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Vorzeituge Kündigung eines befristeten Mietvertrages

02.07.2011 13:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im September 2006 einen Mietvertrag unterschrieben, den eine Wohnungsbaugesellschaft im Auftrag des Eigentümers verwaltet hat.
Der Vertrag gilt vom 15.10.2006 bis 30.09.2016. Im Jahr 2010 hat uns der Eigentümer angeboten das Haus zu kaufen, was wir abgelehnt haben oder eventuell vor Ablauf des Mietverhältnisses auszuziehen (alles nur mündliche Kommunikation).

Nun muss ich aus beruflichen Gründen über 600 km weit wegziehen und möchte den Vertrag kündigen. Der Vermieter ist mündlich informiert und sagt, dass wir ihm 3 Nachmieter stellen müssen. Ist einer ok, können wir vorzeitug aus dem Vertrag.

Meine Frage: der Mietvertrag hat zwar die benannte zeitliche Berenzung, aber es fehlt die Begründung der Befristung gemäss ³575 BGB:


Will der Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen, ist - wie schon vor dem 1. September 2001 - Voraussetzung, dass einer von drei im Gesetz aufgeführten Befristungsgründen vorliegt.

Als Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) - oder

2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden - oder

3) die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Ich kann in unserem Mietvertrag keine der oben angeführten Begründungen finden. Lediglich eine Reihe von Verpflichtungen die ich als Mieter habe, sollte ich vorher kündigen woillen.
Dazu kommt, dass die Wohnungsbaugesellschaft seit 2007 insolvent ist und wir seitdem direkt mit dem Eigentümer korrespondieren (z.B. Miete überweisen).
Wie muss ich eine ordentliche Kündigung formulieren und habe ich eventuell nur einen 'normalen' unbefristeten Mietvertrag?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Jürgen Faßbender
02.07.2011 | 14:57

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach meiner Einschätzung ist die Befristung unwirksam und Sie haben einen „normalen" Mietvertrag unbestimmte Zeit geschlossen.

Ein Mietvertrag über eine bestimmte Zeitdauer, also ein Zeitmietvertrag, kann - wie Sie bereits ausführen - nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam abgeschlossen werden.

Danach ist die Befristung nur wirksam, wenn der Vermieter
erstens bei Vertragsschluss einen gesetzlich akzeptierten Befristungsgrund hatte,
zweitens der Vermieter dem Mieter diesen Befristungsgrund in der gesetzlich geregelten Form mitteilt und
drittens dieser Befristungsgrund bis zum Ablauf der Befristung fortbesteht.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Befristungsgründe schriftlich (mit Namensunterschrift, § 126 BGB) spätestens bei Vertragsschluss mitteilen und sie dabei konkret und überprüfbar beschreiben.

Liegt kein Befristungsgrund vor oder liegt zwar ein Befristungsgrund vor, er wird jedoch nicht ordnungsgemäß mitgeteilt (Beweislast für den Zugang trägt übrigens der Vermieter), dann gilt der Mietvertrag als ein „normaler" Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (gesetzliche Fiktion, § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB).

In diesem Fall ist die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis kann von beiden Parteien nach den §§ 573 ff, BGB ordentlich gekündigt werden; für Sie als Mieter also ohne Begründung in der Frist nach § 573c Absatz1 BGB, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (also ca. drei Monaten).

Auch ein zweiter Punkt spricht für ein „normales" Mietverhältnis. § 575 setzt zwar nicht voraus, dass die genannte Mitteilung der Befristungsgründe in die Mietvertragsurkunde mitaufgenommen werden muss.
Nach § 550 BGB muss sie allerdings grundsätzlich in die schriftliche Mietvertragsurkunde aufgenommen werden, wenn die Befristung länger als ein Jahr läuft. Denn dieser vertragswesentliche Punkt gehört dann zur erforderlichen Schriftform.

Ist sie dort nicht vorhanden, gilt der Vertrag grundsätzlich ebenfalls als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Er ist dann (erstmalig zum Ablauf eines Jahres) mit der genannten Kündigungsfrist ordentlich kündbar.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.

Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

T e l e f o n : 0231. 580 94 95
F a x : 0231. 580 94 96
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