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WEG Feststellungsklage gegen den Verwalter

10.02.2016 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Verwalter ruft außerordentliche Eigentümerversammlung nicht ein

Ich bin Miteigentümer einer WEG, die nächste ordentliche Eigentümerversammlung findet am 23. April 2016 statt. Zusammen mit mehreren Miteigentümern haben wir in gleichlautenden Schreiben die Einberufung einer a.o. Eigentümerversammlung gefordert, das gesetzliche Quorum wurde überschritten, wir haben eine gleichlautende Tagesordnung in allen Schreiben angegeben, wir haben eine gleichlautende Begründung in allen Schreiben angegeben, die Schreiben wurden jeweils von den Eigentümern unterschrieben:

* Sicherstellung des Versicherungsschutzes für das Gebäude
* Weiteres Vorgehen zur Sanierung der Ver- und Entsorgungsleitungen in den
Wohnungen der Eigentümer
* Nachwahl eines Vorsitzenden des Beirates
* Stand des Schimmelschadens in der Whng. M.K. und Beschluss über das weitere
Vorgehen
* Termin der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung

Nach unserer Kenntnis hat die Versicherung den Versicherungsvertrag zu Mitte Febr. 2016 gekündigt.

Der Verwalter weigert sich, eine a.o. Eigentümerversammlung einzuberufen, weil nach seiner Auffassung die formellen und materiellen Voraussetzungen nicht vorliegen. Er erwähnt dies allerdings nur abstrakt, konkret bringt er hierzu nichts vor.

Ihn klageweise zu einer Einberufung zu zwingen, bringt wohl nichts, da der Termin der Verhandlung mit Sicherheit erst nach der ordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden wird. Kann ich Feststellungsklage erheben, dass festgestellt wird, dass der Verwalter pflichtwidrig die Eigentümerversammlung nicht einberufen hat und sein Verhalten somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Mein Interesse besteht in dieser Feststellung, da auf der nächsten Eigentümerversammlung auch die Verlängerung des Verwaltervertrages behandelt werden soll.

10.02.2016 | 13:15

Antwort

von


(478)
Königsallee 14
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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Der Verwalter muss gem. § 24 Abs. 2 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.

§ 24 Abs. 2 WEG lautet wie folgt:

„Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird."


Der Verwalter besitzt nur ein formelles und kein materielles Prüfungsrecht, er muss das Einberufungsverlangen zeitnah entscheiden.

Der Verwalter hat lediglich zu prüfen, ob die erforderliche Anzahl von Wohnungseigentümer das Einberufungsbegehren gestellt hat, ob die Schriftform eingehalten wurde und ob die Antragsteller Gegenstände bzw. Punkte für die Tagesordnung der Eigentümerversammlung sowie einen Grund für die Eilbedürftigkeit benannt haben.

Eine Prüfung, ob die angegebenen Gründe aus Sicht eines objektiven Dritten die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung rechtfertigen, hat der Verwalter, außer in den Fällen von Missbrauch, der in Ihrem Fall nicht vorliegt, nicht vorzunehmen.

Soweit also wie in Ihrem Fall mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - Zweck und Gründe werden in den gleichlautenden Schreiben angegeben – die Einberufung der außerordentlichen Versammlung einfordern, hat der Verwalter der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung statt zu geben.

Kommt der Verwalter wie in Ihrem Fall dieser Pflicht nicht nach, kann er im Wege einer Klage nach § 43 Nr. 3 WEG von jedem Wohnungseigentümer gezwungen werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Bei besonderer Dringlichkeit nach §§ 935 , 940 ZPO ist eine einstweilige Verfügung möglich. Für den Verfügungsgrund ist glaubhaft vom Antragsteller zu machen, dass die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung keinen Aufschub erlaubt.

Mithin ist eine einstweilige Verfügung gegen den Verwalter auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich, soweit die erforderliche Dringlichkeit gegeben ist, also die Sache keinen Aufschub erlaubt und nicht mehr bis zur nächsten Eigentümerversammlung am 23.04.2016 gewartet werden kann.


Die einstweilige Verfügung würde recht schnell auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gegen den Verwalter durchgreifen. Ob die erforderliche Dringlichkeit gegeben ist, sollte vor Ort ein Anwalt durchprüfen.

