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WEG-Beschluss, bzw. Nichtbeschluss + Umsetzung baulicher Veränderung

21.03.2016 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Auf unserer Eigentümerversammlung Ende September letzten Jahres (Neubau, 55 Wohnungen) wurde unter Punkt 5. „Die Beschlussfassung über die äußere Gestaltung der Wohnanlage für 1. Markisen, 2. Rollläden und 3. Sichtschutzwände an den Balkonen bzw. Terrassen" behandelt. Punkt 1. und 2. wurden mit Mehrheit genehmigt mit Auflagen der Farben und Gestaltung.

Über Punkt 3. wurde kein Beschluss gefasst, weil laut der Geschäftsführerin der Verwaltung in unserer Anlage bereits mehrere dieser Glas-Sichtschutzwände in den sogenannten Penthousewohnungen während der Bauphase individuell (manchmal nur Seitenwände, manchmal zur Häuserfront 1 oder 2 Glaselemente) verbaut wurden. Dieses wurde auch von ihr genauso mit dieser Begründung ins Protokoll genommen. Natürlich mit dem Hinweis, dass sowohl Glas als auch Rahmen bei den Balkonen identisch sein müssen mit dem Vorhandenen.

Genauer Wortlaut des Protokolls: " Nach ausführlicher Diskussion zu diesem Thema wird festgestellt, dass es bezüglich der gewünschten Sichtschutzwände keinen Beschluß bedarf, da diese bereits teilweise bauseitigbereits verbaut wurden".

Auch ich bin neben anderen Eigentümern davon betroffen, weil ich wegen des starken Windes meinen Balkon nur eingeschränkt nutzen kann (Eckbalkon) und habe lange vor der Versammlung im Juni 2015 schriftlich um Aufnahme dieses Punktes für unsere Eigentümerversammlung gebeten, diesen Punkt als Thema für die Versammlung aufzunehmen – was ja auch geschehen ist, allerdings wurde ich nicht namentlich genannt.

Vor 2 Wochen sprach mich eine Nachbarin an (sie hatte weder an der Versammlung teilgenommen, noch das Protokoll gelesen) und sagte mir, dass sie von unserer Verwaltung einen abschlägigen Bescheid über ihre vorgesehene Glas-Schutzwand-Installation bekommen hat. Sie möge bitte ihr Anliegen auf der nächsten Jahresversammlung im Herbst vortragen. Ich wollte ihr helfen, habe mich selber an die Verwaltung gewandt und mich auf unser Protokoll bezogen und bekam die gleiche Antwort, Originaltext:

Tatsächlich müssen gewünschte Erhöhungen oder Veränderungen auf der Eigentümerversammlung genehmigt werden.
Wir hatten in der ersten Eigentümerversammlung unter TOP 5 Punkt c festgestellt, dass es damals keinen Bedarf für weitere Regelungen gab, da bereits bauseitig teilweise Sichtschutzwände verbaut wurden. Und zu dem damaligen Zeitpunkt auch kein Eigentümer weitere Veränderungen vornehmen wollte. Somit entfiel die Notwendigkeit der Regelung. (Das ist eine glatte Lüge, denn mindestens mein diesbezüglicher Antrag lag seit Juni letzten Jahres schriftlich bei der Geschäftsführerin Verwaltung vor). Es wurden auch keine Einzelanträge gefordert oder darauf hingewiesen und hatte sich nach unserer Meinung durch die „Nicht-Beschlussfassung" erledigt.

Letztendlich ist der jetzige Stand: Laut Geschäftsführerin brauchen wir keinen Beschluss – also was will man im Herbst prüfen? Der Sachbearbeiter bezieht sich auf Einzelgenehmigungen, die angeblich nicht vorlagen, obwohl sie mindestens von mir vorlagen, aber auch nirgends gefordert und im Protokoll auch nicht festgehalten wurden.

Inzwischen habe ich in unserer Teilungserklärung folgenden Passus gefunden:

§8.3. "Keiner der Miteigentümer ist berechtigt, ohne vorherige Zustimmung des Verwalters von sich aus Veränderungen oder Neuerungen an den gemeinschaftlichen Sachen vorzunehmen." Aber hier wurde gerade von der Verwaltung sich auf die bereits erfolgten Aufbauten bezogen, deswegen auch kein Beschluss und nirgends ist vermerkt, dass trotzdem ein Einzelantrag an die Verwaltung zu erfolgen hat. Auch bei den Markisen und Rollläden, die alle inzwischen angebracht wurden, wurde kein Einzelantrag gefordert.

Ich habe natürlich auch der Geschäftsführerin eine Kopie meines Schreibens und Antwort des Sachbearbeiters gesandt - von beiden keine Reaktion. Von unserem Beirat auch keine.

Was können wir/ich generell tun, bzw. gegenüber unserer Verwaltung, oder sind ich/wir im Unrecht und sollten gar nichts tun bis zur nächsten Eigentümerversammlung im September??

Erbitte auch Ihre Empfehlung, ob wir trotz Schreiben der Verwaltung den Balkonsichtschutz erstellen lassen können (natürlich exakt durch Herstellerfirma unserer Balkone)?

Würden wir Gefahr laufen, bzw. ist es überhaupt möglich, dass die Verwaltung trotz des o.a. Beschlusses uns zum Abbau gerichtlich zwingen könnte?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

21.03.2016 | 18:38

Antwort

von


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Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß § 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ist die Verwalterin verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen. Wenn kein Beschluss vorliegt und auf eine bestehende Praxis verwiesen wird, muss eine ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne von § 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer gewährleistet sein. Hier ist also zu prüfen, ob § 8.3. der Teilungserklärung die Verwalterin dazu zwingt, ihre Zustimmung zur Anbringung des Balkonsichtschutzes zu erteilen, was sie dann muss, wenn sie in vergleichbaren Fällen diese Zustimmung erteilt hat. Es ist zu untersuchen, ob die bisher bestehenden Sichtschutzwände vor oder nach Erstellung der Teilungserklärung installiert worden sind („während der Bauphase"). Dies deshalb, weil die Hintergründe des § 8.3. beleuchtet werden müssen. Wollten die Eigentümer keine weiteren Sichtschutzwände ohne Zustimmung? Ein Beschluss scheint nur dann erforderlich, wenn die Verwalterin die Zustimmung zu Unrecht verweigert. Die Verwalterin sollte an ihre Pflichten erinnert werden.

Grundsätzlich gehören zumindest die äußeren Teile des Balkons zum Gemeinschaftseigentum, wobei sich anderes aus der Teilungserklärung ergeben kann. Wenn Sie den Sichtschutz ohne Zustimmung installieren, riskieren Sie, dass Sie ihn auf Ihre Kosten wieder demontieren müssen bzw. er demontiert wird.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung (insbesondere der Teilungserklärung und der Sammlung aller Protokolle der Eigentümerversammlungen) zu beauftragen, da erst in Kenntnis dieser Informationen eine abschließende Beurteilung erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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