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Vorzeitige Kündigung eines (Land-?)pachtvertrags ?


14.06.2007 06:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,
ich habe am 01.09.2006 ein Weidegrundstück (1785 m²) am Ortsrand von Köln auf 10 Jahre gepachtet. Die regulärer Pachtzeit würde demnach am 31. August 2016 enden.

Vertragstext:
"...pachten das z.Z. als Weidewiese genutzte Grundstück mit Stallungen zur Verwendung als Garten."

Ein Unterverpachtungsrecht wurde eingeräumt. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses besteht unsererseits die Verpflichtung zum Abriß der Stallungen übernommen aus dem Vertrag des Vorpächters.

Vertragstext:
"Der Pachtvertrag gilt, sofern keine besonderen Umstände eintreten, zunächst für 10 Jahre. Eine Änderung des Pachtzinses kann der wirtschaftlichen Entwicklung angepasst werden."

Ich bezahle derzeit 300.- € p.a.

Gestern nun rief der Verpächter an, da er den Pachtvertrag vorzeitig beenden möchte, da das Grundstück offenbar nunmehr, abweichend von bisherigen Nachfragen bei der Stadt Köln, doch als Bauland ausgewiesen werden soll.

Frage :
liegt hier ein Landpachtvertrag vor, da ich auf ca. 1300 m² bisher 9 Hochstämme mit historischen Apfelsorten gepflanzt habe, (weitere 3 sind bereits für diesen Herbst bestellt) zur künftigen Nutzung als Streuobstwiese.
Die Bäume sind fachmännisch gepflanzt und die Wiese mit Stallungen wird während der Wintermonate einem Hobby-Schäfer zur Beweidung überlassen (mündliche Vereinbarung)

Die restlichen ca. 500 m² werden als Ziergarten genutzt.

Frage :
Ist eine vorzeitige Kündigung seitens des Verpächters möglich und wie sieht es mit den meinerseits beträchtlicheh Aufwendungen aus. Kosten für die Bäume und die weiteren Bepflanzungen im Ziergartenbereich (Bambus, Rhododendren, Rosen etc.); Mietkosten für die Geräte, um den Boden zu bearbeiten (Pflug, Fräse)

Muß ich zudem jetzt wirklich die Kosten für den Abriß der Stallungen tragen (ich rechne mit Kosten von mindestens 2.000 €, die sich für mich deshalb rechneten, da ich von einer Ntzungsdauier von 10 Jahren ausging), obwohl ich das Grundstück jetzt noch nicht einmal ein Jahr bewirtschafte?

Ich möchte das Grundstück gern für den vereinbarten Pachtzeitraum behalten, zumal ich neben den (nachweisbaren) finanziellen Aufwendungen dort auch im letzten halben Jahr wie ein Galeerensklave geschuftet habe.

Wie ist meine Position? Kann ich eine Fortführung des Vertrags verlangen? Kann er den Pachtzins so weit erhöhen, daß ich mir die Pacht nicht mehr leisten kann?

Der Verpächter möchte sich heute nachmittag mit mir Treffen.

Schon einmal vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrte Ratsuchende,



vorbehaltlich der Einsicht in den Vertrag werde ich Sie hier beruhigen können.

Nach Ihrer Darstellung endet der Vertrag 2016 und nicht früher. Denn bis zu diesem Zeitpunkt ist der Pachtvertrag geschlossen worden, so dass der Verpächter dann nicht einseitig diesen Vertrag kündigen kann, sofern Sie Ihre Vertragspflichten (hauptsächlich Zahlung des Pachtzinses) nicht verletzen.

Zwar ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich; allein die Tatsache, dass es nun Bauland sein könnte, reicht so aber nicht aus.

Nur dann, wenn Sie sich mit einer vorzeitigen Auflösung (ggfs. gegen Wegfall der Abrissverpflichtung) einverstanden erklären, wird der Vertrag nach dem bisherigen Vorbringen beendet werden können.

Daher werden Sie dem Gespräch gelassen entgegen sehen können, sollten aber NICHTS unterschreiben.

Hier handelt es sich in der Tat um eine Landpacht nach § 585 BGB, wobei der Verpächter dann aber auch nach dem Vertrag den Pachtzins anheben darf, allerdings nur maßvoll und angemessen. Es darf kein Mißverhältnis entstehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2007 | 09:03

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für die zügige Bearbeitung meiner Anfrage! Wenn ich Sie richtig verstanden habe, gilt hier "Vertrag ist Vertrag". Eine vorzeitige Beendigung kann also meinerseits an bestimmte Bedingungen geknüft werden.
Ich bin bestimmt kein Goldgräber und möchte am liebsten meine Bäume "groß werden" sehen, aber ehe ich ständig gemobbt werde, würde ich u.U. einer Vertragsauflösung zustimmen. Da der Eigentümer für das Grundstück, bei vorsichtiger Schätzung beruhend auf den Baulandpreisen am westlichen Stadtrand von Köln, deutlich mehr als eine halbe Million Euro bei einem Verkauf erlösen würde, wäre mir ein Abrißverzicht dann eigentlich nicht genug. Ich habe mittlerweile ca. 1500.- Euro und jede Menge Herzblut investiert. Haben Sie aus Ihrer Berufspraxis heraus eine Vorstellung, was dem Eigentümer eine vorzeitige Auflösung des Vertrages wert sein sollte?
Mit freundlichem GRuß!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2007 | 09:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

da Sie hier in einer starken Rechtsposition sind, sollten Sie sich die gesamten Aufwendungen natürlich ersetzen lassen - eine genaue Summe kann ich so nicht nennen, da diese auch von Ihrem Verhandlungsgeschick abhängen wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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