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WEG- Dämmung DG- ENEV-Beschluss


04.09.2007 14:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in der WEG Versammlung vom 02.07.2007 kam es zu folgendem TOP 5.
Zitat aus dem Protokoll:

5. Dämmung Dachgeschoss

A)Prüfung ob die Dämmung der Decke zum nicht ausgebauten Dachgeschoss lt. Energieeinsparungsverordnung (ENEV) gedämmt werden muss.

B) Hr. XY stellt folgenden Antrag:
Die Decke zum nicht ausgebauten Dachgeschoss wird bis in die Schrägen hinein gedämmt.
Ja 2 Eigentümer (7 Wohneinheiten/4987 MEA)
Nein 4 Eigentümer (4 Wohneinheiten/2925 MEA)
Enthaltung 1 Eigentümer (1 Wohneinheit/ 711 MEA)

Damit ist der Antrag nicht angenommen, da nach dem Wohneigentumsgesetz 3/4 der Eigentümer und die Mehrheit der MEA für den Antrag stimmen müssen.

Zitat Ende.

Anmerkungen:

1. 2 Eigentümer mit 2 Wohneinheiten und 1377 MEA waren nicht anwesend und hatten keine Vollmacht erteilt.Insgesamt 9 Eigentümer 15 Wohneinheiten mit 10.000 MEA.

2. Laut zuständigem Bauordnungsamt ist eine Dämmung der betreffenden Decke nicht notwendig, da der darüber liegende Spitzboden begehbar ist.

2a. An dem Dachboden sind keine Reparaturen notwendig. Die 2 Eigentümer wollen ausschließlich die Dämmung der Decke erreichen.

3. Mehrheitsverhältnisse laut Teilungserklärung vom 18.03.1983

§ 3Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich aus den §§ 10-29 des WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes bestimmt ist.

§ 11 Die Wohnungseigentümer beschließen durch Beschluß in Versammlung der Wohnungseigentümer. Falls in dieser Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist, wird mit einfacher Mehrheit der vertetenen Stimmen beschlossen. Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem Miteigentumsanteil.

Frage: 1)Ist der Beschluss zu 5B angenommen?
2)Ist die Darstellung des Ergebnisses im Protokoll richtig wiedergegeben? 3)Gilt die Teilungserklärung oder das WEG?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus.
Sehr geehrter Herr Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:

für die Beschlussfassung als solche gelten die Regelungen in der Teilungserklärung, insoweit sind die Regelungen des § 25 WEG abdingbar. Danach, dem dortigen § 11, können Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der vertretenen Miteigentumsanteile gefasst werden.

Wichtig ist aber auch, ob die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist.

Da mir nicht bekannt ist, ob die Teilungserklärung sich auch über die Beschlussfähigkeit verhält, gehe ich hier von der gesetzlichen Regelung des § 25 (3) WEG aus, wonach Beschlussfähigkeit gegeben ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ausweislich des Protokolls und Ihrer weiteren Angaben war die Mehrheit der Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten.

Daraus ergibt sich Folgendes:

Der Antrag zu Ziff. 5b ist angenommen worden, da die Mehrheit der vertretenen Miteigentumsanteile (4.987 von 8.623) für ihn gestimmt hat.

Entsprechend ist die Darstellung des Ergebnisses im Protokoll falsch.

Ich weise darauf hin, dass durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung gänzlich anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Dorothea Orthaus
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt 05.09.2007 | 14:29

Sehr geehrter Herr Fragesteller,

ich nehme Bezug auf unser Telefonat vom gestrigen Abend und teile Ihnen ergänzend Folgendes mit:

Zutreffend ist Ihr Hinweis auf § 22(2) WEG (n.F.) wonach Modernisierungsmaßnahmen durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i.S.d.§ 25(2) WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden können. Gleichzeitig steht aber auch in S.2 des § 22(2) WEG: "Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden."

Mit dem neuen § 22(2) WEG hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel geschaffen. D.h., dass im Gegensatz zum alten Recht, nach welcher bei derartigen Maßnahmen grds. die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich war, es nun genügt, wenn eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile gegeben ist. Satz 2 bedeutet, dass diese genannte Mehrheit nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, also keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaftsordnung bestimmen kann, dass mehr als 3/4 und als die Hälfte alle Miteigentumsanteile einem Beschluss zu Modernisierungsmaßnahmen zustimmen muss. Dieses ergibt sich aus dem Wort "Befugnis". Der neue Satz 2 sichert, dass die geschaffene Neuregelung durch abweichende geltende oder künftige Vereinbarung nicht zu ungunsten der vorgesehenen Mehrheit der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann.

Demgegenüber sind und bleiben aber weiterhin zulässig abweichende Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen, also etwa ohne das Erfordernis der in § 22(2)S. 1 WEG genannten qualifizierten Mehrheit, da dadurch die Befugnis der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt, sondern weiterhin erweitert wird.

Insofern verbleibt es bei meiner Ihnen bereits gegebenen Antwort zur Richtigkeit des Protokollergebnisses.

Die Ausführungen gelten selbstverständlich nur, wenn in der Teilungserklärung nicht gesonderte Regelungen zu Baumaßnahmen getroffen sind, die Sie hier nicht mitgeteilt haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dorothea Orthaus
Rechtsanwältin
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