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WEG - Bestellung eines neuen Verwalters ohne Verwaltungsbeirat


11.11.2011 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Ein Kölner Projektentwickler hat 2005 ein Mehrfamilienhaus gekauft, in Wohneigentum aufgeteilt und anschließend als Eigentumswohnungen verkauft. In der zugrunde liegenden Teilungserklärung hat er die Bildung eines Verwaltungsbeirats nach § 29 WEG ausgeschlossen. Vor dem Verkauf der Wohnungen hat er mit einer Schwestergesellschaft einen Verwaltervertrag geschlossen. Die Eigentümergemeinschaft ist mit der Verwaltung hochgradig unzufrieden und will den auslaufenden Verwaltervertrag nicht mehr verlängern. Am 24.11. findet die Eigentümerversammlung statt, auf der man sich auf einen neuen Verwalter verständigen will.

Die Fragen:
1. Ich weiß, dass § 29 WEG abdingbar ist. Geht das so weit, dass die Bildung eines Verwaltungsbeirats ganz ausgeschlossen werden kann?
2. Wer unterschreibt den Verwaltervertrag mit dem neuen Hausverwalter, wenn es keinen Verwaltungsbeirat gibt? Kann die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung am 24.11. einen (oder mehrere) Eigentümer ermächtigen, dies im Namen der Gemeinschaft zu erledigen?
3. Gibt es etwas, was die Eigentümergemeinschaft in dieser Situation sonst beachten sollte?
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann grundsätzlich in der Teilungserklärung wirksam ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss muss allerdings ausdrücklich bestimmt sein.
Für den Fall eines wirksamen Ausschlusses der Einrichtung eines Verwaltungsbeirates steht es den Wohnungseigentümern gleichwohl offen, die Überprüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan oder andere Aufgaben des Verwaltungsbeirats einzelnen Wohnungseigentümern zu übertragen. Ein Individualanspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines Verwaltungsbeirates besteht anders als beim Verwalter jedoch nicht.

Wenn es keinen Verwaltungsbeirat in einer Eigentümergemeinschaft gibt, was nicht selten der Fall ist in kleineren Anlagen, dann kann wie folgt vorgegangen werden: Die Eigentümergemeinschaft beschließt in einer Eigentümerversammlung, dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer eine Vollmacht erhalten, damit sie "im Namen der Eigentümergemeinschaft" den Verwaltervertrag unterschreiben können. Im Verwaltervertrag kann dann bei der Unterschrift z. B. geschrieben werden: „Für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnungseigentümer Herr Meier und Frau Müller gem. Vollmacht der Eigentümerversammlung vom 24.11.2011"

Zu beachten ist, dass die Niederschrift der Versammlung schriftlich erfolgen und von dem
Vorsitzenden der Versammlung und einem Eigentümer unterschrieben sein muss.
Die Unterschriften bedürfen der notariellen Beglaubigung, soweit beispielsweise der
Verwalter die Verwalterbestellung durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen muss. Es sollte auch darauf geachtet werden, dass der aktuelle Verwaltervertrag tatsächlich ausläuft und keine automatische Verlängerung vorsieht, da sonst gegebenenfalls noch eine Kündigung erfolgen müsste.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
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