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W.E.G. Beiratsbeschluß wirksam?

| 06.02.2017 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich bin Wohnungseigentümer in einer mittelgroßen Wohnanlage und hatte bis Ende 2016 einen gemieteten Kfz-Stellplatz, der durch die jeweilige Hausverwaltung vermietet wurde.
Im ausgegangenen Mietvertrag wurde weder eine Untervermietung (hat nicht stattgefunden), noch die Einräumung des kostenlosen Nießbrauchrechts an eine Drittperson (hat stattgefunden) verboten.
Gleichwohl hat der Beirat angeblich ohne Gemeinschaftsbeschluß irgendwann festgelegt, daß solche Stellplätze nur durch Bewohner der Anlage belegt sein dürfen und ich als inzwischen mehrjährig verzogener "Fremder" keinen Anspruch mehr darauf hätte. Eine schriftliche Niederlegung dazu gibt es nicht. Die Kündigung wurde nach WEG-Recht eingeleitet, wenngleich ich keinen der Verstöße darin eigentlich erfüllte. Weder war ich die Miete säumig, noch habe ich anderweitig gegen geltendes Recht verstoßen.

Jetzt wird es etwas knifflig: Mein ehemaliger Stellplatz ist einer von dreien in Parallellage und lag nach dem Mietvertrag in der Mitte. Den habe ich aber nie besetzt, weil es eine Absprache mit dem Vormieter und einer anderen Partei gab, den mittigen Platz gegen den linken zu tauschen. Leider habe ich es bei Übernahme des Vertrages 2012 versäumt, diese Absprache rückgängig zu machen und habe mich links hingestellt. Mitte 2013 bin ich aus der Anlage ausgezogen und beruflich gen Süden abgewandert, mit dem Ziel irgendwann wieder nach Haus zu kommen. Den Stellplatz habe ich behalten und einem anderen Eigentümer kostenlos zur Verfügung gestellt.
Dieser beklagte sich irgendwann darüber, daß der neue Mieter des mittigen Platzes sich so breit beim Einparken machen würde, daß das Aussteigen erschwert würde und hat mich gebeten, über die Verwaltung eine Ansprache diesbezüglich folgen zu lassen. Dabei erfuhr ich, daß der mittlere Platz nun von einem Mitglied des Beirats belegt war.
Nachdem es keine Verbesserung der Situation gab, forderte ich bei der Verwaltung eine Richtigstellung der Zuteilung der Stellplätze ein und zwar nach tatsächlicher Vermietungslage, sprich, ich bekomme meinen mittigen Platz zurück und der andere Mieter muß dann auf seinen ursprünglichen Platz zurück.
Leider ließ sich dieses Ansinnen nicht ohne weiteres realisieren, denn die Neuvermietung des mittleren Platzes geschah nach einem Verwalterwechsel und der neue Verwalter wußte von dieser Änderung nichts, hat also einen Mietvertrag für den mittleren Platz ausgestellt. Faktisch gab es nun 2 Mietverträge für den mittleren Platz.
Die Verwaltung legte mir nahe, weil ich nicht mehr körperlich in der Anlage wohnen würde, die Sache auf sich beruhen zu lassen und erst wieder hochzuholen, wenn ich unmittelbar zurückziehen würde. Darauf habe ich mich eingelassen, bis mir das geplante ETV-Protokoll über die TOP's zugestellt wurde, da gab es nämlich einen Punkt, mir den Stellplatz zu kündigen weil ich nicht mehr in der Anlage wohne.

Nach Abwägungen aller Fakten und den damit verbundenen Aufwänden habe ich mich im ETV-Termin der Kündigung nicht weiter in den Weg gestellt und das Thema war im Grunde erledigt.

Jetzt aber liegt das Protokoll der ETV vor und der Beirat hat plötzlich beschlossen, auch "Fremden" eine Vermietung zu ermöglichen, wenn die Warteliste dies zulassen würde. Dieser Beschluß wurde eindeutig nach der ETV und ohne Gemeinschaft gefaßt.
Wäre das so im Termin angesprochen worden, hätte ich die Kündigung sofort angefochten, weil ich als Fremder ja durchaus mieten könnte.

