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WEG: Änderung des Aufteilungsplanes


| 07.06.2007 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Zur Historie:
Das Objekt wurde seit Fertigstellung im Jahre 1973 bis 1989 vom Erbauer und damaligen Eigentümer als reines Mietshaus genutzt. Die Kellerräume wurden über diese ganze Zeit ohne Ansehen des Aufteilungsplanes an die Mieter vergeben. Das hatte zur Folge, dass die tatsächliche Belegung der Kellerräume zu keiner Zeit mit dem Aufteilungsplan übereinstimmte. Auch nicht nach der Umwandlung der Wohnung in Eingentumswohnungen im Jahre 1990, was dabei auch nicht berücksichtigt wurde.
Bis zum heutigen Tag sorgt das immer wieder für Reibereien und Streit unter den Eingentümern (und Mietern), weil neu hinzugekommene Eigentümer nach Erwerb einer Wohnung auf den Kellerraum pochen wollen, der ihnen gemäß des Aufteilungsplanes zusteht. Die Teilungserkärung stimmt mit dem Aufteilungsplan überein. Das ist ihr gutes Recht. Im realen Leben allerdings wenig sinnvoll weil kaum erreichbar.

Das Problem: Es ist in einem Objekt mit 49 Wohneinheiten (davon 45 belegt) schlicht unmöglich, die Bewohner in irgendeiner geordneten Form die Kelleräume wechsen/tauschen zu lassen. Zumal in keinem Fall ein fliegender Wechsel möglich wäre, sondern für Zwischenlösungen gesorgt werden müsste, die ihrerseist wieder gegen den Aufteilungsplan verstoßen und neuen Unmut auslösen würden. Die Mehrheit der Bewohner müsste min. 2 Mal den Kelleraum wechseln, bis sie im "richtigen" Kellerraum sind. Ferner ist es Hausbewohnern nur schwer zu vermitteln, warum sie den Kellerraum wechseln müssen, den sie zum Teil schon seit über 10 Jahren durchgehend nutzen.

So weit die Hintergründe.

Mein Anliegen: Ich bin Mitglied des Beirates der WEG und suche nach einer gangbaren Lösung, die das Keller-Problem möglichst rasch und auf lange Sicht abschließend beilegen kann. So ist mir der Gedanke gekommen, die Teilungserkläung zu ändern. Das, so sagte man mir, wäre sinnlos, weil im Grundbuch ausdrücklich auf die Nummer des Aufteilungsplanes verwiesen wird.

Da es mir widerstrebt, eine über Jahrzehnte gewachsene Realität regelrecht zu vergewaltigen, um diese an das Papier anzupassen, möchte ich nun folgende Fragen stellen und wäre für klärende Antworten sehr dankbar. Die Stimmung unter den Eigentümern und Mietern tendiert deswegen so langsam gegen null.

Gegenstand: Hierbei geht es ausdrücklich einen Grundriss des Kellers in dem die Kellerräume eingezeichnet und durchnummerriert sind, entsprechend der Nummerierung der Wohnungen. Mein Ziel ist es, die Nummerierung der Keller an die tatsächliche Belegung anzupassen, also jeweils mit der Nummer der Wohnungen zu versehen, in der der akutelle Kellerraum-Nutzer wohnt. Nutzt also jemand aktuell Kellerraum Nr. 6, wohnt aber in Wohnung Nr. 39, so soll der Kellerraum die Nr. 39 erhalten, usw.. An der Nummerierung der Wohnungen, die in einem anderen Dokument auch Teil des Aufteilungsplanes ist, soll sich nichts ändern.

Dass dies der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, bedarf ist mir bekannt. Das macht es zu einer heiklen Sache und ich würde gerne vor der Argumentantion den anderen Eigentümern gegenüber so umfassend wie möglich informiert sein, um ggf. aufkommenden Zweifeln über die Machbarkeit entsprechend begegenen zu können.

Das Objekt befindet sich im Bundesland NRW.

Nun meine Fragen bezüglich der Änderung des Aufteilungsplanes im Hinblick auf die Nummerierung der Kellerräume:

1.) Braucht es dazu zwingend eine Eigentümerversammlung oder kann die Zustimmung auch schriftlich eingehohlt werden?

2.) Wie ist mit nicht abgegebenen Stimmen zu verfahren (keine Antwort auf Anschreiben binnen Frist bzw. kein Erscheinen in der Versammlung)?

3.) Muss erneut eine Abgeschlossenheitserklärung durch die Gemeinde erfolgen, wenn ja, braucht man dafür in NRW einen Ingenieur?

4.) Die Eingentümer wohnen über die gesamte Bundesrepublik vertreut. Müsste jeder einzelne Eigentümer persönlich beim Notar vorstellig werden oder kann dies die Hausverwaltung mit Vollmacht im Auftrag der WEG übernehmen?

5.) Welcher Notar ist jeweils zuständig (am Ort des Objektes oder am Wohnsitz des jeweiligen Eigentümers)?

