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WEG Austausch der Wohnungstüren


| 11.08.2017 13:22 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum, so dass der Austausch auf Kosten der Gemeinschaft erfolgt. Für Schlösser in Wohnungstüren, die nicht Teil einer Schließanlage sind, ist diese Frage noch nicht obergerichtlich geklärt. Auch hier spricht aber viel für die Einordnung als Gemeinschaftseigentum.


WEG beschließt 2016 neue Wohnungseingangstüren (bei 20 Eigentumswohnungen Holz gegen Kunststoff). Aussage des Hausverwalters: alte Zylinder bleiben in Verwendung.

Erst jetzt 2017 setzt er den Beschluss um. Neue Aussage: Türen sind stärker, es gibt neue Zylinder.

Problem: 3-4 Wohnungen haben Zylinder passend zur Schließanlage, die diese auf eigene Kosten damals bei der Hausverwaltung bestellt haben.
Hausverwaltung will diese Zylinder aber nicht passend nachbestellen, sondern in der nächsten WEG-Versammlung einen allgemeinen Beschluss zur Anschaffung einer Schließanlage, welcher aber schon alleine wegen der Doppelkosten (neue Zylinder sind ja bereits Teil des Sanierungsangebots) nicht durchgehen wird.

Frage: Besteht ein Anspruch der betroffenen Eigentümer gegen die WEG auf Wiederherstellung des Zustands, sprich muss die WEG bei den Wohnungen, die über Schließanlage-Zylinder verfügt haben, die Zylinder passend zur Schließanlage kostenlos für die betroffenen Eigentümer auch erneuern? Wenn nein, haben die jeweiligen Eigentümer wenigstens Anspruch auf solche Zylinder auf eigene Kosten?

Welcher Anspruch der WEG resultiert aus dem Verhalten des Verwalters (Falschaussage bzgl. der Zylinder)?
Sehr geehrter Fragestellerin,

ohne genaue Kenntnis der Teilungserklärung und der bereits gefassten Beschlüsse wird man Ihre Frage nicht beantworten können:

Die Wohnungseingangstüren sind in jedem Fall Gemeinschaftseigentum, so dass es richtig war, dass diese auf Kosten der Eigentümergemeinschaft saniert werden und ein Beschluss gefasst wurde (BGH V ZR 212/12, BGH V ZR 246/14). In diesem Fall kommt es nicht darauf an, was in der Teilungserklärung steht, weil die Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum aus dem Gesetz folgt. Fraglich ist, ob der Beschluss aus 2016 den Austausch auch der Zylinder umfasst. Ggf. muss hier erneut ein Beschluss im Rahmen einer Sonderversammlung oder Umlageverfahren gefasst werden, da der Verwalter bei derartigen Instandsetzungsarbeiten nur mit einem Beschluss handeln darf.

Zur Frage der Türschlössre in Wohnungseingangstüren gibt es soweit ersichtlich noch kein Urteil eines oberen Gerichts, ob diese Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind. Bei Türschlössern, die mit der Hauseingangstür eine Schließanlage bilden, wird dies angenommen, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, § 5 Abs.2 WEG. Für Türschlössern mit eigenen Schlüsseln ist dies wie gesagt ungeklärt. Ich neige dazu, diese auch zum Gemeinschaftseigentum zu zählen, da sie wesentlicher Bestandteil eines Mehrparteienhauses gemäß § 94 WEG sind.

Die Eigentümer haben also unabhängig davon, ob es sich bei ihren Türschlössern um Bestandteile der Schließanlage oder gesonderte Schlösser handelt, grundsätzlich Anspruch auf Austausch auf Kosten der WEG im Rahmen der Türsanierung. Soweit der Umbau der Schlösser den von Ihnen erwähnten drei bis vier Eigentümern durch einen Beschluss gestattet wurde, haben diese und je nach Beschlusslage auch die anderen Anspruch auf Einbau von Schlössern, die zur Schließanlage passen. In der Teilungserklärung dürfte hierzu vermutlich nichts stehen, da diese selten so detailliert ist. Falls anlässlich des Umbaus kein Beschluss vorlag, geschah dies rechtswidrig, da hierin eine bauliche Veränderung zu sehen ist. Hierbei gehe ich davon aus, dass die Erweiterung der Schließanlage auf die Wohnungseingangstüren zu einer höheren Reparaturanfälligkeit führt, so dass die anderen Miteigentümer zustimmen mussten.