Für mich sieht das grad nach einer Art Vorteilnahme aus, ich wurde durch die Kündigung ausgeschaltet, der Beiratsangehörige behält das was er wollte und nun werden die Karten erst neu gemischt.


Wie ist die rechtliche Beurteilung in Abhängigkeit der hier genannten Fakten?

Kann ich diesen Beschluß noch anfechten und mir den Stellplatz zurückholen?

Einsatz editiert am 07.02.2017 08:48:28

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist für die Frage, ob ein Beschluss (Vermietung an Fremde/ Nichtfremde/ Kündigung) durch die ETV oder den Beirat ( ich nehme an die HAusverwaltung ?) geschlossen werden kann.

Dies ergibt sich zunächst aus den Verträgen der WEG mit dem Hausverwalter. Die Fassung von Punkten der Hausordnung kann nämlich auf den Verwalter übertragen sein, so dass die ETV hierüber grundsätzlich nicht beschließen muss, aber kann, wenn mehr als 25% der Eigentümer dies fordern.

Sollte in dem Vertrag des Hausverwalters also eine Entscheidungsbefugnis über den Punkt Parkplatzverwaltung enthalten sein, werden sie mit einer Anfechtungsklage - in Abhängigkeit vom Umfang der übertragenden Befugnisse- keinen Erfolg haben, da rechtmäßig entschieden wurde.

Ihnen bliebe dann nur über die ETV den HV zu kündigen, z.B. wegen Vertreuensmissbrauch, da er nicht über alle Beschlusspunkte ausreichend aufgeklärt hat oder der Weg eine ETV über die Entscheidungen der HV einzuberufen, was nur mit über 25% der WEG-Teilnehmer Erfolg verspricht.

Sollte die HV nicht zur Entscheidung ohne ETV befugt gewesen sein, so kann der Beschluss über die Anfechtungsklage angegeriffen werden, da keine ordnungemäße Beschlussfassung über die Gemeinschaftsordnung oder die Vergabe von Sondernutzungsrechten möglich ist. Dies kann nur die WEG mit den jeweiligen Parteien, oder falls um Sondereigentum geht der jeweilige Eigentümer mit dem Vertragspartner vereinbaren.

Beschlüsse zur Gemeinschaftsordnung / oder der Vergabe und dem Bezug von Sonderrechten sind NICHT möglich, da beides der Vereinbarung bedarf und damit einem Beschluss nicht zugänglich ist. Beiräte ( Verwaltungsbeiräe) sind grundsätzlich ohnehin nicht Entscheidungsbefugt, sondern sollen Beschlüsse und Entscheidungen lediglich vorbereiten, also die Verwaltung unterstützen.

Folglich wäre hier die Klage nach § 46 WEG empfehlenswert. Hier wären zum einen die Nichtigkeitsfeststekllungsklage des Beschlusses möglich, die dann greift wenn eine Beschlussfassung gar nicht hätte erfolgen dürfen.

Ein Beschluss kann auch angefochten ( Binnen 1 Monat nach Beschlussfassung auf der ETV) werden, dies macht ein WEG- Inhaber dann, wenn er inhaltliche Mängel rügt, wie in ihrem Fall die Nichtaufklärung über die Änderung der Gemeinschaftsordnung und der Kündigung. Allerdings kann der Beschluss nur solange angefochten werden, wie die Verwaltung die Nichtigkeit des Beschlusses wegen der formellen Mängel bestreitet, wird diese zugegeben, so muss die Klage in eine Nichtigkeitsfeststellungsklage geändert werden.

Die Frage ist aber, ob es in ihrem Fall überhaupt Sinn macht, einen Beschluss anzugreifen. Dies sehe ich mit Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung (Neu: Vermietung an Fremde wieder möglich) nicht, denn dies ist ja gerade der Punkt, von dem ihr Parkplatz abhängt.

