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Vorzeitige Kündigung?


15.12.2006 07:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Ich bin freischaffend selbständig und habe seit ca. 2 Jahren 2 Büroräume angemietet. Die vertragliche Kündigungsfrist ist sechs Monate zum Jahresende.
Nun möchte ich mich zum 1. Juli kommenden Jahres verändern. Gibt es eine Möglichkeit, den Vertrag ordentlich zum 1.7.2007 statt zum 1.1.2008 zu kündigen? Oder bleibt nur eine Auflösung des Mietverhältnisses mit Zustimmung bzw. Mitwirkung des Vermieters?
Sehr geehrter Fragesteller,

eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ginge - außer in den unten genannten Ausnahemfällen - nur durch einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter.

Die zum Nachteil des Mieter nicht abdingbare Kündigungsfrist des § 573 c BGB gilt nur für die Mieter von Wohnraum. Die gesetzliche Kündigungfrist des § 580 a Abs. 2 BGB für Geschäftsräume, nach der eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässt, ist vertraglich abdingbar und gilt deshalb in Ihrem Fall (bislang) nicht.

Ein Anspruch auf Stellung eines Nachmieters besteht, wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, nur in Ausnahmefällen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat und auch einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter mit (bei Geschäftsräumen) vergleichbaren wirtschaftlichen Sicherheiten stellt. Nicht ausreichend ist es, dass sich das wirtschaftliche Risiko des Mieters verwirklicht hat.

Ist in Ihrem Mietvertrag die Untervermietung des Räume nicht ausgeschlossen worden (§ 540 BGB wäre dann nicht anwendbar), könnte auch die Untervermietung ein möglicher Ausweg sein. Da Sie dann aber für den Untermieter haften, sollten Sie sich das gut überlegen. Ist § 540 BGB anwendbar und auch das Sonderkündigungsrecht nicht vertraglich ausgeschlossen, so kann der Mieter das Mietverhältnis dann nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 580a Abs. 2 BGB, s.o.) kündigen, falls der Vermieter ausdrücklich die Erlaubnis verweigert und auch kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt 15.12.2006 | 09:48

Besteht ein Sonderkündigungsrecht wegen Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung, so müsste, wenn die Kündigung zum Ablauf des Juni wirksam werden soll, die Kündigung dem Vermieter also spätestens am dritten Werktag im Januar zugehen.

Im Streitfall wären Sie dafür beweispflichtig, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hat.
Bei einer konkreten Anfrage mit Benennung eines Dritten (so dass der Vermieter Auskunft über diesen einholen kann) und Setzung einer angemessenen Frist zur Antwort, steht das bloße Unterlassen einer Antwort der ausdrücklichen Erlaubnisverweigerung gleich. Dies gilt aber nicht bei einer generellen Anfrage ohne Angabe eines Dritten.
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