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WEG - Absperreinrichtung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum - Versorgungsleitungen Sondereigentum?

27.03.2013 14:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Absperrventile an Versorgungsleitungen als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 (V ZR 57/12)

In einem Mehrfamilienhaus als Eigentümergemeinschaft nach dem WEG befinden sich die Wasseruhren nebst Absperrventilen (ein Absperrventil vor und eins hinter der Wasseruhr) im Keller im Gemeinschaftsversorgungsraum. An dem Rohr wo die Wasseruhr befestigt ist, als auch die beiden Absperreinrichtungen hängt jeweils nur eine Einheit zur Versorgung dran.

Nach dem jüngsten BGH-Urteil V ZR 57/12 stehen zumindest die Versorgungsleitungen (wie hier) trotzdem im Gemeinschaftseigentum, obwohl jedes Rohr nur eine Einheit "bedient".

FRAGE:
Was ist dem Absperrventil bzw. den Absperrventilen an den jeweiligen zu den einzelnen Einheiten gehörenden Versorgungsleitungen (egal ob nun eins oder zwei -> vor bzw. hinter dem Wasserzähler), sind diese Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihre Frage verstehe ich so, dass an den allein Ihre Eigentumswohnung versorgenden Wasserleitungen zwei Absperrventile installiert sind und es Ihnen nun darauf ankommt, zu wissen, ob es sich bei diesen Absperrventilen um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Nach § 5 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (WEG) sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Nach Absatz 2 Sind Einrichtungen, die u.a. dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums. Nach Absatz 3 können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Im Folgenden gehe ich davon aus, dass eine Vereinbarung im Sinne des § 5 Absatz 3 WEG hinsichtlich der Absperrventile nicht besteht.

Vor diesem Hintergrund ist nach der bisherigen Rechtsprechung von Sondereigentum an den Absperrventilen auszugehen. So wurde hinsichtlich Versorgungs- und Entsorgungsanlagen entschieden, dass die Leitung im und vom Sondereigentum bis zum Anschluss an die Hauptleitung sondereigentumsfähig sei, und zwar auch noch, wenn sie durch fremdes Sondereigentum oder durch Gemeinschaftseigentum verlaufe (vgl. BGH NJW 2011, 2958; BayObLG WEZ 1988, 417; Palandt-Bassenge, 72. Auflage, § 5 WEG Rn. 8).

Die von Ihnen selbst genannte Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 (Az. V ZR 57/12) geht nun davon aus, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, soweit sie in dessen Bereich verlaufen. Das soll auch dann gelten, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung diene. Begründet wird dies überzeugend damit, dass sich Versorgungsleitungen zwar technisch in viele Teile aufteilen ließen, rechtlich jedoch als Einheit anzusehen seien, weil sie ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage gemäß § 5 Abs. 2 WEG bilden würden. Zwar komme der Absperrvorrichtung, durch die sich Leitungen vom Gesamtnetz trennen lassen, eine bestimmte Bedeutung zu, die Zugehörigkeit zum Gesamtnetz würden Wasserleitungen aber erst von dem Punkt an verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperreinrichtung vom Gesamtnetz trennen lassen. Hieran dürfte es bei Ihnen fehlen, weil sich die Absperrventile im Keller des Gemeinschaftsversorgungsraums und nicht im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. Folglich stellen die Absperrventile Gemeinschaftseigentum dar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Corinna Ostermann-Schmidt, Rechtsanwältin

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