Fraglich ist für mich, wie sie es meinen, dass die Kündigung nach WEG-Recht abgewickelt wurde, und sie dies in der ETV auf sich beruhen lassen haben. Denn noch einmal, die Vereinbarung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten ist nicht mit Beschlussfassung sondern nur per Vereinbarung möglich. Vielleicht mögen sie hierzu in der Nachfrageoption noch einmal Stellung nehmen.

Die Kündigung selbst ist eine einseitige Gestaltungserklärung, die mit Zugang an den Kündigungsgegner ihr Wirksamkeit entfaltet. Eine Kündigung bedarf, entsprechend dem Vertrag der ihr zu Grunde liegt, keine Annahme und auch keiner Akzeptanz.

Da die Kündigung in der Regel keine Willenserklärung des Kündigungsgegners voraussetzt, ist die mangelnde Aufklärung über die Änderung der Gemeinschaftsordnung leider irrelevant. Auch der Wechsel der Verwaltung spielt keine Rolle.

Voraussetzung der Kündigung ist, dass ein Kündigungsgrund vorliegt. Sie sagen , die ihnen unterstellten Kündigungsgründe wären nicht einschlägig, zudem wäre die Gemeinschaftsordnung so verändert worden, dass sie nun wieder ein Recht auf den Parkplatz hätten.

Ich würde zunächst die Verwaltung anschreiben, und der Kündigung widersprechen und zwar mit Hinweis darauf, dass die ihnen vorgeworfenen Kündigungsgründe nicht greifen. Sie waren auch kein Fremder im Sinne der Hausordnung, da sie ja immer Gemeinschaftseigentümer sind. Zudem sei die Hausordnung nach Kündigung geändert worden, so dass die Kündigungsgründe nachträglich entfallen sind, und sowohl der Ausspruch der Kündigung wie auch das Festhalten hieran treuwidrig erscheinen.

Sollte die HV kein einsehen haben, bliebe ihnen nur die Klage zur Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung mangels vorliegen der Kündigungsgründe sowie mit dem Argument der Treuwidrigkeit, da die Kündigungsgründe nachträglich vom Kündigungssteller beseitigt wurden.

Wenn sie obsiegen und ein Gericht die Kündigung ebenfalls für unwirksam hält, was ich vermute, so lebt der alte Vertrag über das Sonderrecht am Parkplatz ( der Mietvertrag) wieder auf.

Bitte ergänzen sie in der Nachfrageoption Details zum Mietvertrag ( wie begründet, mit wem begründet, wie und von wem genau gekündigt, was hat die ETV damit zu tun?). Handelt es sich namentlich um einen Mietvertrag oder die Einräumung von Sondernutzungsrechten? Dann kann ich hierzu noch einmal genauer Stellung nehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2017 | 15:35

Sehr geehrte Frau Prochnow,
ich möchte Ihre Rückfrage im Rahmen der Rückfrage beantworten und hoffe, daß diese Erläuterungen dann zu einem vollständigen Bild führen, denn eine zweite Chance werde ich hier ja so nicht bekommen.

Es verhält sich so, daß der Beirat sich im November letzten Jahres dafür ausgesprochen hat, mir den Vertrag kündigen zu lassen, weil ich a) gegen die Vertragsbedingungen verstoßen hätte und b) nur Bewohner der Anlage ein Anrecht auf Miete haben.
Wie ich bereits schrieb, untersagt der mit mir und der HV geschlossene Stellplatzmietvertrag weder eine Untervermietung noch steht irgendwo geschrieben, daß der Mieter fester Bestandteil der Anlage sein muß.
Ein Untermietverhältnis hat es faktisch nicht gegeben, ich habe lediglich einer anderen Eigentümerin unentgeldlich das Abstellen ihres Kfzs gestattet, damit der Platz nicht nur leer bleibt, sondern aufgrund der Platzverhältnisse jemand was davon hat - zu meinen Lasten.
Einen ausdrücklichen Beschluß oder TOP zur Festlegung des Umstandes, daß der Platzmieter ausdrücklich auch Bewohner der Anlage sein muß, gibt es in den Protokollen rückwirkend bis 2000 nicht, so daß der Beirat diese Empfehlung offenbar ausgesprochen hat und die HV als Exekutive dieser Empfehlung ohne weiteres Folge geleistet hat. Anders kann es nicht sein, folge ich Ihrem Weg der Beschlußfindung.

