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Vorzeitige Kündigung Gewerbe-Mietvertrag

07.03.2008 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Guten Tag,
ich habe seit 1992 Räumlichkeiten für die Nutzung eines Sonnenstudio angemietet. Das Mietobjekt befindet sich im Erdgeschoss, Straßenlage, die obere Etage ist vom Vermieter als Wohnung vermietet.

Das Mitobjekt selbst ist in einem renovierunsbedürftigem Zustand (der Vermieter hat seit bestehen des Mietvertrages keinerlei Veränderungensarbeiten vorgenommen). Die Wohnungsmieter über meinem Sonnenstudio „verwohnen“ das Haus in einem abschreckenden Zustand (ich muss, wenn ich die Stromversorgungsanlage für mein Sonnenstudio überprüfe - diese ist nur über den Wohnungseingang der Mietwohnung erreichbar - über Müllberge steigen). Darauf habe ich den Vermieter, auch mit dem Hinweis auf die Hygiene, hingewiesen. Verändert hat sich die Situation dadurch aber nicht.

Das Sonnenstudio hat eine Grundfläche von ca. 80 qm, besteht aus 2 Räumen (ein großer Raum, der durch Raumteilung für drei Sonnenbänke genutzt wird und ein geschlossener Raum für eine Sonnenbank). Als Lagerraum wird ein dritter Raum genutzt, der sich in einem mit dem Haupthaus verbundenen Anbau befindet. Dieser Anbau wird von den Wohnungs-Mietern als Terrasse genutzt.

Im Herbst 2007 kam es nach starken Regenfällen zu erheblichen Wassereinbruch an der Übergangsstelle Lagerraum Anbau/Sonnenstudio. Schon vor dem Wasserschaden hatten sich durch Setzrisse erhebliche bauliche Mängel im Eingang zu Lagerraum gezeigt.

Durch die Feuchtigkeit entstand ein modriger Geruch, der im gesamten Sonnenstudio wahrzunehmen war. Der Vermieter ließ die Undichtigkeit beheben. Das Gemäuer war jedoch nass und ließ sich nur schwer trocknen. Durch die Geruchsbelästigung blieben immer mehr Kunden dem Sonnenstudio fern. Meine Umsätze gingen dramatisch zurück. Ich informierte meinen Vermieter über die Umstände, auch hier wieder mit dem Hinweis auf hygienische Aspekte. Einige Zeit später klagte meine Mitarbeiterin über Atembeschwerden, die sie ursächlich mit dem modrigen Geruch in Verbindung brachte.

Da der Vermieter anfänglich auf meine Aufforderung, etwas gegen diese Geruchsbelästigung zu tun nicht reagierte, teilte ich ihn im Dezember 2007, schriftlich per Einschreiben mit, dass ich die Mietzahlung bis zur Mängelbeseitigung einstelle. Erst jetzt wurde der Vermieter aktiv und versprach die Schäden komplett zu beseitigen.

Der Vermieter bot mir dann in einem folgenden Gespräch an, den Lagerraum nicht mehr zu nutzen und dafür eine andere bauliche Lösung im Mietobjekt zu finden. Mit dieser Lösung bin ich aber nicht einverstanden, da ich dadurch den Besonnungsbereich einschränken müsste.

Stand heute ist, dass die Geruchsbelästigung (durch das abtrocknen der Wände) nachgelassen hat, ich aber Einnahmeeinbußen zwischen 40-50% zum gleichen Zeitraum im Vorjahr habe. Ich zahle aktuell wieder normal die Miete. Arbeiten seitens des Vermieters wurden noch nicht durchgeführt, da es noch ein abschließendes Gespräch geben soll.

Dieses zur Situation. Nun meine Frage an Sie:

Der Mietvertrag läuft noch bis Mitte 2010. Meine Umsätze sind, wie geschildert dramatisch eingebrochen und es ist für mich absehbar, dass ich die Kosten bald nicht mehr tragen kann. Welche Möglichkeiten habe ich vorzeitig aus diesen Mietvertrag zu kommen?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Ich beantworte Ihre Anfrage auf der Basis des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie haben einen Mietvertrag mit einer vorgesehenen Laufzeit bis 2010, was bedeutet, dass der Vertrag grundsätzlich vor diesem Zeitpunkt nicht gekündigt werden kann.

Eine Ausnahme bietet allein die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Danach können Sie ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ob in Ihrem Fall ein solch wichtiger Grund bereits gegeben ist, muss im Konkreten geprüft und entschieden werden. Ihre drastischen Schilderungen sprechen allerdings schon dafür, dass der Vermieter hier das Objekt in einer nicht menr als normal zu bezeichnenden Weise verkommen lässt und Ihnen damit die Chance zur Führung eines Sonnenstudios faktisch verbaut.

Wegen des eingetretenen Schimmelbefalles hatten Sie ja schon einmal die Miete gemindert bzw. einbehalten, was dann auchzu einer Reaktion Ihres Vermieters geführt hat. Offensichtlich ist er also schon empfänglich für fianziellen Druck. Leider haben Sie diese Minderung der Miete wieder aufgehoben und damit signalisiert, dass Sie die akuten Mangel, Schimmel, für erledigt erachten.

Ich empfehle Ihnen, sofort damit zu beginnnen, den Verfall des Objektes uz dokumentieren, Fotos, Zeugen etc, sodann den Vermieter auf die Ihrer Meinung nach vorliegende Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses hinzuweisen und ihm eine Frist zur Beseitigung der Beeinträchtigungen zu setzen, nach deren fruchtlosem Ablauf Sie eine solche außerordentliche Kündigung erwägen sollten.
Angesichts der Komplexität, der rechtlichen Schwierigkeiten und der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Sache sollten Sie konkret die Beauftragung eines Anwaltes in Erwägung ziehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Hilfe aufzeigen. Für Nachfragen, auch im Rahmen eines weiterführenden Mandates stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto
Rechtsanwalt

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