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Vorvertrag, Hauskauf, Gültigkeit

| 06.04.2013 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


13:11

Sehr geehrte Damen und Herren,
Es handelt sich um einen Vorvertrag, aus dem wir raus wollen, da viele Unterlagen und Altlasten nicht zugreifbar gemacht werden und nicht benannt werden.

Zur Erklärung:
Wir möchten ein Haus kaufen. Dafür haben wir mit den Verkäufern einen Vorvertrag geschlossen, schriftlich, aber nicht notariell beglaubigt.
Dieser Vorvertrag beinhaltet die Klausel:
"Sollte der Käufer (wir) vom Kauf zurück treten, werden 5% des Kaufpreises fällig zur Zahlung an den Verkäufer."
Soweit, sogut.
Die Verkäufer (2 Leute, auch namentlich benannt im Vorvertrag), von denen nur einer Unterschrieben hat. Unser Gedanke: Formfehler?

Jetzt die Fragen:
1. In wie weit sind Schadensersatzzahlungen bei einem Rücktritt vom Vorvertrag zulässig?
2. Muss ich die 5% tatsächlich Zahlen?
3. Macht die fehlende Unterschrift des 2. Verkäufers/Eigentümers den Vorvertrag eh ungültig?

Vielen Dank und verbleibe mit freundlichen Grüßen


06.04.2013 | 20:16

Antwort

von


(123)
Osthofstraße 24
48163 Münster
Tel: 02536-3089355
Tel: 0173-7210094
Web: http://www.awr-kanzlei.de
E-Mail:
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49/13
Sehr geehrte Fragestellerin,
folgende Nachfrage meinerseits müsste erst beantwortet werden bevor ich eine abschliessende Rechtseinschätzung abgeben kann:
Vorverträge sind formbedürftig, wenn sie schon eine Partei (womöglich bedingt) verpflichten und nicht bloß Absichten erklären (BGHZ 82, 398 , 403; 97, 147 , 153). 1.FRAGE:
Wie genau ist der Vorvertrag formuliert?Im Sinne einer bereits Verpflichtung od als Absichtserklärung?
Frage2:
Ist bei dem Unterschrift des Verkäufers ein Vertretungsvermerk?
RA WINKELMANN


Rückfrage vom Fragesteller 06.04.2013 | 20:52

Guten Abend Herr Winkelmann,

Zu Frage 1:
In diesem Vorvertrag ist nichts formuliert ausser:
Objekt (Kaufgegenstand), Verkäufer namentlich benannt mit Adresse plus Ausweisnummer,
Käufer namentlich benannt mit Adresse plus Ausweissnummer.
Der Kaufpreis in Zahl und Wort.
Die Klausel wie oben benannt, wenn der Käufer sich dagegen entscheidet.
Und das Unterschriftenfeld für Verkäufer (wo nur 1 von 2 unterschrieben haben)und Feld für Unterschrift Käufer.

Zu Frage 2:
Der eine Eigentümer hat unterschrieben, der andere Eigentümer nicht und es ist kein Vertretungsvermerk vorhanden.

Viele Grüsse

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.04.2013 | 13:11

49-13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage
Vorvertrag, Hauskauf, Gültigkeit

06.04.2013 19:54 | Preis: 90,00 € |
Vertragsrecht
sowie die

Nachfrage dazu geschrieben am 06.04.2013 | 20:16

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:
Mit einem Vorvertrag haben es die Vertragsparteien aufgrund der Vertragsfreiheit in der Hand eine Bindung zu schaffen, nämlich die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags, obwohl noch nicht alle regelungsbedürftigen Punkte geklärt sind. Letzterer kann einen der Beteiligten oder auch beide zum Abschluss des Hauptvertrags, ggf. auch mit einer dritten Person, verpflichten (vgl. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 5. Auflage 2010/B. Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages/ XI.2. Vorvertrag Rn.2933). Ein letter of intent (Absichtserklärung) ist hingegen i.d.R. kein verbindlicher Vorvertrag, sondern stellt eine (aus dem common law übernommene) Erklärung im Vorfeld wirtschaftlich bedeutsamer und rechtlich komplexer Projekte dar, mit der die Bereitschaft signalisiert wird, mit dem Adressaten in ernsthafte Verhandlungen über einen Vertragsschluss einzutreten (vgl. Lambert-Lang (u.a.), Handbuch der Grundstückspraxis/ Abschnitt 1: Systematischer Teil/G. Angebot, Vorkaufsrechte und andere Erwerbsrecht/V. Ankaufsrecht und andere rechtsgeschäftliche Erwerbsrechte - Lambert-Lang/Tropf/Frenz/1. Rechtsgeschäftliches Ankaufsrecht (Option), Rn 661 unter Verweis auf vgl. OLG Frankfurt, OLG-Report 2000, 112 ).

Sollte es sich bei der von Ihnen geschlossenen Vereinbarung nach rechtlicher Beurteilung (bzw. Auslegung) (was nur nach Einsicht in das Vertragsdokument erfolgen kann) wirklich um einen Vorvertrag handeln, wäre dieser wohl wg. Nicht-Einhaltung der Formvorschrift der not. Beurkundung nichtig.