Der genaue Wortlaut des TOPs in der ETV lautete: Antrag des Verwaltungsbeirates: "Beratung und Beschlussfassung über die Kündigung des Vertrages bzgl. des Stellplatzes Nr. 028." Derzeit besteht ein Vertrag zwischen der WEG und dem Miteigentümer (mir) Herrn X Whg. xxx, der nicht im Objekt wohnt und der Stellplatz von einer anderen Miteigentümerin genutzt wird. Aufgrund der fehlerhaften Auflistung einer Liste der Stellplatzmieter von der Vorverwaltung, wurde Herr X als Mieter des Stellplatzes Nr. 027 eingetragen, sodass der Stellplatz Nr. 028 an Herrn Y Whg. yyy vermietet wurde. Die Stellplätze dürfen nur an Bewohner der WEG Soundso angemietet werden.
Beschlussantrag: Kündigung des Stellplatzmietvertrages Nr. 028 (Stellplatz Nr. 027 wird genutzt) von Herrn X zum 01.01.2017. Der Stellplatz Nr. 027 steht sodann zur Neuvermietung bereit.

Im versendeten Protokoll der ETV steht dann zusätzlich: Allgemeiner Hinweis: Stellplätze der Anlage dürfen nicht nur an Bewohner der WEG, sondern auch an Fremde vermietet werden, sofern die Warteliste der WEG Bewohner abgearbeitet ist. In jedem Fall darf die Nutzung nur durch den Mieter erfolgen. Eine dauerhafte Überlassung an Dritte ist untersagt.

Die HV schreibt mir auf explizite Nachfrage zu dem Hinweis: Hallo Herr X,
dieser allgemeiner Hinweis ist auf Wunsch des Beirates mit aufgenommen worden. Mit „Fremden" sind in diesem Fall, Mieter gemeint, die nicht in der Anlage wohnen. Eine Warteliste wird von uns geführt.

Lasse ich also mal die persönlichen Belange außer Acht, so hat hier eine für mich gezielte Aktion stattgefunden, die erst später nachreguliert wurde.
Nach der aktuellen Beschlußfassung hätte ich den Stellplatz behalten können, nur wäre er dann leer geblieben und niemand hätte was davon gehabt.

Vor diesem Hintergrund komme ich mir übervorteilt vor und unterstelle den Initiatoren eine gewisse Absicht zur Glättung der eigenen Interessen und erst sekundär nach Beschlußfassung und ohne weitere Diskussion (auf jeden Fall sind 3 Beiratsmitgliedern weniger als 25% der Eigentumer bei 105 Parteien) eine jetzt offene Hand-Politik, die man auch schon im ETV-Termin hätte öffentlich zur Kontroverse hätte stellen können.

Wäre das im Termin allerdings so zur Sprache gekommen, hätte ich sofort mein Veto gegen die Kündigung eingelegt und der Nutznießerin meines Platzes die weitere kostenlose Nutzung untersagt. Meine Forderung auf die Richtigstellung der Platzbelegung hätte ich aber aufrecht erhalten.
Damit mußte auch der betroffene Mitmieter neben mir rechnen und daher komme ich zu dem Schluß, daß der Ursprung der Kündigung fingiert und nicht statthaft ist.
Ich kann als Beirat mir die WEG-Welt nicht so gestalten, wie sie mir gefällt, sondern muß das Wohl aller Eigentümer im Auge haben, was hier m.e. versäumt wurde, zumal eben im ETV Termin die Gemeinschaft über den "Hinweis" auch nicht informiert wurde.

