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WEG, Kostenbeteiligung bei Instandsetzung Sondereigentum

19.10.2010 12:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Damen und Herren,

Auf dem von uns genutzten Grundstück gibt es 3 Gebäude (getrennte Rücklagen) nebst einer größeren Hoffläche, auf der sich mehrere Stellplätze befinden. Die Hoffläche ist teilweise (ca. 50 qm) unterkellert. Das alleinige Sondernutzungsrecht an den Kellerräumen unterhalb der Hoffläche ist der Eigentümerin eines der Gebäuden zugewiesen, die Versorgungsleitungen zu diesem Hinterhaus (Gas, Wasser, Strom) verlaufen durch diesen Keller und sind an der Unterseite der Hofdecke (d.h. an der Decke der Kellerräume) angebracht.

Die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, wegen Undichtigkeiten und der nicht mehr gegebenen Standsicherheit die Hofdecke (ca. 60 Jahre alt) komplett zu erneuern, der Auftrag dazu ist schon erteilt. Da die bestehende Hofdecke entfernt und durch eine neue Stahlbetondecke ersetzt wird, müssen auch die Versorgungsleitungen (ca. 10 Jahre alt) des Hinterhauses erneuert werden.

Zum Zeitpunkt der Teilung 2000 war das Hinterhaus unbewohnt und wurde erst danach saniert. Die Eigentümerin hält 7% der Miteigentumsanteilen.


In der Teilungserklärung steht:
-----------------------------------------------
6. Lasten

(1) Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums und der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des Gemeinschaftseigentums sowie folgender Gebäudeteile, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt:

Nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Wand- und Deckenputz innerhalb des Sondereigentums, (..) Sanitär- und Heizungseinrichtungen samt Thermostatventilen, Heiz- und Warmwassermessgeräte innerhalb des Sondereigentums.

(2) Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen die Wohnungs-/Teileigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (..)
-----------------------------------------------

Ausnahmen von diesen Regeln sind nicht aufgeführt.

Unstrittig ist demnach, dass die Hofdecke zum Gemeinschaftseigentum und die Versorgungsleitungen zum Sondereigentum des Hinterhauses gehören. Die Kosten für die Instandsetzung der Hofdecke (ca. 40.000 EUR) werden also gemäß Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer umgelegt. Unklar ist aber die Höhe des Anteils der Eigentümergemeinschaft an den Instandsetzungskosten (ca. 4.000 EUR) der Versorgungsleitungen zum Hinterhaus.

Die Meinungen reichen von:

1. "0% wg. Teilungserklärung, denn wer Versorgungsleitungen an eine marode Kellerdecke anbringt, ist selbst Schuld".
2. "80% (Zeitwert) wg. der Erneuerung von mittlerweile 10 Jahren alter Leitungen".
3. "100%, plus eine Entschädigung für den 3 wöchigen Nutzungsausfall während der Sanierung".
4. "wir fassen einen Beschluss gemäß §16 WEG, Absatz 4 bzgl. eine der tatsächlichen Nutzung angepassten Kostenaufteilung". Aufgrund des Mehrheitsverhältnisses (7% zu 93%) ist jede Aufteilung denkbar, eine Idee ist, sich mit 50% zu beteiligen.

Für eine Antwort, welche Kostenbeteiligung die Eigentümergemeinschaft realistischerweise ins Auge fassen muss, freue ich mich.

Vielen Dank für ihre Hilfe,

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst sollten Sie prüfen, ob in der Teilungserklärung das Sondereigentum genauer definiert wird. Oft werden über die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes hinaus Vereinbarungen getroffen, was zum Sondereigentum gehört und was nicht. Ggf. können Sie hieraus bereits schließen, dass die Versorgungsleitungen Sondereigentum der Eigentümerin der Immobilie sind, zu der sie führen.

Vielleicht können Sie auch im Rahmen der Nachfrage noch hierzu ausführen.

Sollte sich dort keine Regelung finden, gilt grundsätzlich, dass Versorgungsleitungen, die der Versorgung von nur einem Teileigentümer dienen, im Sondereigentum dieses Eigentümers stehen. Ausgenommen sind hierbei Fälle, in denen sich diese Versorgungsleitungen im Gemeinschaftseigentum befinden, wie etwa Rohre, die in dem Estrich verlegt worden sind, in der Entscheidung des OLG München vom 4.9.2009 - 32 Wx 44/09.

Nach Ihrer Schilderung sind die Versorgungsleitungen an der Decke in dem Keller "angebracht", der von der Sondereigentümerin des Hauses genutzt wird, zu dem auch Leitungen führen. Ich nehme einmal an, dass sie dort mit Schellen o.ä. befestigt und nicht eingeputzt sind. Sie sind daher auch bei Zugrundelegung der Regelungen des Wohnungseigentümergesetzes Sondereigentum der Eigentümerin, zu deren Haus sie führen.

Das Gegenteil wäre der Fall, wenn die Leitungen in der Kellerdecke, die ja gleichzeitig der Boden der Hoffläche ist, eingebaut wären. In diesem Fall wäre es aber dann möglich, einen abweichenden Maßstab gemäß § 16 Abs. 4 WEG zu vereinbaren, wenn sich die notwendige Mehrheit findet.

Aus Ihrer Schilderung entnehme ich, dass Ihre Wohnungseigentumsanlage nicht als solche gebaut, sondern nachträglich aus mehreren bereits vorhandenen Gebäuden gebildet wurde. Aus diesem Grund wäre es auch möglich, dass sich die Leitungen ggf. noch im Eigentum der Stadtwerke bzw. des Versorgers befinden und daher von diesem zu unterhalten wären. Hier sollten sie vorsorglich nochmals nachfragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen. Ansonsten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2010 | 16:45

Sehr gehrte Frau Dr. Scheibeler

Vielen Dank für die schnelle erste Einschätzung. Gerne komme ich aber auf die Möglichkeit der Nachfrage zurück, da ich Ihren Ausführungen entnehme, dass die Situationsbeschreibung vielleicht nicht präzise genug war.