Dennoch wäre in beiden Fällen, also wenn es um einen Vorvertrag u. auch wen es sich um
sich eine Absichtserklärung handelt, eine Schadensersatzhaftung nicht grds. ausgeschlossen.
Denn bei einem Vorvertrag kommt eine Haftung auf Schadensersatz, insbes. die Erstattung frustrierter Aufwendungen, in Betracht (vgl.Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis/ B. Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages /VIII. Sonstige Regelungen, Schlussbestimmungen
Rn 2501). Auch ein letter of intent , also einer Absichtserklärung, kann zur Haftung auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 311 Abs. 2 BGB ) führen (vgl. BGH, NJW 1996, 1884 = WM 1996, 1728 [BGH 29.03.1996 - V ZR 332/94 ] = ZIP 1996, 1174 )(vgl. auch Lambert-Lang (u.a.), Handbuch der Grundstückspraxis aaO, Rn 661)

Nur weil der Vertrag nicht not. beurkundet wurde, heißt dies nicht zwangsläufig, dass nicht die Abrede über die Schadensersatz-Zahlung unwirksam ist. Jedoch kann zu Ihren Gunsten folgende 3 Gründe ins Feld geführt werden, dass sie nicht gilt und Sie die 5 % des Kaufpreises daher NICHT entrichten müssen:

1. Grund:
Keine 2 Unterschriften. Dies ist insbes. dann von Relevanz, wenn die beiden Verkäufer jeweils Miteigentumsanteile haben (z.B., je ½), was ich nicht zu beurteilen vermag. Der Vorvertrag, ebenso wie der Hauptvertrag, sollte aber mit beiden Verkäufern geschlossen werden, aber nur einer unterschieben hat. Es ist daher zweifelhaft, ob überhaupt eine Einigung über die Rücktrittsregelung getroffen wurde.


2. Grund:
Keine not. Beurkundung:
Nach einem Urteil des AG Hamburg-Altona v. 06.09.2005, Aktenzeichen318B C 92/05 , veröff. in Juris sowie in ZMR 2006, 80 -, der sich allerdings mit einer Reservierungsvereinbarung auseinandergesetzt hat, gilt (Orientierungssatz):
„Kaufverhandlungen über Wohnungseigentum zwischen Eigentümer und Kaufinteressent abgeschlossene Reservierungsvereinbarung unterliegendem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 BGB , wenn das vereinbarte Entgelt mehr als 0,3 % des Kaufpreises ausmacht , weil die Überschreitung dieser Grenze zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil führt".
Auch bei Ihnen führt die „5%-Rücktrittsregelung" zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil, weshalb argumentiert werden kann, dass die Vereinbarung dem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 BGB , also es einer not. Beurkundung, bedurft hätte. Das AG Hamburg führt aus, dass formbedürftig nach dem Schutzzweck der Norm des 311b BGB alle Vereinbarungen sind, die für den Fall des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Zwang zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages begründen (vgl. auch Palandt-Heinrichs, BGB-Komm., 71. Aufl. 2012, § 311b, Rn. 31). In der genannten Fundstelle verweist die Palandt-Heinrichs, BGB-Kommentierung auf ein Urteil d. OLG München v. 05.07.1990.Az. 29 U 2003/90 , wonach auch eine Reglung über eine Kostenübernahme im Falle der Nichtannahme eines Angebotes formbedürftig sei. Weiter heißt es in der genannten Fundstelle, dass auch die Regelungen der Rücktrittsvoraussetzungen formbedürftig seien.
Übertragen auf Ihren Fall bedeutet dies, dass wegen der fehlenden not. Beurkundung sie über die Konsequenz eines Rücktrittes nicht notariell aufgeklärt wurden und dies daher nichtig sein könnte.

3. Grund:
Sie hatten Gründe für Abstandnahme von dem Kaufvertrags-Abschluss, da nach Ihrer Schilderung viele Unterlagen nicht zugreifbar gemacht wurden und Altlasten nicht benannt wurden. Hierin könnte, je nach Bedeutung des Infos/Altlasten und es Umfangs der Nicht-Vorlöage/Nicht-Mitteilung, eine vorvertragliche Pflichtverletzung auf Seiten der Verkäufer liegen (Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 311 Abs. 2 BGB ).


Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen – möglich.

Je nachdem, wie hoch der vereinbarte Kaufpreis war, könnte von den Verkäufern im Fall der Nichtzahlung ein evtl. 5-stelliger betrag gefordert werden. Angesichts des evtl. immensen wirtschaftlichen Bedeutung der Rechtsangelegenheit rate ich Ihnen vor dem Hintergrund des im vorigen Absatz gesagten DRINGSLICHST an, die Sache einen Anwalt vor Ort noch einmal zur Beurteilung vorzutragen, Definitiv sollte diesem der konkrete Vertragsdokument dabei vorgelegt werden.

Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung auch durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.


Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)





Bewertung des Fragestellers 07.04.2013 | 16:08

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