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Vorzeitige Kündigung der Mietwohnung


| 21.12.2011 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

gemäß eines Einheitsmietvertrages für eine Zweitwohnung beginnt das Mietverhältnis am 01.07.11. Zur Kündigungsfrist steht geschrieben:

"Beide Parteien können eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum 30.06.12 mit gesetzlicher Frist erklären. Der darin liegende Kündigungsverzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages und mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen."

Eine weitere Befristung ist nicht Vertragsbestandteil.

Mein Arbeitsverhältnis, das ich am 01.12.11 begann, wurde zum 31.12.11 unvorhersehbar gekündigt.

Aufgrund der Führung eines doppelten Haushalts und dem zukünftigen Arbeitslosengeldbezuges bin ich gezwungen, aus Kostengründen den Zweitwohnsitz schnellstmöglich aufzugeben.

Stellt diese Situation ein Sonderkündigungsrecht dar? Oder kann ich nur hoffen, dass der Vermieter nur dann dem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses zustimmt, wenn ein Nachmieter gefunden wurde?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

1. Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes ist zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich möglich. Er ist an zwei entscheidende Voraussetzungen gebunden.

a) Ein Kündigungsverzicht ist bei Formularmietverträgen, ein solcher liegt hier nach Ihrer Schilderung vor, zum einen dann wirksam, wenn beide Vertragsparteien durch die Vereinbarung verpflichtet werden und nicht nur eine Partei auf die vorzeitige Kündigung verzichtet. Der Kündigungsverzicht muss also für beide Seiten gelten. (Entscheidungen des BGH: Az: VIII ZR 294/03 und Az: VIII ZR 379/03)

b) Der Kündigungsverzicht darf zum anderen die Zeit von vier Jahren nicht überschreiten. (Entscheidung des BGH: Az: VIII ZR 27/04 und VIII ZR 270/07)

Da gemäß der Formulierung in Ihrem Mietvertrag für beide Parteien die Kündigung vor dem 30.06.2012 ausgeschlossen ist und außerdem konkretisiert wurde, dass der Kündigungsverzicht 47 Monate und somit vier Jahre nicht übersteigen darf, ist die hier vorliegende Vereinbarung wirksam.

2. Es ist jedoch möglich das Vertragsverhältnis trotz des Kündigungsverzichtes vorzeitig zu beenden. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Vertragskündigung nachweisen können. Dies liegt dann vor, wenn Ihr Interesse an der Vertragsauflösung größer ist, als das Interesse Ihres Vermieters am Vertragsfortbestand. Sie können u.a. dann einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis haben, wenn Sie wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr in der Lage sind, die vereinbarte Miete aufzubringen (LG Berlin: Aktenzeichen: 64 S 112/99).

Des Weiteren müssen Sie jedoch Ihrem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Einen Nachmieter brauchen Sie nur dann nicht stellen, wenn Ihr Vermieter vorher eindeutig abgelehnt hat, einen möglichen von Ihnen zu stellenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen.

Sie sollten also zunächst Ihren Vermieter direkt ansprechen, ihm Ihre Situation schildern und ggf. Ihre Arbeitslosigkeit nachweisen und ihm vorschlagen den Mietvertrag in beiderseitigem Interesse aufzulösen und einen Aufhebungsvertrag zu schließen oder einen Nachmieter zu stellen.

Bitte beachten Sie hierbei, dass die von mir erteilte rechtliche Information ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Darstellungen beruht. Bei meiner Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung der Lage, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzt. Durch das Hinzufügen oder Weglassen auch nur vermeintlich unwesentlicher Informationen, wie z.B. anderer Vertragsbestandteile, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Über eine Bewertung Ihrerseits freue ich mich!

Bei Unklarheiten, machen Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 21.12.2011 | 13:52


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