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Vorzeitige Auflösung eines befristeten bewerblichen Mietvertrags


28.11.2005 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind ein gemeinnütziges Forschungsinstitut (e.V.)und haben einen befristeten fünfjährigen Mietvertrag bis 30. Juni 2008. Unsere Auftragslage (Forschungsprojekte) ist seit längerer Zeit so schlecht, dass wir die mit den angemieteten Räumen verbundenen Unkosten trotz Untervermietung von derzeit zwei Zimmern spätestens ab Mitte nächsten Jahres mit den Einnahmen nicht mehr decken können. Die Untervermietung gelingt allerdings nur sehr schwer. Die Leerzeiten häufen sich. Auch eine Verbesserung der Auftragslage ist weder kurz- noch mittelfristig zu erwarten.
Die Vermieter wissen über unsere Lage Bescheid und haben uns deshalb vor einem halben Jahr einen Mietnachlass von 100 EUR gewährt. Das reicht aber bei weitem nicht aus, um auf Dauer die Unkosten zu decken. Insovenz können wir als gemeinnütziges Institut, in dem ja trotz allem noch einige Forschungsprojekte laufen, auch nicht anmelden. So müssten die Institutsmitarbeiter oder der Vorstand die Differenz aus der eigenen Tasche begleichen, was kaum zumutbar ist.
Wir würden deshalb gerne das Mietverhältnis kündigen und um vorzeitige Auflösung zum 1. Juli 2006 bitten. Die Vermieter würden sich ggf. darauf einlassen und nach Nachmietern suchen. Meine Frage ist nun: wenn wir das tun, erklären wir uns dann automatisch damit einverstanden, die Differenz zwischen dem mit uns vereinbarten Mietzins und dem (vermutlich niedrigeren) Mietzins, den sie von den Nachmietern erzielen können, bis zum Ablauf unseres bisherigen Mietvertrags (30.6.2008) als Schadenersatz zu begleichen? Oder könnten wir die Bitte um vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses an die Bedingung knüpfen, dass von uns keine größere Differenz (z.B. mehr als 100 EUR pro Monat bis 30.6.2008) beglichen werden muss - dass wir ansonsten aber lieber in den Räumen blieben? Es wäre nämlich nichts gewonnen, wenn die neu angemieteten Räume zwar kleiner und billiger wären, aber mit der Schadenersatzzahlung zusätzlich die Kostenbelastung vermutlich nicht geringer würde.
Oder sehen Sie vielleicht noch weitere Möglichkeiten, um ohne große zusätzliche Kosten aus dem Mietverhältnis aussteigen zu können?
Mit besten Grüßen
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wie Sie schon richtig erkannt haben, gilt im gewerblichen Mietrecht eine Zahlungsunfähigkeit nicht als Kündigungsgrund. Das Zeitmietverhältnis läßt sich daher nicht aus diesem Grund vorzeitig beenden, ohnen eine Schadenersatzpflicht zu begründen.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Sollte der Vermieter einer vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses zustimmen, hätte dieser keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung. Sollte der Vermieter allerdings keine Aufhebung zustimmen, sondern lediglich den Mietvertrag mit Nachmietern fortsetzen und diese also lediglich akzeptieren, würde sich sein Schadenersatzanspruch um den erzielten Mietzins der "Nachmieter" verringern. Sie müssten dann die Differenz zahlen. Es ist daher dringend anzuraten, einen entsprechenden Aufhebungsvertrag zu vereinbaren.

2)
Sie sollten wie oben beschrieben, um einen Aufhebungsvertrag bitten. Nur ein solcher garantiert Ihnen die Aufhebung des Mietvertrages ohne weiter Schadenersatzansprüche.

3)
Eine weitere Möglichkeit, den Mietvertrag anderweitig zu beenden, besteht ohne ein Einverständnis des Vermieters leider nicht es sei denn, Sie hätten einen Grund der vorzeitigen fristlosen Kündigung. Ich bitte Sie zur genaueren Prüfung noch um Übersendung des betreffenden Mietvertrages an hiesiges Büro (per Fax 03641422939 oder per E-Mail ck@kanzleikah.de oder per Post). Ich werde diesen dann kurz prüfen und Ihnen per E-Mail das Ergebnis mitteilen.

Es entstehen keine Mehrkosten.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Christian Kah
-Rechtsanwalt-
www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de
www.online-einspruch.de
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