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WEG Eigentümervers. - Absegnung von Kosten durch Verwaltungsbeirat?

| 11.07.2013 16:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Eine Hausverwaltung kann nicht eigenmächtig über Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden, sondern muss einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Ausgenommen hiervon sind Notfälle wie etwa der Austausch einer bei einem Einbruch beschädigten Tür.

In einer Eigentümerversammlung in 2013 wurde folgendes beschlossen:

„Beschluss:
Die Eigentümergemeinschaft (…) legitimiert die Verwalterin nach WEG, die Erneuerung der Hofausgangstüren auf Basis (…) des Angebotes der Firma XYZ vom 18.03.2013 (Anlage zur Tagesordnung u. Anlage zu diesem Beschlussprotokoll) zu beauftragen. Vor Auftragsvergabe sind 2 Gegenangebote einzuholen. Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich auf € 7.877,80, incl. MwSt.. Die Finanzierung dieser Maßnahme erfolgt per Sonderumlage, welche fällig und zahlbar per (…2013) ist. Die Kosten je Miteigentumsanteil bei der Erneuerung der Hofausgangstüren betragen € 1,91 je MEA."

Das Angebot der Firma XYZ wurde bereits vor der Versammlung eingeholt. Während der Versammlung wurde jedoch besprochen, dass die Türen besondere Eigenschaften haben sollen. So steht im Protokoll:

„Die Optik der Hofausgangstüren orientiert sich an den vorhandenen Hofausgangstüren, wobei die neuen Türen dem heutigen, technischen Standard entsprechen. Folgende Ausführungen sind bei der Erneuerung der Hofausgangstüren zu berücksichtigen:
- Panikschloss
- Farbe wie vorhanden
- Aufhebeschutzleiste
- Pilzkopfbeschläge
- Höherwertiger Sicherheitsstandard
- Verzögerter Obertürschließer
- Außenknauf, innen Klinke
- Kein Klarglas, dennoch soll die höchstmögliche Lichteinfallmöglichkeit berücksichtigt werden."

Im ursprünglichen Angebot der Firma XYZ, auf Basis dessen der Beschluss gefasst wurde (€ 7.877,80), wurden noch nicht sämtliche dieser Eigenschaften berücksichtigt (z.B. Angebot noch ohne Aufhebeschutzleiste, Sicherheitsstandard etc.), so dass die tatsächlichen Kosten des neuen Angebots der Firma XYZ nun nicht bei € 7.877,80 liegen, sondern bei € 11.214,56 (+ 42%). Die eingeholten Gegenangebote lagen preislich noch über diesem Angebot.

Der Verwalter hat mich als Mitglied des Verwaltungsbeirats nun gebeten, die Kostenerhöhung „abzuzeichnen", um die Beauftragung ohne die erneute Einberufung einer Versammlung durchzuführen. Auf meine Frage, ob der Verwaltungsbeirat überhaupt die Befugnis hat, ohne gesonderten Beschluss eine solche Ausgabe für die Gemeinschaft zu legitimieren, erwiderte der Verwalter:

„Die WEG hat die Finanzierung per Sonderumlage beschlossen. Sicherlich ist es Ihnen in Ihrer Eigenschaft als Mitglied des Verwaltungsbeirates möglich, Mehrkosten freizuzeichnen, wobei diese Mehrkosten sicherlich lediglich in die laufenden Kosten der jeweiligen Untergemeinschaft einzustellen sind."

Um nicht in mögliche Haftungsrisiken gegenüber der Gemeinschaft zu laufen, möchte ich sicherstellen, dass ich als Beirat tatsächlich zu solch einer „Freizeichnung" legitimiert bin. Meine Auffassung nach umfasst die gesetzliche Regelung solche Kompetenzen des Beirats nicht. Im Verwaltervertrag gibt es keine explizite Regelung zu den Kompetenzen des Verwaltungsbeirats. Auch der Beschluss (s.o.) umfasst keine Regelung zu den Kompetenzen des Beirats. Die Frage lautet daher, inwiefern Verwalter und/oder Beirat in diesem Fall ermächtigt sind, die Maßnahme auch ohne erneuten Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu beauftragen.


PS: Ich habe der Einfachhalt den Sachverhalt für nur 1 Untergemeinschaft aufgeführt. Tatsächlich sind die Gesamtbeträge etwa 3x so hoch, da es mehrere Untergemeinschaften gibt, in denen die Problemstellung jedoch exakt die gleiche ist. Es geht hier im ganzen also um nicht ganz unerhebliche fünfstellige Beträge.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Soweit Sie den Beschluss zitieren, deckt er die jetzig geplante Maßnahme nicht, da er zu niedrige Kosten enthält. Es wurde nicht vereinbart, dass auch ein Auftrag zu einem höheren Preis erteilt werden darf, wenn die zusätzlichen, im Protokoll enthaltenen Anforderungen dazu führen, dass der zunächst mitgeteilte Preis überschritten wird.

Die Hausverwaltung ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Sie darf diese aber nicht eigenmächtig abändern, oder selbst Entscheidungen bezüglich Instandsetzungsmaßnahmen treffen, Gefahr im Verzug ausgenommen. Eine solche Notsituation kann ich aber nicht erkennen. Es geht offenbar um einen altersbedingten Austausch der Türen und nicht um einen Ersatz nach einer Beschädigung z.B. durch einen Einbruch.

Es muss also nochmals eine Eigentümerversammlung einberufen werden, in der die Eigentümer entscheiden müssen, ob sie die teureren Türen wünschen oder die günstigeren, die dann aber die zusätzlichen Anforderungen nicht erfüllen. Hierbei wäre es durchaus zulässig, die Kosten teilweise aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und teilweise durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Aber auch dies haben die Wohnungseigentümer zu entscheiden und nicht die Hausverwaltung.

Sie als Beirat haben lediglich die Funktion, die Hausverwaltung zu beraten, § 29 WEG, und können auch nicht Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ersetzen. Daher sollten Sie die Freizeichnung ablehnen und auf einen erneuten Beschluss der WEG-Versammlung drängen. Erteilt die Hausverwaltung dann gleichwohl den Auftrag ohne weitere Rücksprache, würde sie sich gegenüber der Gemeinschaft schadenersatzpflichtig machen (BayOblG vom 26.02.2004, 2Z BR 266/03).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2013 | 11:35

Vielen Dank für diese sehr kompetente und hilfreiche Antwort.

Nachfrage: Bestünde die Möglichkeit wie folgt zu "tricksen", um insgesamt noch unter den beschlossenen Gesamtbetrag zu kommen? - Man könnte einen Teil der zusätzlichen Ausstattung (z.B. den Ersatz des bestehenden Türschließers) im Rahmen der regulären Instandhaltung ersetzen, so dass dieser losgelöst vom Rest zu betrachten wäre und wir durch dieses "Abspecken" unter den beschlossenen Gesamtbetrag kommen und den Beschluss dennoch umsetzen lassen könnten?

Dieser Vorschlag wurde heute vom Verwalter geäußert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2013 | 12:13

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Der sicherste Weg, den ich Ihnen aus standesrechtlichen Gründen empfehlen muss, ist ein neuer Beschluss der WEG-Versammlung. Wie Sie selbst schreiben, will die Hausverwaltung "tricksen". Ich vermute einmal, dass der Türschließer im beschlossenen geringeren Angebot enthalten war, so dass auch diese Gestaltung eine Abweichung vom Angebot darstellt.

Da es sich um keinen Eilfall handelt, sollte ein erneuter Beschluss eingeholt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 11.07.2013 | 18:16

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