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Vorzeitiger Immobilienverkauf trotz Erbvertrag, Teilungsversteigerung

06.10.2008 19:49 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Domsz


Ich bin zu einem Dittel Besitzer eines Grunstückes mit 2 Familienhaus. Dieses Drittel habe ich von meinem (im Jahre 2000)
verstorbenen Ehemann geerbt.

Die anderen beiden Drittel gehören meiner noch lebenden "Stiefschwiegermutter" (also die Stiefmutter meines verstorbenen
Ehegatten). Sie erbte die beiden Drittel von ihrem (im Jahre 2003) verstorbenen Ehemannes (der leibliche Vater meines
verstorbenen Ehegatten).

Meine Stiefschwiegermutter und ich haben das Haus bis 2005 bewohnt. Ich bin ausgezogen, weil ich einen neuen Partner
kennenlernte, mit dem ich "ein neues Leben begann".
Meine Stiefschwiegermutter ist ebenfalls 2005 ausgezogen, und mit ihrem leiblichen Sohn aus erster Ehe nach Berlin gezogen.

Seit 2005 steht nun das Haus unbewohnt leer. Eine Neuvermietung ist kaum möglich, ohne das Haus zu sanieren. Dazu fehlen mir die Mittel und dazu sind wir auch nicht bereit.

Die Stiefschwiegermutter hat mit ihrem verstorbenen Ehemann damals einen Erbvertrag abgeschlossen, der ihr ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus einräumt. Aber sie darf ihre 2 Drittel nicht veräußern, weil diese Anteile ihr Stiefsohn, der leibliche Sohn ihres verstorbenen Mannes (und Bruder meines Mannes) erben soll. Mit diesem Vertrag wollte der verstorbene Ehemann verhindern, dass der leibliche Sohn meiner Schwiegermutter etwas erbt, und sein eigener leiblicher Sohn am Ende leer ausgeht.

Da nun das Haus seit 3 Jahren leer steht, und meine Stiefschwiegermutter sich bester Gesund erfreut (trotz ihrer 87 Jahre), verrottet die Immobilie immer mehr. Ich kann mein Drittel wohl kaum verkaufen (wer kauft schon ein Drittel einer Immobilie und Grundstücks). Meine Stiefschwiegermutter wollte ihre 2 Drittel schon ihrem Stiefsohn (dem späteren Erben) schenken. Aber das geht wohl auch nicht.

Welche Möglichkeiten haben wir? Ist die Teilungsversteigerung ein Weg, oder gibt es eine andere Möglichkeit (ohne auf den Tod der Schwiegermutter zu warten)? Was geschieht, wenn die Schwiegermutter ins Altersheim kommt, ihre Ersparnisse aufgebraucht sind, sie aber noch Besitzerin der 2 Drittel ist? Das Sozialamt zahlt dann wohl kaum das Altersheim. Aber sie kann ihre 2 Drittel doch nicht verkaufen. Wie geht's dann weiter?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

zunächst vielen Dank, dass Sie Ihre Frage auf dieser Plattform zur Beantwortung eingestellt haben.
Vorab möchte ich Sie darüber informieren, dass eine Beantwortung der Frage im Hinblick auf
die Höhe des von Ihnen getätigten Einsatzes erfolgt und lediglich eine erste rechtliche Information darstellen kann. Die Konsultierung eines Rechtsanwaltes vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsinformationen kann zu völlig anderen rechtlichen Ergebnissen führen.

Nun zu Ihren Fragen:

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nehme ich an, dass Ihre Schwiegermutter wohl Vorerbin ist und der Bruder Ihres Mannes Nacherbe im Hinblick auf den 2/3-Anteil an der Immobilie. Da die Immobilie zu verfallen droht, besteht hier wohl tatsächlich Handlungsbedarf, um noch zu "retten, was zu retten ist".

Interessant hierbei wäre noch die Tatsache, ob eine eventuelle Nacherbenstellung des Stiefbruders Ihres Ehemannes im Grundbuch samt Verfügungsbeschränkungen in Hinblick auf eine Vorerbenstellung Ihrer Schwiegermutter eingetragen ist.

Sie und Ihre Schwiegermutter haben grundsätzlich die Möglichkeit der Teilungsversteigerung:

