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Vorsorgliche Flachdachabdichtung mit Zusatzdämmung - Sanierung o. Modernisierung

| 15.07.2012 08:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte(r) Anwältin/Anwalt,

an unserer Wohnanlage werden momentan Flachdacharbeiten durchgeführt, die durch Entnahmen aus den Rücklagen + Sonderumlage finanziert werden.
Da es sich dabei auch um Zusatzdämmung bzw. um vorsorgliche "Sanierung" handelt, möchte ich gerne wissen, ob dieser Beschluss dazu überhaupt rechtsmäßig war? Handelt es sich um eine Sanierung oder Modernisierung? Falls es sich hierbei um eine Modernisierung handelt, sind da nicht 75% "Ja" Stimmen aller Wohnungseigentümer nötig, und wie ist ein einem solchen Falle weiter zu verfahren (Rückbuchung der Sonderumlage)?

Auszug aus dem Ergebnisprotokoll der Eigentümerversammlung vom 24.04.2012:

"AUSSPRACHE UND BESCHLUSSFASSUNG ÜBER DIE DURCHFÜHRUNG VON FLACHDACHABDICHTUNGSARBEITEN AN DEN HAUPTDÄCHERN UND AUFZUGSDÄCHERN / AUFDACH-DÄMMUNG ZUR VERMEIDUNG VON ZUSÄTZLICHEN ABRISSKOSTEN (SIEHE BESCHLUSS 28. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG VOM 28.04.2011)

Die Kosten für die Abdichtungsarbeiten betragen gem. Ausschreibung
a)mit einer Zusatzdämmung ohne Abriss des Bestandes ca. € 290.000,--
b)mit Neudämmung und Komplettabriss des Bestandes ca. € 360.000,--
Die Arbeiten könnten unter, Berücksichtigung von zusätzlichen Kosten, auch in verschiedene Bauabschnitte aufgeteilt werden.

Der Vorsitzende berichtete, dass die gemeinschaftlichen Haupt-Flachdächer oberhalb der Dachgeschoßwohnungen zwischenzeitlich 27 Jahre alt sind und es bereits in der Vergangenheit verschiedentlich zu Wassereintritten bzw. Flachdachundichtigkeiten gekommen sei. Darüber hinaus sei aufgrund der Begutachtung durch Fachleute damit zu rechnen, dass in absehbarer Zeit die einzelnen Flachdächer verstärkt undicht werden könnten. Um die zusätzlichen Abrisskosten im Falle von Wassereintritten im Bereich der Wärmedämmung zu vermeiden, habe man auftragsgemäß die Kosten eruiert, welche dadurch eingespart werden könnten, wenn man die alten Flachdächer vorsorglich, unter Berücksichtigung der Vorschriften der Energieeinsparung, mit einer Zusatzdämmung versieht und mit einer neuen Flachdachabdichtung versieht. Ausweislich der vorliegenden Angebote sei gegenüber einer kompletten Erneuerung der vorhandenen Flachdächer hierdurch eine Gesamteinsparung von ca. € 70.000,--, d.h. ca. 24 % zu erzielen.
Auf der Grundlage der hierauf sehr ausführlich und nachhaltig geführten Aussprache ergingen folgende Anträge zur Beschlussfassung:
1. Antrag:
Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, die sog. Hauptflachdächer aller Hauser vorsorglich, bevor größere Schäden an den vorhandenen Flachdachabdichtungen, verbunden mit Abrisskosten an den bestehenden Dächer entstehen, diese mit einer Zusatzdämmung auf der Grundlage der Energieeinsparungsverordnung sowie einer Neuabdichtung zu Kosten in Höhe von ca. 290.000,- versehen zu lassen. Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt zulasten der Eigentümergemeinschaft den diesbezüglich erforderlichen Auftrag dem günstigsten Bieter, d.h. der Fa. Klar zu erteilen. Die Arbeiten sollen im Verlaufe des Sommers 2012 durchgeführt werden. Eine Aufteilung der Arbeiten in verschiedene Bauabschnitte und verteilt auf mehrere Jahre kommt nicht in Betracht.
Abstimmung: 35 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen
Der Antrag wurde somit mit der hierfür erforderlichen Mehrheit angenommen.
2. Antrag:
Die Finanzierung der vorstehend beschlossenen Maßnahme wird wie folgt geregelt:
a) € 100.000,- durch Erhebung einer einmaligen Sonderumlage im Verhältnis der Miteigentumsanteile mit Fälligkeit zum 01.07.2012. Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Sonderumlagen-Anforderung zu erstellen und allen Eigentümern zu übersenden."
Eingrenzung vom Fragesteller
15.07.2012 | 08:48
15.07.2012 | 10:06

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.
Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:

1)

Da es sich dabei auch um Zusatzdämmung bzw. um vorsorgliche "Sanierung" handelt, möchte ich gerne wissen, ob dieser Beschluss dazu überhaupt rechtsmäßig war -handelt es sich um eine Sanierung oder Modernisierung?

Eine BAULICHE VERÄNDERUNG ist grundsätzlich nur mit einstimmigem Beschluss der Wohnungseigentümer möglich - § 22 Abs.1 WEG.
Bauliche Maßnahmen, die der MODERNISIERUNG entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Die Dreiviertelstimmenmehrheit muss also zusammen mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile besitzen. Jeder Eigentümer hat, gleich wie viele Wohnungen er besitzt, eine Stimme.

