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WEG: Ansprüche aus Rechnungslegung, Verjährung

06.04.2009 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Jahre 2004 Einzel-Abrechnungen des Jahres 2003 zur Genehmigung vorgelegt, in welchen tatsächlich geflossene Einnahmen und Ausgaben nicht abgerechnet wurden, also in der (Gesamt)Jahresabrechnung ausgeklammert bleiben.

Bis heute wurde gerichtlich kein Anpruch geltend gemacht, die Ergänzung der Einzel-Abrechnungen 2003 vorzunehmen.

Mit Stimmen von Wohnungseigentümern, welche einen Vorteil aus der Nicht-Abrechnung 2003 haben, wird ein Eigentümerbeschluss zur Vornahme der Ergänzungsabrechnungen 2003 abgelehnt.

Die Amtszeit des dafür verantwortlichen Verwalters endete zum 31.12.2007. Erstmalig zu diesem Zeitpunkt hat der Verwalter Rechnung gelegt über den Stand der Eigentümerkonten.

1.Frage : Verjährung des Anspruches einzelner Wohnungseigentümer auf vollständige Abrechnung .

Für den Fall, der abgelehnte (Negativ)Beschluss wird angefochten und beantragt, die ablehnenden Eigentümer zu verurteilen, dem Beschluss zuzustimmen, kann das Gericht die Anfechtungsklage zurückweisen wg. Verjährung ?


2. Frage: Verjährung des Anspruches auf Richtigkeit der Rechnungslegung hinsichtlich der Entwicklung des Standes der Eigentümerkonten .

In der Buchhaltung eines Verwalters sind Eigentümerkonten zu belasteten bzw. zu erkennen aufgrund von Wohngeldverpflichtung / Wohngeldzahlung , Guthaben- Nachzahlungsfeststellungen / Auszahlungen bzw. Nachzahlungseingang und Sonderumlageforderung / Sondeumlagezahlung.

Überhaupt erstmalig kommt es in der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2009 zum Beschluss nach §. 28.5. WEG über die Rechnungslegung, die abgelehnt wird. Bei vorhergehender Belegprüfung stell ein Rechnungsprüfer fest, von der vormaligen Verwaltung wurde dem Verwalter lediglich der Stand der Salden der Eigentümerkonten mitgeteilt. Die Konten – auch der Vorjahre - selbst sind nicht vorhanden. Eine Prüfung der Entwicklung des Standes der Eigentümerkonten ist nicht möglich insbesondere in Hinblich auf von Eigentümern geleistete Einzahlung von Sonderumlagen.

Die Wohnungseigentümer haben in 2009 erstmalig Kenntnis erlangt von dem Stand der Eigentümerkonten. Wie weit rückwirkende haben sie Anspruch auf Richtigkeit des tatsächlichen Standes der Entwicklung der Eigentümerkonten? Welche Verjährungsregel gilt? Wie weit rückwirkend ist der Vorverwalter verpflichtet, Unterlagen und Belege zur nachvollziehbaren Prüfung der Entwicklung des Standes der Eigentümerkonten beizubringen ?



3. Nach dem § 28.5. WEG haben die Wohnungseigentümer auch über die Rechnungslegung zu beschließen. Ist dies eine Kann- oder Mussbestimmung?

Sieht ein (von einem WE eingebrachter) Beschlussantrag vor, über die Rechnungslegung zu beschließen, ist der Verwalter nach § 28.5. verpflichtet, diese zur Beschlussfassung vorzulegen? Kann sich der Verwalter auf den § 28.4. WEG beziehen und die Vorlage der Rechnungslegung verweigern ?


Ich bitte höflich um Quellenangabe von bezugnehmender Rechtssprechung.





06.04.2009 | 18:44

Antwort

von


(1195)
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33609 Bielefeld
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Ich beantworte Ihre Anfrage auf der Basis des geschilderten Sachverhaltes wie folgt:

Zu 1:

Grundsätzlich gilt für alle Ansprüche nach dem WEG auch die Dreijahresfrist des § 195 BGB .

Es muss im vorliegenden Fall jedoch genau geprüft werden, wann diese dreijährige Verjährung jeweils begonnen hat. Das ist gemäß § 199 BGB der Zeitpunkt, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Wenn es so ist, dass die einzelnen Eigentümer erst nach Beendigung der Tätigkeit des seinerzeitigen Verwalters Kenntnis von den Ausständen und den Schuldnern erlangt hätten, dann würde erst am Schluss diesen Jahres (2007) diese Dreijahresfrist beginnen und wäre bis heute noch nicht abgelaufen.

Wenn allerdings die Beschlussfassung über die Nichtverfolgung der Ansprüche bereits vor 2007 erfolgt ist, insoweit ist Ihre Schilderung unklar, wäre bereits mit dieser Beschlussfassung die Kenntnis vorhanden gewesen, so dass die Verjährungsfrist schon früher zu laufen begann. Hier sollten Sie ggf. im Rahmen der Nachfragefunktion den Sachverhalt klarstellen.