Ohne auf den Tod Ihrer Schwiegermutter und den damit verbundenen Anfall des 2/3-Anteils an der Immobilie an den Stiefbruder Ihres Ehemannes warten zu müssen, besteht auch bereits jetzt für Sie und Ihre Schwiegermutter die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung gemäß § 180 Abs. 1 ZVG zu beantragen. Ein Nacherbenrecht hindert die Teilungsversteigerung auf Antrag eines - auch nicht befreiten - Vorerben nicht. (Befreit bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Vorerbe gemäß § 2136 BGB z.B. hinsichtlich Verfügungsbeschränkungen über ein Grundstück nach § 2113 Abs. 1 BGB, denen er normalerweise unterliegen würde, befreit ist und die gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen keine Anwendung finden.). Sollte Ihre Schwiegermutter nicht von den Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich des Grundstücks befreit sein, so wäre dies unschädlich, da eine Teilungsversteigerung keine Zwangsvollstreckung im Sinne des § 2115 BGB darstellt, da es bei der Teilungsversteigerung nicht um die Geltendmachung einer Verbindlichkeit gegen den Vorerben geht, sondern um die Durchsetzung des auch dem Mitvorerben zustehenden Rechts auf Aufhebung der Erbengemeinschaft. Der Nacherbe wird zwar durch die Teilungsversteigerung beeinträchtigt, würde man aber die Teilungsversteigerung versagen, so würde dem Miteigentümer hinsichtlich seines unbelasteten Anteils ein Recht genommen werden, das er zuvor hatte. Das Recht des Nacherben hinsichtlich des ursprünglichen 2/3-Anteils an der Immobilie würde sich im Falle der Teilungsversteigerung nun auf den Erlös aus der Versteigerung der Immobilie fortsetzen.

Eine Teilungsversteigerung wäre nur dann nicht möglich, wenn der Erblasser eine solche gemäß § 2044 BGB durch letztwillige Verfügung ausgeschlossen hätte.

Die Teilungsversteigerung sehe ich hier als die beste Möglichkeit an.

Für den Fall, dass Ihre Schwiegermutter einmal in ein Altenheim kommen sollte, hat grundsätzlich die Sozialbehörde keinen Zugriff auf den 2/3-Anteil am Haus. Der Vorerbe wird im Gegensatz zu einem unbeschränkten Erben nur für eine begrenzte Zeit Erbe. Mit dem Tod des Vorerben fällt das Erbe an die Nacherben. Gesetzliche Schutzvorschriften sorgen dafür, dass die Substanz des Nachlasses für den Nacherben erhalten bleibt. Der Sozialhilfeträger kann auf das Vorerbe mangels dessen Verwertbarkeit nicht zugreifen.

Sollten Sie noch Nachfragen haben, dann benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.10.2008 | 08:18

Vielen Dank für die ausführliche erste Antwort. Erlauben Sie mir, noch folgende Nachfrage zu stellen:

Die Begriffe Vorerbe und Nacherbe waren mir bis jetzt nicht bekannt, und wurden auch so nicht im Erbvertrag verwendet. Der Sachverhalt ist wie von mir geschildert. Zur Präzisierung kann ich noch anfügen, dass im Erbvertrag dem leiblichen Sohn des verstorbenen Erblassers (und Bruder meines Mannes) ein Vorausvermächtnis übertragen wird, aber lediglich für die 2/3 des Grundbesitzes.

Frage: Wenn wir nun eine Teilungsversteigerung beantragen, der Grundbesitz dann versteigert wird, erhalte ich wohl mein Dittel aus dem Verkaufserlös. Aber wer erhält die restlichen 2/3, meine Stiefschwiegermutter (als noch Besitzer) oder der Vermächtnisnehmer (der Stiefsohn der Schwiegermutter), und wenn ja, wann erhält er seine 2/3, sofort oder erst nach dem Tod der Stiefmutter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 22:26

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für die weiteren Informationen bezüglich Ihrer Angelegenheit. Da es bei einem Erbvertrag natürlich auf den genauen Wortlaut der Verfügungen ankommt, ist eine Ferndiagnose ohne Einsicht in den Erbvertrag etwas schwierig.

Gut, nun weiß ich zumindest, dass im Falle Ihrer Schwiegermutter keine Vor- bzw. Nacherbschaft vorliegt.

Was mir aber nicht ganz klar ist:

Sie sagen einerseits, Ihrer Schwiegermutter gehören die 2/3 am Haus, da sie diese von ihrem Ehemann geerbt hat, andererseits soll aber an dem 2/3-Anteil ein Vorausvermächtnis zugunsten des leiblichen Sohnes ihres Schwiegervaters per Erbvertrag vereinbart gewesen sein. Welchen genauen Wortlaut hat der Erbvertrag? Wenn Ihre Schwiegermutter die 2/3 geerbt hätte, dann würde sie keines Wohnrechts bedürfen. Das Wohnrecht als gesetzlich besonders geregelte Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Also muss bei Vorliegen eines Wohnrechtes das Eigentum an dem 2/3-Haus- und Grundstücksanteils bei jemand anderem liegen. Danach müsste der Bruder Ihres Mannes bereits Eigentümer an dem 2/3-Anteil sein. Wann sollte denn der Bruder Ihres Mannes erben? Nach Ihrem Schwiegervater oder erst nach Ihrer Schwiegermutter? Wurde der Erbvertrag notariell beurkundet? Dies ist Grundvoraussetzung für dessen Wirksamkeit.

Da ich für eine weitergehende beantwortung Ihrer Frage noch diese Informationen benötige, Sie aber Ihre einmalige Nachfrage bereits gestellt haben, würde ich Ihnen anbieten, dass Sie mir die weiter benötigten Informationen per E-Mail zukommen lassen und ich dann Ihre Nachfrage beantworten werde.

rechtsanwalt@domsz.de


mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt

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