Ich hoffe, mit dieser ausführlichen Nachfassung habe ich alle offenen Punkte geschlossen und freue mich auf eine entsprechende Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2017 | 17:15

Lieber Fragesteller,
also haben sie einen Mietvertrag mit der HV gehabt. Ok. Diese hat auch gekündigt. Dies ist soweit formell nicht zu beanstanden. Was die Beschlussfassung in diesem Zusammenhang soll, ist nicht nachvollziehbar, da über diese nicht geregelt werden kann.

Dennoch befürchte ich, muss hier sowohl
a) die Kündigung angegriffen werden, mit dem Argument, dass sie treuwidrig ist und die Kündigungsgründe offensichtlich schon VOR Ende der ETV nicht vorlagen, da ja der Zusatz protokolliert ist.
b) gegen den Beschluss, der ihr Mieterkündigung zum Stellplatz bestätigt, Nichtigkeitfeststellungsklage erhoben werden mit der Begründung, dass der Mietvertrag keiner Beschlussfassung zugänglich ist, da er vereinbart werden muss.

Keineswegs sollte der Nachtrag selbst angegriffen werden. Auch wenn dieser natürlich auch nicht ganz ohne ist, da die Ausfüllung des Wortes Fremder eben nicht vom WEG-Status sondern vom Meldestatus abhängen soll. Dies wirkt sehr befremdlich und müsste vor Gericht als unhaltbare Auslegung, da über den Wortlaut weit hinausgehend und damit hochgradig überraschend und fragwürdig angegriffen werden. Wird dies nicht anggeriffen, so wäre eine Möglichkeit die Kündigung zu halten, das Argument, dass die WEG-Warteliste für Stellplatzvermierungen noch nicht abgearbeitet ist. Dies sollte von vornherein in der Argumentation berücksichtigt und abgebogen werden.

Wird jedenfalls eines von beidem ( Mietvertragskündigung/Beschluss) nicht angegriffen, so sehe ich hier die Gefahr, dass immer mit dem unangegriffenen argumentiert wird, um ihnen das Recht am Stellplatz zu verwehren.

Ich empfehle ihnen daher, zunächst die HV mit sehr kurzer Frist anzuschreiben, den Beschluss über die Kündigung für Nichtig zu erklären, da das Mietverhältnis dem Beschluss nicht zugänglich ist und daher der Beschluss formal mangelhaft ist. Zudem würde ich mit gleichem Schreiben der Kündigung widersprechen, weil die Kündigungsgründe nicht vorlagen und eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die zum Wegfall der Kündigungsgründe führt, bereits feststand.

Die kurze Frist ist deswegen notwendig, um keine Klagefristen (1 Monat nach Beschlussfassung, um sich sämtliche Möglichkeiten offen zu halten) zu versäumen.

In Abhängigkeit von der Reaktion der HV empfehle ich ihn, die KLage in der Tat von einem Anwaltsbüro vor Ort einreichen zu lassen. Zwar ist eine anwaltliche Vertretung nicht zwingend vorgeschrieben, jedoch wird in ihrem Fall gleich zweimal die Sittenwidrigkeit bzw. Treuwidrigkeit als Argument angeführt, so dass dies tatsächlich juristisch aufbereitet werden sollte, um vor Gericht damit zu überzeugen.

Sollten sie weitere Fragen zum Verständnis haben, können sie mich gern anrufen (0381-2024687).

Dies hier ist also keineswegs ihre letzte Chance ;)

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 08.02.2017 | 11:23

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"Frau Prochnow hat kompetent und verständlich geantwortet, so wie man es sich im Grunde nicht besser wünschen kann. Meine finale Entscheidungsfindung wurde dadurch erleichtert und auch etwaige Fristen könnten locker gehalten werden, nochmals vielen Dank und vielleicht auf ein anderes Mal."
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