Auswirkung auf die Anfechtungsklage nach § 46 WEG hat die Frage der eingetretenen Verjährung direkt nicht, da mit dieser Klage ja nicht die Frage der Verjährung einzelner Ansprüche geklärt wird, sondern die Frage der Wirksamkeit einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.



Zu Frage 2:
Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer natürlich einen Anspruch darauf, dass sein Eigentümerkonto von Beginn korrekt geführt wird, denn nur dadurch kann er ja prüfen, ob sein ME-Anteil ordnungsgemäß verwaltet worden ist.

Hier liegt das Problem darin, dass der frühere Verwalter wahrscheinlich dieser Verpflichtung nur unzulänglich nachgekommen ist und daher dem jetzigen Verwalter lediglich Saldenstände, nicht aber die zugrunde liegenden Abrechnung hat mitteilen können.

Der frühere Verwalter steht grundsätzlich trotz beendetem Vertrag noch in der Auskunfts- und Rechenschaftslegungspflicht gemäß §§ 675 , 666 BGB , 28 Abs 3 WEG .

Zum Ende seiner Tätigkeit war er verpflichtet, der WEG seine Tätigkeit abschließend und in vollem Umfang auf- und darzustellen und alle vorhandenen Belege zu übergeben.

Wenn er (wohl zu diesem Zeitpunkt) dem neuen Verwalter nur Kontensalden mitgeteilt hat, ist seine Rechenschaftspflicht damit noch nicht erfüllt. Er ist daher noch dazu verpflichtet.

Der Anspruch gegen den Verwalter auf diese Ergänzungen verjährt ebenfalls in 3 Jahren und ist daher noch nicht verjährt.

Wie weit rückwirkend er verpflichtet ist, Unterlagen und Belege zur nachvollziehbaren Prüfung der Entwicklung des Standes der Eigentümerkonten beizubringen, kann nicht genau gesagt werden. Er ist auf jeden Fall soweit dazu verpflichtet, als er vom Beginn seiner Verwaltertätigkeit an faktisch dazu in der Lage ist. Was er nicht mehr weiß und/oder nicht mehr hat, kann er auch nicht darlegen.


Zu Frage 3:

§ 28 WEG ist eine abdingbare Vorschrift, die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Ob das hier der Fall ist, vermag ich nicht zu sagen.

Die Aufgaben des Verwalters sind nicht nur im WEG geregelt, sondern richten sich überdies nach den Vorschriften des BGB, den Regelungen der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung, den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, den Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie den Regelungen im Verwaltungsvertrag.

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs.1 Nr. 1 , 1. Halbsatz WEG berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Wenn also ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, kann er dessen Durchführung nicht verweigern.

Ich hoffe, Ihre Fragen vollständig beantwortet zu haben, ansonsten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 09.04.2009 | 16:53


Zur Frage 3. erster Teil:
Im vorliegenden Fall sind die Regelungen des §.28.5. WEG nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abbedungen. Müssen daher die Wohnungseigentümer über die Rechnungslegung beschließen ?


Zur Frage 3. zweiter Teil:
Bislang ist dieser Reil der Frage nicht konkret beantwortet.

Zur Erläuterung dieser Frage: Die Kontrolle der Beurteilung der Tätigkeit des Verwalters ruht nach §.28.5 WEG auf drei Säulen, wobei der Tätigkeit, welche sich in der Rechnungslegung wiederspeigelt, eine große Bedeutung zukommt.

a. Jahres-Abrechnung: Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben aufzuführen

b. Einzel-Abrechnungen: Anteilige Zuordnung der EInnahmen und Ausgaben auf einen jeden Wohnungseigentümer

c. Rechnungslegung: Entwicklung des Standes der Eigentümerkonten, welche zu führen sind mit Gutschriften/Belastungen aus Wohngeldabrechnungen und Sonderumlagen sowie dagegenzurechnende Geldbewegungen; Entwicklung der Instandhaltungsrücklage; Entwicklung von jahresübergreifenden Vorschussguthaben wie z.B. Sanierungsabwicklung u.a. Forderungen u. Verbindlichkeiten.


Ich bitte um konkrete Beantwortung der Frage 3. zweiter Teil.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.04.2009 | 17:23

Guten Tag,
Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

zu 3.1:
Ja, da diese Vorschrift nicht abbedungen worden ist, müssen die WE über die Rechnungslegung beschließen.

zu 3.2:
"Sieht ein (von einem WE eingebrachter) Beschlussantrag vor, über die Rechnungslegung zu beschließen, ist der Verwalter nach § 28.5. verpflichtet, diese zur Beschlussfassung vorzulegen? "

Ja er muss diesen Antrag zur Beschlussfassung vorlegen.

"Kann sich der Verwalter auf den § 28.4. WEG beziehen und die Vorlage der Rechnungslegung verweigern ?"

Wenn die WE über die Rechnungslegung beschlossen haben, kann der Verwalter diese nicht verweigern. Auch § 28 Abs. 4 WEG steht dieser Pflicht nicht entgegen, da diese Vorschrift ja gerade die Verpflichtung des Verwalters zur Rehcnungslegung enthält.

Ich hoffe, Ihre Fragen nun abschließend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen Frohe Ostertage.


Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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