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Vorzeitige Kündigung Mietvertrag wegen Lärmbelästigung

| 29.06.2014 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Grundsätzlichkeiten zur außerordentlichen Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB wegen "unerträglichen" Baulärms.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen unseren Mietvertrag unter folgenden Prämissen zu kündigen:

- Abschluss des Vertrages: Herbst 2012
- Laufzeit des Vertrages: "das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vertrages für Mieter und Vermieter bis zum 31.12.2015 ausgeschlossen".
-Besonderheiten des Mietvertrages: "den Mietern ist bekannt, dass sich unmittelbar hinter dem Wohngebäude ein Baufeld befindet, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass in naher Zukunft Baulärm im Wohnobjekt wahrnehmbar ist."

Gründe unserer beabsichtigten, vorfristigen Kündigung:

Unzumutbare, anhaltende Lärmbelästigungen seit unserem Einzug, u.a. durch:
- Umwandlung der Zufahrtsstrasse zu der Mietwohnung in eine Spielstrasse (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht bekannt)
- Nutzung der Spielstrasse als "Basketball-Spielplatz" direkt vor unserem Balkon durch einen Hauseigentümer, auch an Sonn- und Feiertagen, während der Mittagszeit und nach 19:00 Uhr
- Exzessiver Baulärm nicht nur "hinter" sondern auch direkt gegenüber dem Wohngebäude.

Durch die beschriebene Lärmbelästigungen ist u.a. die Nutzung unseres Balkons nur eingeschränkt möglich.
Wir haben dazu den Vermieter in den letzten 12 Monaten mehrmals (schriftlich) um Unterstützung bei der Abstellung der Beeinträchtigungen gebeten und auch eine Kürzung der Miete (wegen eingeschränkter Nutzung des Balkons) angeboten bzw. eingefordert. Gleichzeitig haben wir angekündigt, dass wir bei keiner Änderung der Beeinträchtigungen zu einer vorfristigen Kündigung (mit 3 Monaten Ankündigung) gezwungen sind.

Auf alle unser Bitten hat der Vermieter nur ausweichend reagiert ("keine Möglichkeit zur Abstellung der Beeinträchtigungen, Beeinträchtigungen zum Zeitpunkt des Einzuges bekannt, etc.")

Da keine Verbesserung der Umstände zu erwarten ist, erwägen wir jetzt die entsprechenden vorfristige Kündigung, auch wegen zunehmender gesundheitlicher Beeinträchtigungen. Was müssen wir bei der Kündigung beachten, bzw. wie hoch ist das Risiko, bis zum Ende der Vertragslaufzeit die anfallenden Restmieten bezahlen zu müssen?

Sehr geehrter Fragesteller,

da Sie einen befristeten Mietvertrag unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts geschlossen haben, kommt – wie Sie richtig erkennen - allein eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages gem. §§ 543, 569 BGB aufgrund der beschriebenen Lärmbeeinträchtigungen in Betracht.

Sie sprechen drei Gründe für die Ihrerseits begehrte Kündigung an, namentlich den Baulärm (dazu 1.), die Umwandlung der Zufahrtsstrasse zur Mietwohnung in eine Spielstrasse (dazu 2.) und die Nutzung der Spielstrasse als Basketball-Spielplatz direkt vor Ihrem Balkon (dazu 3.)

1. Baulärm
Der Zusatz im Mietvertrag betreffend die „Hinnehmbarkeit des Baulärms" ist nach meinem Dafürhalten eine Nebelkerze, denn hier könnte § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Ihrer Seite stehen. Danach steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, was auch dann gilt, wenn Sie bei Vertragsschluss darauf verzichtet haben, die Ihnen wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. Allerdings sind Sie betreffend des Baulärms in der Beweislast, d.h. Sie sollten ein Baulärmprotokoll anfertigen und ggfs. auch Zeugen dafür benennen können. Die Gerichte stellen allerdings sehr hohe Hürden an die Voraussetzung des „unerträglichen Lärms", der eine Gesundheitsgefährung im Sinne der §§ 543, 569 BGB darstellen soll. Ob diese Voraussetzungen hier erfüllt sind, vermag ich anhand Ihrer Schilderung nicht zu beurteilen, insbesondere dürfte es auch immer eine Einzelfallentscheidung sein.


2. Spielstrasse
Diese Problematik betrifft nicht das Mietverhältnis, sondern öffentlich-rechtliche Belange, die nicht etwa einen Mietmangel o.Ä. darstellen. Zumindest gegenüber Ihrem Vermieter können Sie daraus keine Ansprüche herleiten, zumal Sie auch keine wesentlichen Beeinträchtigungen schildern.