Sind die Arbeiten am Flachdach erforderlich, um die Konservierung des Gebäudes in diesem Bereich zu gewährleisten, so kann die Renovierung dann als modernisierende Instandsetzung zu beurteilen sein, wenn die Gesamtrenovierung zu einer Wertverbesserung führt.

Selbst wenn es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt.

Unter den Begriff der Instandsetzung fällt nämlich nach Auffassung der Rechtsprechung auch die sogenannte „MODERNISIERENDE INSTANDSETZUNG", bei der Bauteile nicht 1:1 ausgetauscht werden, sondern durch Teile, die dem aktuell üblichen technischen Stand entsprechen.

So hat z. B. das OLG Düsseldorf bereits entschieden, dass bei einer über 30 Jahre alten Fassade wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und Asbestbelastung eine Neuverkleidung mit Wärmedämm-Verbundsystem als modernisierende Instandsetzung zu werten sei (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 08.11.2002, Az.: 3 Wx 258/02).

Vorliegend wäre also zumindest eine sogenannte „doppelt qualifizierten Mehrheit" zur Beschlussfassung erforderlich gewesen.

Wie gesagt bedeutet,"doppelt qualifizierte Mehrheit", dass alle Wohnungseigentümer, die stimmberechtigt sind, anwesend oder vertreten sein und mindestens drei Viertel von ihnen der geplanten Maßnahme zustimmen müssen.

Hinzukommen muss aber noch mehr als die „Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 25 Abs.2 WEG).

Sinn dieser doppelt qualifizierten Mehrheit ist die besondere Bedeutung kostenträchtiger Beschlüsse!

Beachten Sie bitte auch, dass in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sein könnte, dass bestimmte bauliche Maßnahmen auch mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden können. Es müssten also in die Unterlagen Einsicht genommen werden.

2)

Wie ist weiter zu verfahren (Rückbuchung der Sonderumlage)?

Eine Rückbuchung der Sonderumlage werden Sie ohne Gerichtsverfahren nicht erreichen.

Ein nichtiger Beschluss wäre von Haus aus schon rechtlich nicht existent.

Der zustandegekommene Beschluss ist jedoch nicht unwirksam/nichtig.

Fehlerhafte Beschlüsse sind in der Regel wirksam, aber anfechtbar.

Anfechtbar sind insbesondere solche Beschlüsse, die nicht die erforderliche Mehrheit gefunden haben.

Der Beschluss kann binnen 1 Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten und muss binnen 2 Monaten nach Beschlussfassung begründet werden wie jeder nicht nichtige Beschluss, der an formellen oder materiellen Mängeln leidet.

Zuständig wäre das Amtsgericht.

Verfahren der Wohneigentümergemeinschaft sind nach der Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr Sache der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern werden nach der Zivilprozessordnung verhandelt.

Das hat zur Folge, dass das Gericht nicht mehr von Amts wegen verpflichtet ist, die Tatsachen von Amts wegen zu ermitteln. Die streitenden Parteien müssen also ihre Argumente vor Gericht selbst vortragen und begründen. Diese Neuregelung hat Auseinandersetzungen vor Gericht verteuert, da Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft sicher anwaltlichen Beistand erfordern, zumal die im Streit unterliegende Partei letztlich die Anwalts- und Gerichtsgebühren tragen muss.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2012 | 10:40

"Der Beschluss kann binnen 1 Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden" - ergo kann momentan nichts mehr getan werden?
Beschluss vom 24.04.2012

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2012 | 11:02

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

sieht leider fast so aus. In Betracht kommt bei Fristversäumnissen allerdings regelmäßig ein Antrag auf die sogenannte "Wiedereinsetzung in den vorigen Stand".

Wenn der Wohnungseigentümer schuldlos an der Einhaltung der Frist gehindert war, so sieht für diesen Fall § 46 Abs. 1 S. 3 WEG die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu stellen. Dort heißt es:

"Die §§ 233 ZPO bis 238 ZPOgelten entsprechend."

In § 233 ZPO heißt es wiederum:

"War eine Partei ohne ihr Verschulden verhindert, eine Notfrist oder die Frist zur Begründung der Berufung, der Revision, der Nichtzulassungsbeschwerde oder der Rechtsbeschwerde oder die Frist des § 234 Abs. 1 ZPO einzuhalten, so ist ihr auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren."

Vorausssetzung für die Wiedereinsetzung wäre jedoch dass Sie ohne Ihr Verschulden an der Beschlussanfechtung verhindert waren und zudem müssten Sie wiederum einen fristgerechten Wiedereinsetzungsantrag stellen (innerhalb von zwei Wochen, nachdem das Hindernis weggefallen ist, § 234 Abs. 1 ZPO).

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfrage hinreichend und verständlich beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 15.07.2012 | 10:13

§ 22 WEG

Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der MODERNISIERUNG entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von DREI VIERTEL ALLER STIMMBERECHTIGTEN WOHNUNGSEIGENTÜMER im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG UND MEHR ALS DER HÄLFTE ALLER MITEIGENTUMSANTEILE beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4 WEG.

(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden.

Ergänzung vom Anwalt 15.07.2012 | 10:25

§ 46 WEG

Anfechtungsklage

(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

Ergänzung vom Anwalt 15.07.2012 | 10:26

§ 44 WEG

Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift

(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.

(2) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht.

Bewertung des Fragestellers 15.07.2012 | 11:24

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