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Vorzeitige Auflösung Mietvertrag


| 27.12.2013 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Zusammenfassung: Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Dies gilt auch, wenn der Mieter bereits zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung gekündigt hat und kurzfristig eine neue Wohnung beziehen könnte.


Ausgangssituation:

Ich bewohne seit Anfang 2013 eine Miet-Wohnung in der u.a. aufgrund eines Bau-Mangels starker Trittschall-Lärm aus der darüber liegenden Wohnung besteht.

Der Bau-Mangel (dröhnender Estrich) ist jedoch rechtlich nicht durchsetzbar.

Verstärkt wird die Trittschall-Belästigung durch den Mieter in der darüber liegenden Wohnung.
Die lt. Hausordnung bestehende Hausschuh-Pflicht wird nicht eingehalten; insbesondere in den Ruhezeiten ab 22 Uhr.

Meine bisherige Vermieterin hat die Wohnung aufgrund des Bau-Mangel einvernehmlich an den Bauträger rückabgewickelt; seit Oktober 2013 ist nun der Bau-Träger Eigentümer und damit Vermieter der Wohnung.

Ich habe die Wohnung im Oktober fristgemäß zum 28.02.2014 gekündigt.

Problem:

Die Belästigung durch den Trittschall hält weiter an.
Alle Beschwerden bei dem Eigentümer (Bauträger) dies bzgl. sind bis dato wirkungslos.

Nun habe ich eine neue Wohnung gefunden die ich ab 01.01.2014 beziehen könnte.

Daraufhin habe ich den Bauträger (per Mail) mitgeteilt, dass ich den Mietvertrag, aufgrund der weiterhin bestehenden Trittschall-Belästigung, vorzeitig zum 15.01.2014 auflösen möchte.

Der Bauträger teilte einen Tag später per Mail mit, dass er versuchen werde, am 15.01.2014 auch den künftigen Eigentümer einzuladen.

Nun habe ich heute (3 Tage später) eine Mail erhalten, dass der künftige (ab 31.12.2013) Eigentümer der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages nicht zustimmt.
Der künftige Eigentümer ist im übrigen der Onkel des Trittschall-Verursachers über meiner Wohnung.

Fragen:

1. Kann der künftige Eigentümer der vorzeitigen Mietvertrags-Auflösung widersprechen?

2. Kann ich mich darauf berufen, dass der Noch-Eigentümer (Bauträger) der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages quasi nicht widersprochen hat?

3. Gibt es Optionen den Mietvertrag allein wegen Unzumutbarkeit oder ähnl. vorzeitig aufzulösen? (Vermieter = Onkel von Trittschall-Verursacher)

Vielen Dank für Ihren Rat.

Schöne Grüsse
Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, mögen diese zunächst auch unwesentlich scheinen, kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.

Frage 1:
Solange der "neue Eigentümer" noch nicht wirklich Eigentümer und damit Ihr Vermieter ist, kann er einer vorzeitigen Vertragsbeendigung grundsätzlich noch nicht widersprechen.
Da es hier aber um einen Zeitpunkt geht, zu dem der Eigentümerwechsel stattgefunden haben wird, scheint es mir durchaus nachvollziehbar, wenn der Bauträger sich bei einer solchen Entscheidung mit den künftigen Eigentümer abstimmen will und sich an deren Willen orientiert. Will der Bauträger nicht gegen den Willen der künftigen Eigentümer handeln, können Sie dagegen kaum etwas unternehmen.

Frage 2:
Ein "Quasi-Nicht-Widersprechen" des Bauträgers reicht leider nicht aus. Der Bauträger muss der vorzeitigen Vertragsbeendigung entweder ausdrücklich oder zumindest unmissverständlich zustimmen oder aber die Wohnungsübergabe bereits vorgenommen haben bzw. die Übergabemodalitäten vereinbart haben. All dies ist m. E. hier noch nicht geschehen. Hier wurde seitens des Bauträgers nur mitgeteilt, dass er versuchen wolle, am 15.01.2014 auch die neuen Eigentümer einzuladen. Im Zweifel müssten Sie beweisen, dass in dieser Aussage bereits die Zustimmung zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses enthalten war.
Hier sehe ich erhebliche Probleme, obwohl natürlich die Nennung des Termins einen Hinweis auf eine beabsichtigte Zustimmung darstellen könnte. Andererseits kann die Terminnennung auch so zu verstehen sein, dass man am 15.01.2014 erst über eine vorzeitige Beendigung verhandeln wollte. Wie Sie sehen, ließe sich über die Nachricht des Bauträgers trefflich streiten, so dass Sie wahrscheinlich die notwendigen Beweis einer unmissverständlichen Zustimmung nicht erbringen könnten.