Es stellt sich nicht die Frage, ob bzw. was zum Gemeinschafts-/Sondereigentum gehört. Die Decke ist definitiv Gemeinschaftseigentum, und die Versorgungsleitungen sind ebenso unstrittig Sondereigentum, sie wurden 2000 erstmalig von der Eigentümerin des Hinterhauses errichtet. Die Leitungen sind, wie Sie richtig vermuten, mit Schellen an der Decke angebracht.

Durch die altersbedingte Sanierung der Decke werden natürlich auch die Versorgungsleitungen in Mitleidenschaft gezogen. Die dadurch notwendigen Instandsetzungskosten an diesen Leitungen betragen laut Angebot 4.000 EUR.

In der Teilungserklärung gibt es keinen Punkt, der einem Eigentümer in bestimmten Fällen ausnahmsweise das Recht einräumt, Instandsetzungskosten an seinem Sondereigentum von der Gemeinschaft einzufordern.

Dennoch bleibt offen, und das nochmals meine Frage, wie hoch für die Eigentümergemeinschaft der Kostenanteil für die Instandsetzung der im Sondereigentum befindlichen Leitungen ist. Mögliche Varianten hatte ich schon unter den Punkten 1-4 aufgelistet.

Da ich nicht glaube, dass diese Situation erstmals vorkommt wäre ich über, soweit bekannt, Urteile ähnlich gelagerter Fälle sehr dankbar.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen, ich bin auf Ihre Antwort gespannt.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2010 | 18:33

Sehr geehrter Fragesteller,

es geht schon darum, ob die Versorungsleitungen Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind. Auch wenn dies offenbar "unstrittig" ist, sollte dies anhand der Teilungserklärung vorab geklärt werden. Ggf. gibt es dort einen Punkt, in dem Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum genauer definiert werden, und man aus dem Schlüsse zu dieser Frage ziehen kann.

Sollte sich aus der Teilungserklärung ergeben, dass die Versorgungsleitung Gemeinschaftseigentum ist, tragen die Teileigentümer gemäß Ziffer 6 Abs. 2 der von Ihnen zitierten Teilungserklärung die Kosten der Instandhaltung anteilig, d.h. 7 % die Eigentümerin des Hinterhauses und 93 % der Rest. Eine abweichende Regelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG, wonach der Eigentümerin des Hinterhauses 50 % und der WEG 50 % auferlegt werden, halte ich wie bereits mitgeteilt praktikabel.

Sollte hierzu nichts geregelt sein, gehe ich davon aus, dass die Versorgungsleitungen Sondereigentum sind, da sie der Versorgung nur des Eigentums im hinteren Gebäudeteil dienen und lediglich mit Schellen fixiert, also nicht in das Gemeinschaftseigentum eingebaut sind, siehe zu dieser Frage das bereits zitierte Urteil des OLG München. Die Kosten der Instandsetzung trägt die Eigentümerin des Hinterhauses daher allein.

Wie ich Sie jetzt richtig verstehe, ist die Beschädigung der Versorgungsleitung eine unvermeidbare Folge der Instandsetzungsarbeiten an der Decke. Diese hat die Sondereigentümerin gemäß § 14 Abs. 4 WEG zu dulden, da sie zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, die WEG muss nach dieser Vorschrift den entstehenden Schaden ersetzen - siehe hierzu z.B. BayObLG (2. ZS), Beschluß vom 19. 5. 1994 - 2Z BR 135/93 zu beschädigten Pflanzen in Gärten von Sondereigentümern, die bei Sanierungsarbeiten an einer Tiefgaragendecke beschädigt wurden oder auch zu einem - letztlich abgelehnten - Aufopferunganspruch wegen Arbeiten an Balkonen (Gemeinschaftseigentum), die die Benutzbarkeit des im Sondereigentum stehenden Fenster-Tür-Elements beeinträchtigten, OLG Schleswig, Beschluß vom 13. 7. 2006 - 2 W 32/06.

Der Schadenersatz besteht in der Wiederherstellung der Leitungen. Es wäre außerdem grundsätzlich möglich, einen Beschluss der WEG zu fassen, wonach der Schadenersatz und auch die etwaige Nutzungsentschädigung pauschaliert wird, siehe hierzu das vorgenannte Urteil des BayObLG. Der Beschluss könnte natürlich von der Sondereigentümerin gerichtlich angefochten wären.

Ggf. wäre es noch möglich, der Sondereigentümerin ein Mitverschulden vorzuwerfen. Sie schreiben, sie habe die Leitungen an eine marode Decke gehängt. Wenn ihr also 2000 bekannt war, dass die Decke sanierungsbedürftig war und bald ausgetauscht werden musste und es eine andere Möglichkeit gab, die Leitungen zu verlegen, könnte man die Schadenersatzforderung um eine gewisse Quote kürzen. Dies hängt aber davon ab, ob sich die Kenntnis der Sondereigentümerin von der maroden Decke noch nachweisen lässt (Zeugen?) und ob es überhaupt eine andere Möglichkeit gab, das Hinterhaus zu versorgen.

Die danach zu leistende Schadenersatzzahlung gemäß § 14 Nr. 4 WEG gehört gemäß § 16 Abs. VII WEG zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG und ist daher von jedem Eigentümer anteilig zu tragen, von der Eigentümerin der Versorgungsleitungen also zu 7 % und vom Rest zu insgesamt 93 %.


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