein Teileigentum als Gewerbe ZBV Lager nebst Garage bezeichnet u. auch in der Anlage als Zeichnung beschrieben (vordere Hälfte als Gewerbe ZBV mit Bad und Teeküche), hintere Hälfte links als Lager und hintere Hälfte rechts als Garage.

Jetzt behauptet die Hausverwaltung die gesamte Fläche ist nur als Lager zu nutzen mit der Konsequenz, d. die Einheit zB auch keine Klingel benötigt (die wurde vorher vom Verkäufer bei der Bestellung des Klingeltableaus vergessen u. nachträglich mit einer sep. Klinkel nachgerüstet). Jetzt stören sich Eigentümer an der sep. Klingel und wollen erreichen, d., ich ein neues Klingeltableau für ca 4.000,- EUR auf meine Kosten bestelle.

Inzwischen habe ich für die hintere Hälfte (Lager und Garage) eine Nutzungsänderung als Büro beantragt und auch genehmigt bekommen (was für mich für eine Nutzung als Büro auch für die vordere Fläche (Gewerbe ZBV) als Büro spricht.

Im Hausgeld wird die gesamte Fläche wie eine Wohnung behandelt d.h. auch die Fläche Lager und Garage wird flächenmäßig wie eine Wohnung erfasst und ich muss sogar TV-Gebühren bezahlen, obwohl ich keinen TV-Anschluss habe.

Wer kann mir konkrete Aussagen/Urteile als Hilfsmittel benennen?
10.07.2014 | 13:29

Antwort

von


(2319)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihren Fall anwendbare Urteile konnte ich in der Datenbank nicht finden, da Ihr Fall sehr einzelfallbezogen ist, allerdings kann ich Ihnen womöglich auch mit klaren Aussagen weiterhelfen.

Hinsichtlich des Klingelschildes ist von Ihnen kein neues Klingeltableau zu bestellen.

Zum Einen besagt bereits die Teilungserklärung, dass der Raum auch als Gewerbe benutzt werden kann, darüber hinaus haben Sie bereits auch die Nutzungsgenehmigung als Büro bekommen und drittens wäre dies auch völlig unverhältnismäßig, eine neue Klingelanlage für derart exorbitante Kosten zu bestellen, wenn gleich das Verschulden auch noch beim damaligen Verkäufer liegt.

Im Übrigen hätte sich die gesamte Gemeinschaft, selbst wenn dies erforderlich wäre, entsprechend der Miteigentumsanteile zu beteiligen.

Auch könnte die Forderung rechtsmissbräuchlich sein, wenn die separate klingel bereits längere Zeit dort angebracht ist und erst jetzt die Forderung aufkommt.

Ich kann hier keine Rechtsgrundlage erkennen, die den Einbau eines neuen Klingeltableaus auf Ihre Kosten rechtfertigt.

Hinsichtlich des Hausgeldes kann Ihr Teileigentum auch nicht als Wohnung deklariert werden, sondern nach dem tatsächlichen Zustand, also einer Garage mit einem Büro.

Einen TV-Anschluss brauchen Sie sodann auch nur dann bezahlen, wenn sie ihn auch besitzen.

Das ist dann die Aufgabe der Hausverwaltung, konkrete Abrechnungen zu erstellen und nicht alles "über einen Kamm" zu scheren, auch wenn dies natürlich einfacher wäre.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2014 | 13:36

Herzlichen Dank. Leider sind die Ausführungen sehr allgemein gehalten. Wie ist ein Teileigentum zu nutzen was als "Gewerbe ZBV Lager nebst Garage" in der Teilungserklärung, Zeichnung als auch im Kaufvertrag bezeichnet ist. Es wird doch sicher BGH-Urteile zu den Definitionen Gewerbe - ZBV - Lager geben?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2014 | 14:41

Sehr geehrter Fragesteller,

ich werde noch weitere Rechtsprechungsrecherche betreiben und mich zeitnah wieder bei Ihnen melden.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 10.07.2014 | 15:39

Sehr geehrter Fragesteller,

folgenden Beschluss habe ich finden können:

BayObLG, Beschluss vom 15. 7. 1999 - 2Z BR 94/99:

Die Teileigentumsrechte des Ag. sind in der Teilungserklärung ausdrücklich als Kellerräume ausgewiesen. Darin liegt nach allgemeiner Meinung und st. Rspr. des Senats eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. § WEG § 15 Abs. WEG § 15 Absatz 1 WEG), an die der Ag. gebunden ist. Die Räume dürfen grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden. Zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller (BayObLG v. 15. 3. 1989 – BAYOBLG 15.03.1989 Aktenzeichen BReg. 2 Z 16/89, NJW-RR 1989, NJW-RR Jahr 1989 Seite 719 [NJW-RR Jahr 1989 Seite 720]; v. 18. 6. 1993 – BAYOBLG 18.06.1993 Aktenzeichen 2 Z BR 50/93, WuM 1993, WUM Jahr 1993 Seite 490 und 1999, WUM Jahr 1999 Seite 178 f.).

Die bestimmungsgemäße Nutzung der Teileigentumsrechte des Ag. als Kellerräume erfordert nicht die Anbindung an die Heizung und Wasserversorgung der Wohnanlage. Diese Einrichtungen sind vielmehr typisch für Wohnräume. Werden sie in einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum angebracht, werden damit die Voraussetzungen dafür geschaffen, daß dieser Raum zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Der Anschluß an solche Einrichtungen stellt den Beginn der Nutzung zu Wohnzwecken dar – er braucht von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet zu werden (BayObLG v. 4. 10. 1990 – BAYOBLG 04.10.1990 Aktenzeichen BReg. 2 Z 91/90, WuM 1991, WUM Jahr 1991 Seite 53 [WUM Jahr 1991 Seite 54]; v. 18. 6. 1993 – BAYOBLG 18.06.1993 Aktenzeichen 2 Z BR 50/93, 1993, 490 [491]; 1999, 178 [179]). Der Beseitigungsanspruch der As. ist insoweit grundsätzlich gem. § BGB § 1004 Abs. BGB § 1004 Absatz 1 Satz 1 BGB, § WEG § 15 Abs. WEG § 15 Absatz 3 WEG begründet. Soweit ihm das LG nur mit Einschränkungen stattgegeben hat, steht einer Änderung wiederum das Verbot der Schlechterstellung entgegen.

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Es liest sich also heraus, dass es maßgeblich auf die Teilungserklärung ankommt, in wie weit eine Nutzung zulässig ist.

Hier heißt es "Gewerbe ZBV Lager nebst Garage", sodass ebenfalls ein Gewerbe und nicht lediglich ein Lager davon umfasst ist, da es sonst keinen Sinn macht, noch extra das Wort "Gewerbe" mit einzubeziehen. Sonst hätte man lediglich "Lager" geschrieben.

Aus diesem Grund kann Ihnen die Eigentümergemeinschaft die Nutzung als Gewerbe auch nicht untersagen und nicht darauf abstellen, dass dieses nur Lagerfläche sei

S.o.: ("Zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller").

Dies bedeutet, dass die Begriffe selbst auch noch auslegungsfähig sind, und im Rahmen des Wortes "Gewerbe" eben diese Tätigkeit mit abgedeckt ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.07.2014 | 07:55

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