Wenn also den Eigentümern der Umbau seinerzeit durch einen Beschluss erlaubt war, haben sie Anspruch auf erneuten Einbau vergleichbarer Schlösser. War dies nicht der Fall, können sie einen Einbau auch nicht auf eigene Kosten verlangen. Wenn aber der Austausch der Zylinder durch den Beschluss vom letzten Jahr nicht gedeckt ist, muss ohnehin ein neuer Beschluss der herbeigeführt werden, in dem man auch direkt den Einbau von Schlössern als Bestandteil der Schließanlage aufnehmen kann.

Schadenersatzforderungen gegen den Verwalter dürften nur dann bestehen, wenn Mehrkosten wegen des nachträglichen Einbaus der Zylinder entstehen im Vergleich zu der direkten Beauftragung. Ich nehme an, dass in den bisheren Angeboten nur der Austausch der Türblätter und ggf. -rahmen enhalten war, so dass auch der Austausch der Zylinder seinerzeit gesondert hätte berechnet werden müssen. Ich vermute daher, dass es bereits am Schaden fehlt. Zudem ist zu bedenken, dass der Hausverwalter nicht die Kenntnisse eines Architekten haben muss, sondern nur wie ein vorausschauender Eigenheimbesitzer handeln muss. Wenn für einen solchen nicht erkennbar war, dass die alten Zylinder in die neuen Türen nicht passen werden, liegt auch kein schadensbegründendes Verhalten vor.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2017 | 11:56

Im Protokoll der WEG-Versammlung 2016 ist keine Rede vom Austausch der Zylinder. Es wird lediglich Bezug genommen auf das damalige Türen-Angebot ("gemäß Angebot der Fa. xy ..."). Wie bereits erwähnt, behauptete die HV damals, dass die Zylinder erhalten blieben. Der Kostenrahmen betrug 45 Tsd. EUR. Farbe: hellgrau. Diese Einsichtnahme dieses Angebots verweigert mir die HV.

In der WEG-Versammlung 2017 wurde der Punkt Austausch der Türen von der HV nochmals unter Sonstiges auf Basis eines neuen Angebots behandelt. Es ging um die Information der WEG durch die HV, dass sich die Kosten auf Grund von brandschutztechnischen Anforderungen auf ca. 47 Tsd. EUR erhöhen und die Farbe grau noch teurer würde. Die Eigentümer entscheiden sich für die Farbe weiß (Beschluss ohne TOP).
Dieses neue Türen-Angebot von 2017 erhielt ich von der HV. Darin war explizit die Rede von neuen Zylindern, was die HV aber in der WEG-Versammlung 2017 nicht angesprochen hat.


Der Austausch der normalen Zylinder gegen Schließanlagenzylinder musste seinerzeit (1989) über die HV gehen, da nur diese die Schlüsselkarte hat. Eine höhere Reparaturanfälligkeit der Schließanlagenzylinder erschließt sich nach über 27 Jahren Einsatz nicht. Ob damals ein Beschluss gefasst wurde, wage ich zu bezweifeln.

Wie liegt nun der Fall Ihrer Einschätzung nach? Herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2017 | 12:17

Sehr geehrte Fragestellerin,

der unter "Sonstiges" 2017 gefasste Beschluss dürfte nicht wirksam sein. Soweit noch kein Monat seit der Eigentümerversammlung abgelaufen ist, können Sie hier Anfechtungsklage erheben. Wenn die Anfechtungsfrist abgelaufen ist, liegt hier ein neuer Beschluss vor, der auch den Austausch der Zylinder umfasst. Ein weiterer Beschluss ist erforderlich.

Wenn 1989 anlässlich des Einbaus der Schließanlagenzylinder kein Beschluss erfasst wurde und diese wie von mir vermutet in der Teilungserklärung auch nicht erwähnt sind und nach Ihrer Mitteilung entgegen meiner erste Annahme auch keine höhere Reparaturanfälligkeit gegeben ist, konnten Sie den Einbau der Schließanlagenzylinder 1989 ohne Zustimmung der anderen Eigentümer vornehmen. Sie haben jetzt im Rahmen des Austausches der Wohnungstüren Anspruch auf Einbau eines Schlosses, das mit der Schließanlage kompatibel sind. Die anderen Wohnungseigentümer brauchen sich aber gemäß § 16 Abs. 6 WEG nicht an den Mehrkosten beteiligen, d.h. den Aufpreis im Vergleich zu den normalen, nicht der Schließanlage kompatiblen Schlössern müssen Sie selbst tragen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 14.08.2017 | 12:36


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