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WEG Beachtung der Teilungserklärung durch Hausverwaltung

04.09.2018 11:25 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,
ich bin Miteigentümerin einer WEG mit knapp einem Drittel der Miteigentumsanteile (3161/10000MA).

In der Teilungserklärung steht unter Lasten und Kosten, dass der Verwalter verpflichtet ist, " .. nach Schluss eines jeden Geschäftjahres... dem Wohnungseigentümer eine Abrechnung...vorzulegen....soweit die Abrechnung einen Überschuß aufweist, ist dieser auf das nächste Geschäftsjahr vorzutragen."

Demnach nehme ich an, dass Gutschriften nicht ausgezahlt werden dürfen. Und dies, wenn überhaupt, erst passieren kann, wenn die Teilungserklärung geändert wird.

Die Hausverwaltung setzt sich über meine Einwände und auch energischen Widerspruch jedes Jahr hinweg.
Im Protokoll der ET Versammlung 2017 war das Thema explizit auf der Tagesordnung.
Mit meiner Gegenstimme ( die im Protokoll fälschlich reduziert und nur mit 2297 MA festgehalten wurde) wurde mehrheitlich beschlossen, dass die Regelung in der Teilungserklärung geändert werden soll und Guthaben ausgeschüttet werden. " Der Verwalter wird beauftragt zu prüfen, ob es im Sinne der Rechtmäßigkeit einer Änderung der Teilungserklärung bedarf"

Diese Prüfung durch die Hausverwaltung hat nicht stattgefunden. Stattdessen wurden auch in diesem Jahr wieder Guthaben gegen meinen Widerspruch ausgezahlt.

Was muss ich machen, dass mein Anliegen, das m.E. im Einklang mit der Teilungserklärung steht, beachtet wird?
MfG

Sehr geehrte Ratsuchende,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung können Sie nur noch die gerichtliche Klärung beim Amtsgericht herbeiführen:

Insoweit müssen Sie einen entsprechenden Antrag innerhalb eines Monats AB BESCHLUSSFASSUNG (nicht etwa erst ab Zustellung des Protokolles) der Eigentümerversammlung gestellt haben.

Wird also der Beschluss in der Versammlung gefasst, läuft ab diesem Moment diese Monatsfrist nach §§ 43, 46 WEG, innerhalb derer Sie den Antrag beim Amtsgreicht einreichen.


Zwar können auch Beschlüsse, die mit 2/3 Mehrheit zustande kommen, nichtig sein (BGH, Urt.v. 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13), aber nur dann, wenn in Kernrechte einzelner Eigentümer eingegriffen wird. Da dieses hier nicht der Fall ist, wäre der Beschluss nicht nichtig (und damit unbeachtlich), sondern "nur" anfechtbar, so dass es eben ein gerichtlicher Antrag notwendig ist. Erfolgt die Anfechtung nicht/nicht rechtzeitig, wäre auch ein unwirksamer Beschluss dann rechtmäßig.


Das Gericht muss dann anhand aller Umstände prüfen, ob so ein Beschluss wirksam ist, wobei durchaus eine solche Änderung der Verteilung mehrheitsfähig sein kann (BGH, Urt.v 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09), was aber immer eine Einzelfallprüfung anhand der Gesamtumstände voraussetzt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2018 | 12:48

Sehr geehrter Herr Bohle,
herzlichen Dank für Ihren Rat. Die beschriebenen Fakten aus dem Protokoll beziehen sich auf das Protokoll im vergangenen Jahr und sind damit- so habe ich Sie verstanden - nicht mehr anfechtbar. Das Protokoll der letzten ET Versammlung liegt mir noch nicht vor, obwohl am kommenden Montag die 4 Wochenfrist der neuen Beschlüsse abläuft.
Muss ich das Thema erst wieder auf die kommende TO 2019 setzen, um dann den Beschluss fristgerecht anfechten zu können?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2018 | 13:00

Sehr geehrte Ratsuchender,


es kommt NICHT auf das Protokoll an. Entscheidend ist allein der Tag der (mündlichen) Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

Auch sind es nicht vier Wochen, sondern ein Monat (ein kleiner, aber wichtiger Unterschied.)


Daher müssen Sie sehr schnell beim Gericht den Antrag stellen, sonst ist der Beschluss wirksam.


Den alten Beschluss können Sie dann nicht wieder auf die TO 2019 setzen, sondern müssen es wieder als neuen Antrag machen. Auch dann gilt wieder die Monatsfrist ab Beschlussfassung für den dann neuen Beschluss.



Aber derzeit müssen Sie eben schnell handeln, um den jetzigen Beschluss nicht wirksam werden zu lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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