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WEG-Gemeinschaft/Bauträger/Verträge


28.02.2006 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

in folgendem Fall bitte ich um eine erste Einschätzung:

Es handelt sich um ein Sanierungsobjekt mit 24 Wohn-Einheiten, die von einem Bauträger (GmbH) als Sondereigentum verkauft wurden.
- Verträge sahen Zahlung nach Baufortschritt gemäß MaBV vor
- Abnahme des Gemeinschaftseigentums muss nach Kaufvertrag durch die einzelnen Erwerber erfolgen

Alle Wohnungen sind übergeben.
Seit 10 Monaten ruhen die Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, zudem sind Teile des bereits fertig gestellten Gemeinschaftseigentums mit Mängeln behaftet. Das Gemeinschaftseigentum ist noch nicht übergeben.

Die Stimmrechts-Mehrheit der Eigentümer hat dem Bauträger den gesamten Kaufpreis ausgezahlt.
Fünf Eigentümer halten die letzte Rate (3,5 % des Kaufpreises) zurück
Nur drei Eigentümer haben laut Baufortschritt ausgezahlt und halten entsprechend 12,5 % des Kaufpreises zurück.

Problem:
1. Der Bauträger kann (so seine Erklärung auf einer Wohneigentümerversammlung) nicht fertigstellen, da er die ausstehenden Restarbeiten nicht finanzieren kann.

2. Der Bauträger (und die Mehrheit der komplett gezahlt habenden Eigentümer) fordern nun von den „Nicht“-Zahlern, die ausstehenden Summen auf ein Gemeinschaftskonto zu zahlen, um fertig bauen zu können.

Fragen:
1. Kann die Mehrheit der Wohneigentümer die Zahlung einer Sonderumlage beschließen, mit der die Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt werden und die Baumaßnahme beendet wird?

2. Wie verhindern die „Nicht“-Zahler, dass sie nach Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums erneut zur Kasse gebeten werden (diesmal vom Bauträger) und dann wegen Erfüllung des Kaufvertrags die restlichen Raten auszahlen müssen.

3. Lässt sich gegen den Bauträger ein Insolvenzverfahren einleiten, auch mit dem Ziel, die Kaufverträge der „Nicht“-Zahler zu modifizieren (Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegen Reduzierung des Gesamtkaufpreises)?

Vielen Dank für Ihr Hilfe!

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Guten Tag,

Ihre Frage rührt in der komplexen Gemängelage zwischen Mängelgewährleistungsansprüchen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen und denen, die dem einzelnen Käufer zustehen. Grundsätzlich gilt, dass gemeinschaftsbezogene Gewährleistungsansprüche, also etwa Minderung oder Schadensersatz nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden können. Dies wäre dann auch durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer möglich. Anders ist es hier bei einem reinen Zurückbehaltungsrecht, welches die Eigentümer wegen des nicht vollständig fertig gestellten Gemeinschaftseigentum geltend machen. Dieses Recht ist allein ein Druckmittel, um den Bauträger zur vertragsgemäßen Fertigstellung zu bringen. Dieses berührt die Erfüllungsansprüche, die ihren Grund in den einzelnen Bauverträgen der einzelnen Eigentümer haben. Insoweit steht das Zurückbehaltungsrecht jedem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu.

Aus diesem Grunde halte ich auch den Wohnungseigentümerbeschluss für fehlerhaft, da nicht mit einem reinen Mehrheitsbeschluss in Ihre Rechte aus dem einzelnen Bauvertrag mit dem Bauträger eingegriffen werden kann. Die Gemeinschaft kann Sie nicht auf diesem Wege zwingen, Zahlungen zu erbringen, die nach dem Bauvertrag noch nicht fällig sind. Denken Sie aber bitte daran, dass gegen den Beschluss binnen eines Monats nach § 23 ABs. 4 WEG gerichtlich vorgegangen werden muss.

Anders sieht es aus, wenn der Beschluss regelt, wie zur Fertigstellung des Objektes die Wohnungseigentümerversammlung selbst die Sache in die Hand nehmen kann. Hier kann durchaus durch Mehrheitsbeschluss seitens der Eigentümer (eine ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung unterstellt) festgelegt werden, dass die Eigentümer im Wege einer Art Sonderumlage Zahlungen leisten, mit denen dann das Gemeinschaftseigentum fertig gestellt wird. Derartige Beträge können dann nach Fertigstellung dem Bauträger im Wege des Schadensersatzes entgegen gehalten werden, so dass dann auch eine doppelte Zahlung nicht zu befürchten ist.

Einen Insolvenzantrag würde ich, sofern die komplexe Situation aufgrund Ihrer Schilderung beurteilt werden kann, derzeit nicht stellen, da Sie dann keine freie Hand mehr haben, etwaige Vereinbarungen mit dem Bauträger zu treffen. An dessen Stelle träte dann ja der Insolvenzverwalter. Sinnvoller erscheint es mir, zu versuchen, eine Regelung zwischen dem Bauträger und der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erzielen, derzufolge etwa die Gemeinschaft die Arbeiten fertig stellt und der Bauträger entsprechend nur eine verringerte Vergütung erhält. Ob mit dem Bauträger eine derartige Regelung zu treffen ist, kann ich naturgemäß nicht beurteilen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Str. 19
26603 Aurich

Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de
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