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Vorzeitige Kündigung eines Mietverhältnisses


22.10.2007 18:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Am 1. März 2005 habe ich mit einer Mieterin einen Mietvertrag abgeschlossen. Schriftlich vereinbart wurde:"Er läuft auf unbestimmte Zeit. Mindestens für fünf Jahre." Die Mieterin ist Hartz IV Empfängerin, das Amt hat sich zur Mietkostenübernahme bereit erklärt.
Heute erhielt ich eine Kündigung zum 30.01.08 mit folgender von der Mieterin formulierten Begründung:
1) Die Mieterin leide an einer Hausstauballergie, die einer Blütenstauballergie gegen die Bäume vor dem Mietshaus gleichwertig sei.
-Im beigefügten ärztlichen Attest ist nur von einer ausgeprägten Hausstaubmilbenallergie die Rede.-
2) Die Mieterin werde ab dem 1.Nov.2007 früh berentet und habe keine
finanziellen Mittel, durch bauliche Veränderungen dagegen zu steuern.
- Nach meiner Vermutung meint sie damit möglicherweise z.B. das Verlegen von PVC oder Laminat. In zwei Räumen ist vermieterseits Teppichboden verlegt.-
Meine Frage lautet:
1)Muss ich die angegebenen Gründe für eine vorzeitige Kündigung anerkennen und mich selbst auf die Suche nach einem Nachmieter machen?
2)Kann ich eine Entlassung aus dem Mietverhältnis davon abhängig machen, dass mir die Mieterin einen solventen Nachmieter stellt?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

falls es sich um einen formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht handelt, wird die Regelung für die Mieterin wegen der langen Dauer nicht bindend sein. Die Mieterin kann dann mit der 3-Monatsfrist des § 573 c BGB kündigen, ohne einen Nachmieter zu stellen. Laut Urteil des BGH vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 27/04, ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Wurde die Regelung dagegen einzeln mit der Mieterin ausgehandelt und handelt es sich um eine Individualvereinbarung und nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so wäre der Kündigungsverzicht wirksam (bei einer Staffelmietvereinbarung allerdings nur bis für die Dauer von vier Jahren nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung). In diesem Fall könnten Sie eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag von der Stellung eines solventen Nachmieters abhängig machen. Ob Sie von der Mieterin als Hartz IV-Empfängerin allerdings noch die ausstehenden Mieten erhalten können, wenn diese trotzdem auszieht ohne einen Nachmieter zu stellen, halte ich für fraglich.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2007 | 19:00

Sehr geehrte Frau Haeske,
vielen dank für Ihre Antwort.
Die Formulierung mit der "formularmäßigen Vereinbarung" habe ich nicht verstanden.
Ich habe mit der Mieterin einen Einheitsmietvertrag abgeschlossen und ihn in ihrem Beisein bei Bedarf handschriftlich ergänzt.
Bei §2 Mietdauer steht gedruckt : erläuft auf unbestimmte Zeit.
Wir haben über eine Mindestmietdauer gesprochen. Sie schlug 10 Jahre vor, ich zwei. Geeinigt haben wir uns dann auf den handschriftlichen Zusatz: "Mindestens für 5 Jahre."
Zum Absatz "Kündigungsausschluss" gibt es keine gesonderte Vereinbarung.
Ich vermute auch- wie Sie andeuteten- , dass ich beim Auszug der Mieterin in 3 Monaten große Schwierigkeiten hätte, weiterhin Miete zu erhalten.
Allerdings wüßte ich gern, ob ich wenigstens theoretisch für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses die Stellung eines Nachmieters fordern könnte.
Denn diese Suche ist ja auch mit Zeit und Kosten verbunden.
Hoffentlich ist mein Anliegen deutlich geworden.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2007 | 10:22

Ich habe Ihnen eine E-Mail geschickt.

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