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Vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrages - Welche Kundigungsfrist habe ich?


| 21.06.2005 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Situation:
In unserem Mietvertag steht:
§2.1: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2003 und endet am 30.04.2006. Das Mietverhältnis ist auf diesen Zeitraum befristet, da der Mieter nach Ablauf der Vertragszeit die Wohnung als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will."
Im Vertrag steht wirklich "Mieter" statt "Vermieter" drin!!

Mündlich wurde uns gesagt, dass aufgrund der Unsicherheit wie nach der Trennung des Vermieterehepaars zukünftig mit der Immobilie verfahren wird(tatsächlich Eigennutzung oder Verkauf) ein befristeter Mietvertrag mit uns abgeschlossen wurde.

Ca. 2 Jahre NACH Unterzeichnung des Mietvertrages hat uns die Vermieterin mitgeteilt, dass die Wohnung verkauft werden soll und deshalb die Befristung aufrecht erhalten wird.

Wir wollen den Mietvertrag zum 30.9.2005 VORZEITIG beenden.

Frage 1) Ist die Befristung unter den gennanten Bedingungen auch weiterhin für uns rechtlich bindend?

Frage 2) Welche Kundigungsfrist habe ich?

Frage 3) Wie begründe ich in dem Kündigungsschreiben am besten die vorzeitige Kündigung, um später im Falle eines Rechsstreites gut dazustehen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ohne Einsicht in den Vertrag halte ich die Befristung zunächst für bindend. Der Vermieter muss nicht den Wohnbedarf nachweisen; ausreichend ist der bloße Wille, die vermieteten Räume nach Zeitablauf wie angegeben zu nutzen.

Das liegt zunächst einmal vor, wobei es (für Sie leider) unschädlich ist, dass der Vermieter sich hierbei verschrieben hat. Denn es ist offenkundig, dass es Vermieter statt Mieter heißen muss, und eben aufgrund dieser Offenkundigkeit können Sie leider auch keine positiven Rechte aus diesem Schreibfehler ableiten.

Dass später der Verkauf in Aussicht gestellt worden ist (diese Äußerung müssten Sie aber beweisen) kann aber nun dazu führen, dass hier Eigenbedarf vorgetäuscht worden ist. Das muss nach Iher Schilderung ja 2005 gewesen sein.

Nun könnte man folgende Variante versuchen:

Aufgrund des vorgetäuschten Eigenbedarfes ist eine wirksame Befristung nicht gegeben. Das bedeutet, dass es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt mit der Folge, dass nun die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt.

DAS würde ich im Kündigungsschreiben aufführen und die Reaktion des Vermieters abwarten.

Ob allerdings diese Variante in einem möglichen Rechtsstreit wirklich "sattelfest" ist, kann Ihnen ehrlicherweise keiner verbindlich vorhersagen. Es ist jedoch (mE die einzige) eine Möglichkeit, hier vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.

Dieser will ja nun verkaufen, wobei eine "mieterfreie" Wohnung sicherlich schneller und besser zu verkaufen ist, als eine vermietete. Auch das sollten Sie mit dem Vermieter besprechen und - wenn Sie ganz sicher sein wollen - dann einen Mietaufhebungsvertrag abschließen. Wird ein solcher vereinbart, sind Sie immer auf der sicheren Seite.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2005 | 11:49

Fällt ein Verkauf der Wohnung auch unter den Befristungsgrund "Eigennutzung"? Denn unsere Vermieter haben vor Vertragsabschluss gesagt,dass es total unwahrscheinlich sei, dass wir nach drei Jahren raus müssten. Sie würden sich mit der Befristung lediglich ein Hintertürchen offenhalten wollen, weil aufgrund der Scheidung noch nicht sicher sei, was mit der Wohnung passiert. Erst nach Vertragsabschluss stellte sich heraus, dass sie aus steuerlichen Gründen frühestens im Mai 2006 verkaufen können, weil diese Räume gewerblich genutzt wurden. d.h. die Vermieter haben evtl. von Anfang an mit einem Verkauf spekuliert, uns dies aber nicht mitgeteilt. Dass die Wohnung jetzt verkauft wird steht fest. Kann man in diesem Fall von "Vortäuschung von Eigenbedarf" ausgehen?

Wer hat hier die Beweisführungspflicht?
Im Mietvertrag steht zumindest: "$2.3c)Die Beweislast für den Eintritt des Befristigungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter"
Greift dieser Paragraph in diesem Fall?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2005 | 12:18

Im Mietvertrag wurde - so wie Sie ihn zitiert haben - der Eigenbedarf genannt.

Diese Eigenbedarf ist in § 573 II Nr. 2 BGB auch extra aufgeführt.

Nun wird die wirtschaftliche Verwertung nicht darunter fallen, denn diese ist in § 573 II Nr. 3 BGB enthalten, also einer anderen Vorschrift.

Ich würde hier also in der Tat von einer Vortäuschung ausgehen.


Sofern im Mietvertrag tatsächlich der Vermieter als beweispflichtige Partei aufgeführt ist, ist diese mieterfreundliche Klausel sicherlich wirksam.

Ihre Chancen sind dadurch doch gestiegen; schreiben Sie (Einschreiben/Rückschein) die Kündigung mit dem von mir gemachten Vorschlag. Bestätigt Vermieter die Auszugs-Frist nicht, sollte in der Tat überlegt werden, ob Sie es nicht doch auf eine gerichtliche Auseinandersetzung aufgrund der erhöhten Chancen ankommen lassen sollten.

Gleichwohl rate ich, den gesamten Vorgang einem Kollegen vor Ort zur Prüfung geben. Wer weiß, welche "Überraschungen" der Mietvertrag ev. noch enthält. Das kann in diesem Forum so nicht überprüft werden.


Bewertung des Fragestellers |


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