In der Sache selbst muss ich noch darauf hinweisen, dass der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter die Versammlung einberufen gem. § 24 Abs. 3 WEG einberufen kann, wenn wie hier gegeben, der Verwalter pflichtwidrig die außerordentliche Eigentümerversammlung nicht einberuft.


Die von Ihnen ins Auge gefasste Feststellungsklage gegen den Verwalter halte ich nach § 43 Nr. 3 WEG zwar möglich, andererseits nicht für erforderlich, da meines Erachtens klar feststeht, dass der Verwalter die außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen hat, da die formellen Voraussetzungen hierfür gegeben sind, mithin ist die pflichtwidrige Unterlassung der Einberufung evident und bedürfte keiner gerichtlichen Klärung.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 10.02.2016 | 13:28

Sehr geehrter Herr RA Dratwa,

der Verwalter hat sich heute Vormittag erst einmal mit einer E-Mail an alle Mitgeigentümer in den Urlaub abgemeldet mit dem Hinweis, er sei unerreichbar bis zum 18.02.2016.

Der Vorsitzende des Beirates hat Anfang Januar sein Amt niedergelegt, ein Stellvertreter wurde von der Eigentümerversammlung nicht gewählt.

Ich glaube, dass die einstweilige Verfügung bis zu ihrer Umsetzung in eine Eigentümerversammlung auch mindestens einen Monat benötigt.

Mein Ziel ist es, gerichtsfest zu dokumentieren, dass der Verwalter pflichtwidrig gehandelt hat und dies zu verwenden, wenn er sich der Wiederwahl stellt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.02.2016 | 19:02

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach § 256 Abs. 1 ZPO muss für eine Feststellungsklage das Feststellungsinteresse vorliegen.

Das Feststellungsinteresse liegt vor, wenn der rechtlichen Lage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das erstrebte Feststellungsurteil geeignet ist, die Unsicherheit und Gefährdung zu beseitigen.

Das Feststellungsinteresse fehlt dem Kläger in der Regel, wenn er direkt Klage auf Leistung, in Ihrem Fall auf Verpflichtung des Verwalters zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, erheben kann, der sogenannte Vorrang der Leistungsklage.

Denn die Leistungsklage ist der einfachere und schnellere Weg zur Erreichung des klägerischen Ziels.

Die Begründung für eine Feststellungsklage, dass eine Leistungsklage nicht mehr schnell genug zum Ziel führen würde, da der Termin zur Eigentümerversammlung bereits am 23.04.2016 ansteht, würde dem Gericht für das notwendige Feststellungsinteresse nicht ausreichen.

Das notwendige Feststellungsinteresse wäre allenfalls dann gegeben, wenn der Verwalter bereits vorgehend mehrfach dem Begehren der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung sich unter Berufung auf sein materielles Prüfungsrecht sich versagt hätte und seine Kompetenz diesbezüglich ein für alle Mal für die Zukunft geklärt werden muss.

Wenn auf der nächsten Eigentümerversammlung, mithin am 23.04.2016, auch die Verlängerung des Verwaltervertrages behandelt werden soll, dann wird Ihnen ohnehin eine Feststellungsklage, selbst wenn sie zulässig wäre, wovon ich wie dargelegt nicht ausgehe, gegen den Verwalter auch nicht weiter helfen, denn der diesbezügliche Rechtsstreit auf Feststellung des pflichtwidrigen Unterlassen der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung würde sich mit Sicherheit über das Jahr 2016 hinziehen.

Mihin besteht in Ihrem Fall nur die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung, wobei allerdings die erforderliche Dringlichkeit gegeben sein muss oder die Möglichkeit einer Klage auf Verpflichtung des Verwalters auf Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung. In den diesbezüglichen Rechtsstreitigkeiten würde die Problematik des materiellen Prüfungsrechts des Verwalters geklärt, dann hätten Sie in der Tat die von Ihnen angestrebte gerichtliche Dokumentierung des pflichtwidrigen Handels des Verwalters.

Auf den schebenden Prozess könnten Sie sich in der Eigentümerversammlung am 23.04.2016 berufen, bei der die Verlängerung des Verwaltervertrages behandelt werden soll. Unter diesem Aspekt würde alsdann die Verlängerung behandelt und wohl möglich zunächst einmal zurückgestellt.

ANTWORT VON

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