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Vorzeitige Darlehensrückzahlung

| 29.08.2012 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jana Michel


Guten Tag,

wir haben für den Erwerb und später für die Renovierung unserer Immobilie bei unserer Hausbank Baufinanzierungen mit Festzins abgeschlossen. Diese enden im Jahr 2017 und 2019.

Nun möchten wir noch für die Eltern weiter an-/ bzw. umbauen. Dazu würden wir noch weitere Geldmittel benötigen. Entweder die Eltern kaufen uns Anteile der Immobilie ab (wobei diese die Grundschuld nicht bei dieser Bank eingetragen haben möchten) oder wir müssten bei unserer Hausbank noch ein weiteres Darlehen aufnehmen.

Wir müssen dazu sagen, dass wir mit unserer Hausbank schon länger kämpfen, da diese uns in keiner Weise beraten möchten. Im Klartext heißt das: Wir müssen eine konkrete Frage stellen, dann erhalten wir mit viel Glück binnen 2 Wochen eine Antwort. Unser Bearbeiter ist sehr selten im Haus und die Vertretung möchte nichts entscheiden.

Nach vielem Hin und Her haben wir unserer Bank also alles nochmal erklärend geschrieben und für den Fall, dass die Bank mit dem anteiligen Verkauf der Immobilie nicht einverstanden ist, einen Antrag für ein weiteres Baudarlehen gestellt (inkl. aller benötigten Unterlagen wie z. B. Baukosten, Einkommensnachweise, Selbstauskunft, etc).

Als Antwort haben wir erhalten, dass die Bank uns bei einem anteiligen Verkauf der Immobilie nicht vorzeitig aus den bestehenden Darlehen entlässt.

Weiter heißt es: "Einem Antrag auf Ausreichung eines weiteren Darlehens, gleich welchen Betrages, können wir derzeit leider nicht entsprechen."

Zwischenzeitlich haben wir bei anderen Banken angefragt, diese würden uns wunschgemäß alles inkl. der Vorfälligkeitsentschädigung ohne Probleme finanzieren - wir müssten nur noch unterzeichnen.

Nun haben wir der Bank die Kündigung der Kreditverträge geschickt und warten auf Antwort.

Unsere Fragen:

Ist es richtig, dass wir in diesem Fall die bestehenden Darlehensverträge, natürlich gegen Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung, vorzeitig bzw. außerordentlich kündigen dürfen?(lt. Urteil des Bundesgerichtshofes, XI ZR 197/96 vom 1. Juli 1997.)

Wenn ja, müssen wir die Zustimmung unserer Hausbank abwarten?

Wie sollen wir uns verhalten, falls die Hausbank sich quer stellt oder wieder nur schleppend und wage antwortet?

Wir verhandeln schon seit Mitte Juni 2012 und wollten eigentlich im Sept. 2012 mit den Umbauten beginnen.

Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus.

Freundliche Grüße






Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich um Darlehensverträge mit festem Zinssatz handelt. Anderenfalls könnten Sie nach § 489 Abs. 2 BGB "jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen". Dies würde keine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen und auch keine Zustimmung der Bank benötigen.

Bitte beachten Sie, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn das Darlehen nicht innerhalb von 2 Wochen zurück gezahlt wird, § 489 Abs. 3 BGB.

Im Falle eines Festzinssatzes kommt die (nicht zustimmungsbedürftige) Kündigung gem. § 489 Abs. 1 nur in Betracht
"nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang [des Darlehensbetrages] unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten" . Eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz tritt an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Ich gehe nach Ihren Ausführungen davon aus, dass die Zehnjahresfrist noch nicht (wieder) abgelaufen ist und die Kündigung mithin nicht in Betracht kommt.

Der Darlehensgeber muss sich grds. nicht auf eine vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages einlassen. Sie haben nur im Fall eines berechtigten Interesses einen Anspruch auf frühzeitige Beendigung des Vertrages(unter Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung).

Der BGH hat den Anspruch bei einem Verkauf aus privaten Gründen (z.B. Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung, Umzug) ebenso wie bei der Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit angenommen.

Ich gehe davon aus, dass Ihr Wunsch zur teilweisen Veräußerung ebenfalls einen Anspruch begründet.

Die Bank muss dann die Zustimmung zur vorzeitigen Ablösung erteilen und Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung mitteilen.

Sollte die Bank auf Ihre Kündigung nicht reagieren, fordern Sie sie unter Fristsetzung zur Zustimmung über die vorzeitige Ablösung auf. Sie müssen dann nochmals darlegen, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Auslösung haben.

Sollte die Frist verstreichen, können Sie eine Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interesse beauftragen oder die Bank nochmals direkt anschreiben. Teilen Sie dieser mit, dass Sie Schadensersatzansprüche geltend machen (werden). Diese können neben den Rechtsanwaltskosten auch Bereithaltegebühren der anderen Bank für die Ablösesumme enthalten. Spätestens dann sollte die Bank reagieren.

Bleibt auch dies ohne Erfolg, können Sie die Bank auf Zustimmung verklagen. Das dauert allerdings noch länger. Für eine vorläufige Entscheidung im Eilverfahren fehlt es nach der bisherigen Schaverhaltsdarstellung an der gebotenen Dringlichkeit.

