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Vorvertrag / Untermiete


03.04.2006 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin derzeit Hauptmieter eines Büros (2 Untermieter), welches auch als Wohnung benutzt werden kann. Da ich am 01.05.2006 eine neue Arbeitsstelle annehme und mich in einem Zeitmietverhältnis bis zum 31.05.2007 befinde, habe ich für das Büro einen Nachmieter gesucht und gefunden. Dieser unterschrieb mir (nachdem es auch eine mündliche Zusage gab) am 28.03.2006 eine Absichtserklärung / Vorvertrag, daß er am 01.04.2006 die Wohnung mietet. DAs Büro wurde von mir und von den Untermietern fristgerecht geräumt.Nun möchte der Nachmieter plötzlich die Wohnung nicht mehr mieten, da er mit seiner Freundin Streit bekommen hat..

Hier meine Frage:

Ist dieser Vorvertrag / Absichtserklärung rechtsgültig?

Über eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1. Durch die mündliche Zusage liegt bereits ein Mietvertrag vor. Problematisch könnte allerdings hier sein, den Abschluß des Mietvertrages zu beweisen.

Weiterhin gehe ich davon aus, dass Sie mit wirksamer Vollmacht für den Vermieter handeln, da Sie ansonsten nicht wirksam einen Miet(Vor)vertrag zwischen Nachmieter und Vermieter und mit Wirkung für den Vermieter abschließen können.

2. Der Vorvertrag ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, er entspringt aber der sog. Vertragsautonomie und ist damit zulässig. Als Vorvertrag bezeichnet man einen Vertrag, in dem sich die Parteien verpflichten, später einen Hauptvertrag abzuschließen.

Voraussetzungen einer vorvertraglichen Bindung (= Vertrag):

a) Einigung über alle wesentlichen Punkte, Inhalt des Hauptvertrages muss bestimmbar sein.
b) Form
aa) Form des Hauptvertrages, wenn vor Übereilung geschützt werden soll: Notarielle Beurkundung bei Grundstückskäufen, § 311b BGB;
bb) Keine Form des Hauptvertrages, wenn die Form nur Beweiszwecken dient: Langfristige Mietverträge, § 550 BGB.

c) Rechtsfolge: Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrages. Der Mietvorvertrag führt also zu einem vertraglich begründeten Kontrahierungszwang. (BGH 21.10.1992 NJW-RR 1993, 139, BGH in NJW 1986, S. 1261)

Für einen solchen Vorvertrag ist Voraussetzung, daß dem Abschluß des eigentlichen Mietvertrages noch Hindernisse tatsächlicher Art oder rechtlicher Art entgegenstehen - ansonsten ist möglicherweise bereits der eigentliche Mietvertrag zu Stande gekommen.

Außerdem müssen wesentliche Punkte des späteren Mietvertrages bereits bestimmt sein oder zumindest bestimmbar sein. Dazu gehören Mietgegenstand, Miethöhe und Mietdauer (BGH in NJW 1990, 1234 und NJW-RR 1993, 139) und andere für die Parteien erkennbar wesentliche Punkte.

3. Die Weigerung des Nachmieters den beabsichtigenden Mietvertrag zu erfüllen kann er aus den vorgebrachten Gründen nicht wirksam erklären.
Wenn er den Hauptmietervertrag nicht abschließt, können Sie Ihn nach vorläufiger Prüfung entweder darauf verklagen, einen entsprechenden Mietvertrag mit den verhandelten Konditionen abzuschließen;

oder Sie verklagen den potentiellen Nachmieter auf Schadensersatz für die entgangenen Miete, was u.U. schneller zu einem Zahlungstitel führt.

Soweit ein anderer Mieter für die Wohnung gefunden wird, sind die Mieteinnahmen auf den Schadensersatzanspruch entsprechend anwendbar.

4. Im Rahmen einer außergerichtlichen Einigung sollten Sie dem Nachmieter die Haftung aus dem Vorvertrag vor Augen. Möglicherweise lässt sich der Vorvertrag gegen eine Entschädigungszahlung des Nachmieters aufheben und Sie suchen einen neuen Nachmieter.

Natürlich können Sie aber auch die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Forderung in Erwägung ziehen.

Ich hoffe Ihnen einen umfassenden Überblick über die Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen, gegeben zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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