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Vorzeitige Kündigung eines geschlossenen Immobilien-Fond

07.02.2008 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe 1998 eine Beteiligung an einem geschlossenen Fond Jena „Am Holzmarkt“ abgeschlossen (30.000 €).
Die im Vertrag angegebene Ausschüttung war mit 5,75% /Jahr prospektiert (ab 2004 sollte sie bis 2019 jährlich um 0,1% steigen.) Der Wert 5,75% wurde nur in den beiden ersten Jahren erreicht. Die restlichen Jahre bis 2006 erreichten nur Werte zwischen 1-2,5 %. In 2007 erfolgte keine Ausschüttung und in 2008 ist auch keine vorgesehen. Der bis heute aufgelaufene Verlust mit Blick auf die 5,75 % wird nicht rückerstattet. Eine Aussage ob die 5,75 % überhaupt jemals erreicht werden können, ist von der Geschäftsleitung nicht zu erhalten. Auf Anfrage erwähnt sie, dass es keine gesetzliche Grundlage gibt, die Einlage zurück zu erhalten. Es sei eine unternehmerische Beteiligung mit allen Chancen und Risiken. Im Gesellschaftervertrag sei geregelt, dass mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2013, gekündigt werden kann.
Sie rät mir meine Einlage von anderen Gesellschaftern (540) abkaufen zu lassen. Aber infolge der finanziellen Schieflage des Fonds findet sich kein Käufer.

Frage
Kann man aus dieser verlustreichen Beteiligung vorzeitig aussteigen? Gibt es dazu rechtliche Möglichkeiten? Oder heißt das, dass ich bis zum 31.12.2013 die sich fortsetzenden Verluste von ca. 1700 €/Jahr weiterhin zu akzeptieren habe?

07.02.2008 | 16:19

Antwort

von


(1163)
Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
Web: http://www.kanzlei-roth.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach Ihrem Sachvortrag sind Sie als Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds Gesellschafter einer Fondsgesellschaft, bei der das ordentliche Kündigungsrecht befristet ausgeschlossen ist.

Dies ist grundsätzlich zulässig. Allerdings könnte die Dauer des Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts, die bei Ihnen wohl 15 Jahre beträgt, unangemessen sein.

Diese Frage kann hier aber - ohne konkrete Kenntnis der Sachlage - insbesondere des Gesellschaftsvertrages - nicht abschließend behandelt werden.
Bei dieser Frage wird aber die nach § 65 Genossenschaftsgesetz bestehende Ausschlussfrist von fünf Jahren entsprechend zu berücksichtigen sein.
Hier gibt es aber auch Ausnahmen, die eine weitaus längere Ausschlussfrist (über 10 Jahre) rechtfertigen. Es ist immer auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, so dass sich Pauschalangaben verbieten.

Das außerordentliche Kündigungsrecht kann aber nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Die außerordentliche Kündigung setzt das Vorliegen entsprechender Gründe voraus.

Den Gesellschaftsvertrag könnten Sie bspw. dann fristlos kündigen,

wenn gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Geschäftsführung in schwerwiegender Weise verstoßen wird bzw. worden ist,

wenn die Geschäftsführer wiederholt Gesellschafterrechte verletzen,

wenn Sie als Anleger vor und nach dem Vertragsschluss fehlinformiert worden sind, insbesondere durch irreführende Prospektangaben oder

wenn Ihre Beteiligung wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist.

Letzteres wäre der Fall, wenn Sie durch einen Treuhänder, bei dem es sich nicht um einen Rechtsanwalt gehandelt hat, beim Abschluss der nötigen Verträge (Gesellschaftervertrag, Darlehensvertrag) vertreten worden sind.

Insgesamt müsste bei Ihnen das Zustandekommen der Verträge überprüft werden, um beurteilen zu können, ob Sie zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt sind.
Darüber wäre auch die Frage der Wirksamkeit des Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts zu prüfen. Für Sie verbindliche Aussagen können im Rahmen dieses Forums seriöserweise nicht getroffen werden. Dafür werden Sie sicherlich Verständnis aufbringen.

Vor diesem Hintergrund werden Sie nicht umhin können, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg


Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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