Frage 3:
Eine Auflösung wegen Unzumutbarkeit käme nur dann in Betracht, wenn auch eine fristlose Kündigung berechtigt wäre. Hierfür sehe ich nach Ihren Angaben jedoch keine ausreichenden Gründe. Der Umstand, dass der künftige Vermieter mit dem Lärmverursacher verwandt ist, begründet ebenfalls keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Überhaupt hat ein Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmt.

Es entspricht vielmehr dem allgemeinen Lebensrisiko, dass bei einem Umzug u. U. sich die beiden Mietverhältnisse für eine gewisse Zeit überschneiden und für zwei Wohnungen Miete gezahlt werden muss.

Trotzdem wäre es u. U. einen Versuch wert, ab dem 01.01.2014 mit den dann zuständigen Vermietern eine neue Einigung zu verhandeln, z. B. Auflösen des Mietverhältnisses zum 31.01.2014. Eventuell kann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses auch durch das Stellen eines geeigneten Nachmieters vereinbart werden. Beiden Optionen müssen die Vermieter jedoch nicht zustimmen.

Darüber hinaus könnten Sie, wenn die Lärmbelästigung nachweislich erheblich ist, für die restliche Zeit bis zur Beendigung die Miete angemessen mindern. Hier wäre wahrscheinlich nach erster grober Einschätzung eine Minderung von 10 bis 15% anzudenken.

Ich bedaure, Ihnen keine erfreulichere Antwort geben zu können und hoffe, dass ich Ihnen trotzdem ein wenig weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin





Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2013 | 16:55

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für Ihre schnelle, ausführliche und verständliche Antwort!

Bzgl. Ihres Feedback auf Frage 2:
Nachfolgend zur Ihrer Kenntnis die vollständige Antwort auf meine Mail bzgl. vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnis und meines Übergabe-Terminvorschlag.

Kann man diese Antwort als Zustimmung zur Auflösung des Mietverhältnis werten?

Besten Dank für Ihre Einschätzung und schöne Grüsse



"Sehr geehrter Herr xxx,
vielen Dank für Ihre unten stehende Email.
Ich möchte versuchen, dass zu dem Übergabetermin am 15.01.14 um 14.00 Uhr auch Herr yyy oder ein Vertreter vom ihm anwesend sein wird. Bis dahin werde ich klären, ob die Küche übernommen wird. Ich halte Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
zzz
Fa. xy"

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2013 | 18:02

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Leider ist in der E-Mail keine ausdrückliche Bezugnahme auf die vorzeitige Vertragsbeendigung enthalten, sondern es wird lediglich der Übergabetermin bestätigt. Da eine Wohnungsübergabe grundsätzlich auch vor der eigentlichen Vertragsbeendigung möglich ist, könnte sich der Bauträger daher zurückziehen, dass am 15.01.2014 tatsächlich nur die Wohnungsübergabe erfolgen sollte und der Vertrag erst zum Kündigungszeitpunkt beendet wird.

Man könnte natürlich auch damit argumentieren, dass diese Antwort in Verbindung mit Ihrer Bitte, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, als Zustimmung ausgelegt werden kann.

Die Aussage des Eigentümers ist insoweit leider nicht eindeutig. Es wäre daher wiederum an Ihnen zu beweisen, dass mit der Wohnungsübergabe auch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis stattfinden sollte. Ob Ihnen dieser Beweis gelingt oder wie ein Gericht in dieser Frage entscheiden würde, lässt sich leider nicht zuverlässig vorhersagen.

Eine verbindliche Zustimmung zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis ist nach meiner Einschätzung in dieser E-Mail eher nicht zu sehen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 30.12.2013 | 14:19


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