3. Basketball-Spielplatz
Im Gegensatz zu Kleinkindern (in bestimmten Fällen) muss der erwachsene Hauseigentümer beim Basketballspielen auf der Spielstrasse die üblichen Ruhezeiten einhalten. In aller Regel gilt als allgemeine Ruhezeit im Mietrecht täglich die Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr und von 13 Uhr bis 15 Uhr (vgl. BGH, Az. V ZB 11/98). Die Nachtruhe herrscht von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr. Soweit sich der Hauseigentümer nicht daran hält, können Sie grundsätzlich von Ihrem Vermieter die Beseitigung dieser Beeinträchtigung verlangen. Da zwischen Ihnen und dem störenden Hauseigentümer kein Vertragsverhältnis besteht, Ihr Vermieter mit diesem allerdings nach dem WEG vertraglich verbunden ist, kann Ihr Vermieter den Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB gegenüber dem störenden Hauseigentümer durchsetzen. Insoweit haben Sie einen Anspruch auf Einschreiten Ihres Vermieters.

Soweit die Ihrerseits geschilderten Lärmbelästigungen ausschließlich die Nutzbarkeit des Balkons beeinträchtigen, halte ich eine außerordentliche Kündigung für schwer durchsetzbar und eher eine entsprechende Mietminderung für gerechtfertigt. Sollte hingegen eine „unerträgliche Lärmbelästigung" die Nutzung Ihrer Wohnung im Allgemeinen einschränken, könnte ein „wichtiger Grund" im Sinne der §§ 543, 569 BGB vorliegen. Eine Mietminderung tritt beim Vorliegen von Mietmängeln bereits kraft Gesetzes ein, so dass Sie grundsätzlich zu viel gezahlte Miete gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auch zurückfordern können.

Nach alledem empfehle ich Ihnen, ein Lärmprotokoll zu fertigen, und den Vermieter unter angemessener Fristsetzung aufzufordern, die Beeinträchtigungen zu beseitigen. Sollte der Lärm dann noch immer „unerträglich" sein, so rate ich Ihnen vor der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung an, einen ortsansässigen Rechtsanwalt zu konsultieren, dem Sie das Lärmprotokoll überreichen und mit ihm die Erheblichkeit der Beeinträchtigungen genau erörtern, da dies auf dieser Plattform leider nicht in der erforderlichen Form gewährleistet werden kann. Die dadurch entstehenden Anwaltskosten sind Ihnen vom Vermieter unter gewissen Voraussetzungen sogar zu erstatten.

Möglicherweise treten Sie mit meinen hiesigen Ausführungen an Ihren Vermieter heran und versuchen sich unter Vermeidung eines oft lanwierigen und nervenaufreibenden Rechtsstreits mit ihm gütlich zu einigen, z.B. in Form eines Aufhebungsvertrages oder der Stellung eines Nachmieters etc.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2014 | 17:16

Vielen Dank für die schnelle und umfassende Antwort!

Ich werde mich Ihrer Empfehlung bzgl. der Stellung eines Nachmieters anschliessen.

Sind meine Informationen richtig, dass der Vermieter im Zweifel bis zu zwei Nachmieter ablehnen kann, aber den dritten nehmen muss??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2014 | 18:55

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich mich für Ihre gute und freundliche Bewertung bedanken, über die ich mich sehr freue!

Ihre Nachfrage hinsichtlich einer Nachmieterstellung möchte ich gerne wie folgt beantworten.

Im deutschen Vertragsrecht gilt der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Die weit verbreitete Ansicht, dass der Vermieter immer dann zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages verpflichtet sei, wenn der Mieter drei Nachmieter stellt, ist grundsätzlich leider ein Irrglaube.

Eine Ausnahme wird allerdings nach dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben gemacht, der im Wesentlichen zwei Voraussetzungen hat: einerseits ein berechtigtes und überwiegendes Interesse des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und andererseits die Zumutbarkeit des jeweils gestellten Nachmieters für den Vermieter. Ob Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, kann ich allein aufgrund Ihrer hier gemachten Angaben zwar nicht vollumfänglich beurteilen, gehe allerdings davon aus, dass dieses zu bejahen ist. Ob jedoch Ihr eigenes Interesse am Austritt aus dem Mietvertrag das Interesse Ihres Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses überwiegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Hinsichtlich der Zumutbarkeit eines Nachmieters für den Vermieter ist zunächst anzumerken, dass es wie gesagt ein Irrglaube ist, dass man drei potentielle Nachmieter anbieten muss. Vielmehr ist entscheidend, dass der gestellte Nachmieter in genau denselben Mietvertrag zu denselben Konditionen eintritt. Weiterhin dürfen auch in der Person des Nachmieters keine Umstände wie etwa eine Zahlungsunfähigkeit liegen.

Soweit diese Voraussetzungen eingehalten werden, halte ich hier eine Ablöse durch einen entsprechenden Nachmieter grundsätzlich für bedenkenlos.

Sollten im Rahmen dieser Erstberatung noch weitere Unklarkeiten bestehen, biete ich Ihnen gerne - selbstverständlich unentgeltlich - an, mich per E-Mail zu kontaktieren, da eine weitere Nachfrage auf dieser Plattform nicht geschuldet und möglich ist.

Andernfalls wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.06.2014 | 17:17

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