Bitte beachten Sie, dass Sie grds. auch die Möglichkeit haben, die Ausbaukosten über ein anderes Kreditinstitut zu finanzieren, welches mit zweitem Rang grundbuchlich gesichert werden kann. Insoweit besteht auch die Möglichkeit die Position der zweiten Bank dadurch zu vebessern, dass ihr der -durch die Tilgung bei der erstrangigen Bank freiwerdende Teil der erstrangigen Grundschuld (wird zu Eigentümergrundschuld)- übertragen wird.

Sie müssten zudem prüfen, ob Ihre Eltern einen Miteigentumsanteil oder einen abgetrennten (neu zu vermessenden) Grundstücksanteil erwerben wollen. In letzterem Fall ist es einfacher die Bank zu einer Löschung der Grundschuld beim verkauften Grundstück zu bewegen, wenn diese direkt den Kaufpreis erhalten. Ihre Eltern können dann die Neu-Belastung mit einer anderen Bank vornehmen. Beachten Sie jedoch, dass Ihre Bank auch in diesem Fall für den vorzeitig gezahlten Betrag einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung hat.

Wirtschaftlich ist es durchaus sinnvoller, die Neubelastung an zweiter Rangstelle durch eine andere Bank zu finanzieren, als die Vorfälligkeitsentschädigung und die Zinsen auf den neuen Darlehensbetrag zu zahlen. Sollten also keine anderen persönlichen Gründe gegen die Fortsetzung der Vertragsbeziehung sprechen, ist die Verteilung auf dann drei Darlehen zu empfehlen.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion dieser Plattform.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Michel, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2012 | 11:55

Vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Aber nun möchten wir noch wissen, ob die Hausbank der Kündigung auch deswegen zustimmen muss, weil Sie uns ja weitere Darlehen, egal in welcher Höhe, schriftlich abgelehnt hat (gem. Urteil des Bundesgerichtshofes, XI ZR 197/96 vom 1. Juli 1997)und wir bei anderen Banken Zusagen erhalten würden.

Die meisten Banken möchten natürlich mit dem 1. Rang im Grundbuch stehen. Es ist also nicht ganz einfach dann ein günstiges Darlehen mit 2. Rang zu erhalten. Darf die Bank uns dann einfach alles verweigern und trotzdem an sich binden?

Sie haben in Ihrer Antwort folgendes mitgeteilt:
"Bitte beachten Sie, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn das Darlehen nicht innerhalb von 2 Wochen zurück gezahlt wird, § 489 Abs. 3 BGB."

Wie ist das zu verstehen? Innerhalb von 2 Wochen nach UNSERER Kündigung oder nach Zustimmung der Bank?

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2012 | 12:21

Gern führe ich konkretisierend wie folgt aus:

Sie müssen zunächst zwischen der nicht zustimmungsbedürftigen Kündigung und der zustimmungsbedürftigen vorzeitigen Auslösung des Darlehens unterscheiden.

Bei der Kündigung kommt es nur auf Ihre Erklärung an und dann müssen Sie innerhalb von 2 Wochen nach den Zugang der Erklärung den Darlehensbetrag zurückzahlen.

Bei der (in Ihren Fall wohl zutreffenden) vorzeitigen Auflösung brauchen Sie die Zustimmung, eine einseitige Kündigung ist nicht möglich.

Der Anspruch auf Zustimmung ergibt sich nicht schon daraus, dass Ihre Bank ein weiteres Darlehen abgelehnt hat. Dies hat der BGH so auch nicht entschieden. Hier käme "nur" die Verkaufsabsicht als berechtigtes Interesse in Betracht.

Da Sie sich mit den Darlehensverträgen freiwillig bis 2017 bzw. 2019 an die Bank gebunden haben, ist denen auch kein Vorwurf zu machen, dass sie daran festhalten wollen. Auch wenn es hart klingt: Sie sind gerade diejenigen, die sich von dem wirksamen Vertrag frühzeitig lösen wollen und damit den Vertrag nicht einhalten. Dies geht nur mit einem berechtigten Interesse.

Der günstigere Zinssatz für ein Gesamtdarlehen mit 1. Rang im Grundbuch stellt ebenfalls kein berechtigtes Interesse für die vorzeitige Auslösung des Darlehens dar.

Zudem ist der Zinssatz eventuell zwar niedriger als der für ein Darlehen mit zweitrangiger Sicherung, aber wenn Sie die niedrigen Zinsen mit der Vorfälligkeitsentschädigung addieren dürften Sie weit über dem Betrag liegen, den Sie der höhere Zinssatz für das neue Darlehen kosten würde. Ein berechtigtes Interesse kann aber nur vorliegen, wenn Sie wirtschaftlich erheblich besser gestellt werden würden.

Die Zustimmung können Sie von der Bank also wirklich nur verlangen, wenn Sie das Grundstück (oder einen Teil) aus persönlichen Gründen oder wegen einer besonders guten Verkaufsmöglichkeit verkaufen wollen. Ohne ein berechtigtes Interesse sind Sie an Ihren vertrag gebunden.

Ich bedauere, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.

Bewertung des Fragestellers 29.08.2012 | 12:34

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