6.) Wie hoch in x vom Hundert des Wertes des Objektes würden sich die zu erwartenden Kosten insgesamt belaufen?

Herzlichen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen,
M.Jacobs
07.06.2007 | 21:51

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach Ihrer Schilderung wollen Sie die Teilungserklärung hinsichtlich der nummerierten Kellerabteile ändern.

2.Diese Änderung ist im schriftlichen Verfahren (dann) nicht möglich, wenn die jeweiligen Nummern der Keller in der Kaufurkunde der jeweiligen Wohnung verankert ist. In diesem Fall muss der jeweilige Eigentümer notariell erklären, dass er Eigentum an einer anderen Nummer (die nach Ihrer Schilderung der Nummer seiner Wohnung entsprechen soll) erhalten will. Gleichzeitig muss der Eigentümer der jetzigen Nummer erklären, dass er das Eigentum überträgt, OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12. 1. 1996 - 3 Wx 452/95.

3.Für Sie bedeutet das, dass im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine einheitliche Abstimmung über die Änderung notwendig ist. Selbst wenn alle Eigentümer in dieser Versammlung ihre Zustimmung erteilen würden, muss diese Übertragung notariell beurkundet werden.

4.Die Zustimmung kann nur unter engen Voraussetzungen erzwungen werden. Dazu folgender Beschluss: BayObLG, Beschl. v. 31.7.2003 – 2Z BR 24/03:

„Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung besteht, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen...
Der Vertrauensschutz ist in der Regel ein gewichtiges Argument für die Beibehaltung der einmal getroffenen Regelung, da sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf verlassen kann, dass wohnungseigentumsrechtlich getroffene Regelungen nicht ohne seine Zustimmung geändert werden. Dieser regelmäßig bestehende Vertrauensschutz kommt der Antragsgegnerin jedoch hier nicht zugute. Nach dem Gesellschaftsvertrag vom 27. 7. 1987, der Grundlage des Gesellschaftsvertrages vom 29. 12. 1987 ist, war noch eine Festlegung der endgültigen Bauplanung und Baubeschreibung auf der Grundlage der vorläufigen Bauplanung und Baubeschreibung erforderlich (§ 2 Nr. 2 Buchst. b des Vertrages).“

5.Um beurteilen zu können, ob eine solche Änderung in Ihrem Fall „erzwungen“ werden kann, müssten die gesamten Umstände ermittelt werden, weshalb hier keine abschließende Beurteilung erfolgen kann. Nach Ihrer Schilderung sieht es bisher noch nicht danach aus, dass die Voraussetzungen für einen Zwang der Eigentümer vorliegt.

6.Sie können daher nur darauf aufbauen, mit allen Eigentümern eine einheitliche Lösung herbeizuführen, die dann notariell beurkundet wird.

7.Die Eigentümer können sich bei der Erklärung vor dem Notar vertreten lassen, da es sich nicht um eine höchstpersönliche Erklärung handelt. Der Vertreter muss eine wirksame Vollmacht für die Erklärung vorlegen, die notariell beglaubigt sein muss.

8.Zuständig ist der Notar am Ort des Grundstücks. Sie müssen mit dem gewählten Notar besprechen, ob es möglich ist, dass ein Notar am Ort des jeweiligen Eigentümers die Erklärung aufnimmt und ihm dann zuschickt. Dies ist eine Notarsfrage.

9.Die Kosten richten sich nach der Notarkostenordnung. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie oder Kellerabteils. Hier gibt es keinen Prozentsatz. Um Ihnen hier konkreter helfen zu können, müsste der Wert der jeweiligen Abteile bekannt sein. Die Kosten können unterschiedlich ausfallen, wenn Kellerabteile größer oder kleiner sind als andere.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weiter geholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2007 | 22:26

Herzichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Zitat: "Der Vertrauensschutz ist in der Regel ein gewichtiges Argument für die Beibehaltung der einmal getroffenen Regelung, da sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf verlassen kann, dass wohnungseigentumsrechtlich getroffene Regelungen nicht ohne seine Zustimmung geändert werden."

Das würde bedeuten, dass man dieses Unterfangen als gescheitert betrachten kann, wenn auch nur einer der Eigentümer nicht, auch nicht in Vollmacht, zur Eingentümerversammlung erscheint und in Folge dessen keine Stimme abgib,t bzw. sich jemand audrücklich der Stimme enthält. Sehe ich das richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2007 | 10:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

nicht ganz. Es besteht die Chance, dass eigentlich von Anfang an klar war, dass der z.B. Kellerraum Nr. 6 auch zu Wohnung Nr. 6 gehören sollte und nur aufgrund bestimmter Umstände die wahlweise Verteilung fortgesetzt wurde. Wenn man hier Beweise z.B. aus Eigentümerversammlungsprotokollen o.ä. hätte, könnte man vielleicht auch zwangsweise die Umverteilung vornehmen (siehe Urteil oben).

Wenn hierfür aber keine Beweise vorliegen, müssen nach derzeitigem Kenntnisstand sämtliche Eigentümer zustimmen.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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