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WEG / Baurecht


| 09.12.2012 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Guten Tag.
Ein Wohnhaus hat zwei Besitzer. Der Besitzer mit 2 Wohnungen übt bisher die Verwaltertätigkeit aus.
In der Jahresendrechnung 2010 wird ein Posten "Neuer Gartenzaun" in der Grundstückgrenze des Nachbarn aufgeführt, dessen Rechnungsbetrag aus der Hausrücklage belichen wird.
In der Jahresendrechnung 2011 wird nun ein Posten "Anwaltskosten für die Hausverwaltersuche" angeführt, der auch aus der Hausrücklage beglichen wurde. Wir hatten aber den Rechtsanwalt nicht gebeten, einen Hausverwalter zu suchen.
Wir bekommen keine Rechnungsbelege zu den Jahresendrechnungen.
Hausrücklagen sind meines Erachtens Instandhaltungsrücklagen, so das beide Posten nicht aus der Hausrücklage beglichen werden durften.
Frage 1 : Stimmt der letze Satz ?
Frage 2 : Welche Einspruchsfrist haben wir als Mitbesitzer des Hauses ?
Frage 3 : Können wir als Mitbesitzer duch unsere Eigentumswohnung im Haus, Rechnungsbelege zu den Jahresendrechnungen verlangen ?
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Stimmt der letze Satz ?

Grundsätzlich ist wie Sie richtig sagen die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden, sodass im Grundsatz deren Zweckentfremdung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Denn die Rücklage hat den Zweck, notwendig werdende Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren. Das OLG München (Beschl. v. 20.12.2007 - 34 Wx 76/07) urteilte in einem ähnlich gelagerten Fall, dass Instandhaltungsrücklagen zwar grundsätzlich nur für größere Instandsetzungen und Reparaturen zu verwenden seien. Damit widerspreche die zweckentfremdete Verwendung der Rücklage grundsätzlich auch gegen die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung. Jedoch sei strittig, ob diese auch für andere als Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden darf. Dies ist nicht per se zu verneinen.

Grundsätzlich wird dabei vertreten, dass dies nur möglich ist, wenn nach Abzug der Kosten für die zweckentfremdete Verwendung die verbleibende Rücklage eine angemessene Höheübersteigt; nach der oben genannten Entscheidung „eine eiserne Reserve verbleibt.„ Wie die „eiserne Reserve" zu bestimmen ist, sei einzelfallabhängig. Das Gericht nennt folgende bei deren Bestimmung zu berücksichtigende Faktoren:

- Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit der Anlage

- Absehbare Instandsetzungsmaßnahmen und deren Kosten

- Aussichten, Wohngeldrückstände doch noch einzutreiben

- Aussichten, Rücklage wieder aufzufüllen

Somit kann ich nicht ohne weiteres beurteilen, ob die Ausgaben für die anwaltliche Hausverwaltersuche und die Gartenzaunkosten unter Berücksichtigung der oben genannten Kriterien nach den Grundsätzen des OLG München noch eine „eiserne Reserve" verbleibt; ich gehe jedoch vorbehaltlich weiterer Prüfung davon aus. Um eine sicherer Aussage zu treffen ist die Sichtung der Höhe der Instandhaltungsrücklage und der Ausgaben für die anwaltliche Tätigkeit und Gartenzaunanbringung in Relation zu setzen.

Fraglich ist allerdings, ob die Kosten für die anwaltliche Hausverwaltersuche abrechenbar sind, da eine solche Tätigkeit mangels Kompatibilität berufsrechtlich fraglich.

2. Welche Einspruchsfrist haben wir als Mitbesitzer des Hauses ?

Sie können den noch zu beschließenden rückwirkenden Beschluss über die Abrechnung und Begleichung der Kosten für die anwaltliche Hausverwaltersuche und Gartenzaunanbringung gem. § 46 WEG binnen eines Monats anfechten, wobei ich davon ausgehe, dass die Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage nach den Grundsätzen der Rechtsprechung (siehe oben) wohl noch rechtmäßig ist.

3. Können wir als Mitbesitzer duch unsere Eigentumswohnung im Haus, Rechnungsbelege zu den Jahresendrechnungen verlangen ?

Ja, denn bei den Verwalterverträgen handelt es sich um Geschäftsbesorgungsverträge, sodass folglich § 675 BGB in Verbindung mit § 666 BGB zur Anwendung kommt. Demgemäß ist der Verwalter, verpflichtet, dem Eigentümer, alle Informationen zukommen zu lassen, über den aktuellen Stand des Geschäftes Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrages entsprechend Rechenschaft abzulegen.

Diese Rechenschaftspflicht wird von § 259 Abs. 1 BGB konkretisiert. Der Verwalter ist danach verpflichtet, über die mit seinen Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft in Form einer Abrechnung abzulegen. Dabei muss er eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben aufstellen und die dazugehörigen Belege vorzuweisen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 09.12.2012 | 13:32


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