Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
1. Hinterlässt der Erblasser mehr als einen Erben, so entsteht eine Erbengemeinschaft i.S.d. § 2032 BGB
. Es entsteht ein Sondervermögen, das gesamthänderisch gebunden ist. Die Verfügung über dieses Sondervermögens erfolgt grundsätzlich gemeinsam durch alle Miterben.
2. Auch die Verwaltung des Nachlasses erfolgt durch die Miterben gemeinsam. Die Verwaltung umfasst alle Maßnahmen, die der Sicherung, Erhaltung, Vermehrung und Nutzung des Nachlasses dienen. Die Vermietung einer der Gesamthand gehörenden Wohnung unterfällt auch dem Begriff der Verwaltung und bedürfte somit grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Mieterben, welcher in der Miterbenversammlung gefasst wurde. Das gleiche gilt grundsätzlich auch für die Umbaumaßnahmen, die der Erhaltung des Gesamthandvermögens dient.
3. In Ihrem Fall ist die Situation jedoch anders zu beurteilen und zwar aus folgendem Grund: Ihr Bruder hat zu Lebzeiten Ihres Vaters eine Generalvollmacht erteilt bekommen. Diese Vollmacht ist auch nicht durch den Tod Ihres Vaters erloschen, da der Tod des Vollmachtgebers die Wirksamkeit der von ihm erteilten Vollmacht nicht berührt. Für die Unwirksamkeit bedürfte diese Vollmacht eines Widerrufs durch die Erbengemeinschaft. Dies wurde offensichtlich versäumt, so dass die Generalvollmacht Ihres Bruders auch nach dem Tod Ihres Vaters wirksam geblieben ist.
4. Der Inhaber einer solchen Vollmacht hat nach dem Tod des Vollmachtgebers die Befugnis stellvertretend für die Erben bzw. Erbengemeinschaft weiterhin aller durch die Vollmacht erfassten Handlungen vorzunehmen. Er war dementsprechend auch befugt den Mietvertrag ohne die Zustimmung der restlichen Erben mit einem Dritten abzuschließen. Den Mietvertrag können Sie also nicht anfechten. Das gleiche gilt auch für die Umbaumaßnahmen.
5. Ich rate Ihnen dringend, seine Generalvollmacht zu widerrufen. Dazu ist jede einzelne Erbe, also auch Sie berechtigt. Nach Widerruf dieser Vollmacht müssen über alle künftigen Verwaltungsmaßnahmen durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden.
Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.
Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:
T. Kakachia
-Rechtsanwalt-
______________________________________________________
Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei
Tel: 07621/5107959
Fax: 07621/5107962
Diese Antwort ist vom 23.04.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Hallo, recht herzlichen Dank für die Beratung. Zur Ergänzung bitte ich nochmals den Zeitfaktor zu berücksichtigen.
28.06.08 Tod des Vaters - Erbengemeinschaft 3 Kinder je 1/16 Anteil
und Mutter 1/2 Anteil sowie das Nießbrauchrecht.
Alle Mietverträge wurden im Anschluß der Testamentseröffnung auf Erbengemeinschaft umgeschrieben (4 Kind.+Mutter) Im August 2009 als die Erbengem. w.o. bestand wurde einem neuen Mieter ein Mietvertrag ausgehändigt wo meine Mutter als alleinige Vermieterin auftritt obwohl das nicht zutraf. Einzug des Mieters 01.12.09.
Auch die Umbaumaßnahmen wurden uns ohne Kostenmitteilung durchgeführt obwohl hier an unserem Grund und BodenVeränderungen
vorgenommen wurden. Einen solch großen Eingriff in unsere Geldbörse finde ich schon mehr als Zweifelhaft.Nach dem Tod der Mutter dürfen wir die Unkosten zahlen. Hat mein Bruder hier nicht seine Kompetenzen überschritten ?
mfG SM
Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
1. Mir ist die Problematik bewusst. Sie haben damit auch Recht, dass nicht die Mutter alleine, sondern richtigerweise die ganze Erbengemeinschaft als Vertragspartner des neuen Mieters auftreten sollte. Der Umstand aber, dass nicht alle Erben der Erbengemeinschaft in dem Vertrag als Vermieter aufgeführt wurden, macht diesen nicht unwirksam oder anfechtbar. Der Mietvertrag wurde wie gesagt von einem Vertreter mit Vertretungsmacht abgeschlossen. Ihr Bruder vertrat die Erbengemeinschaft kraft der Generalvollmacht, die nicht widerrufen wurde. Versuchen Sie gegen den unbeliebten Mieter einen Kündigungsgrund zu finden. Wenn er laut Ihrem Vortrag viel Ärger macht, dann findet sich bestimmt auch ein Kündigungsgrund.
2. Wie weit die Kompetenzen Ihres Bruders gehen entscheidet der Umfang der Vollmacht. Diesen, sowie die Frage ob die Umbaumaßnahmen notwenig waren kann ich aus der Ferne kaum beurteilen. Entziehen Sie Ihrem Bruder den weiten Handlungsspielraum in dem Sie seine Vollmacht widerrufen.
Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.
Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:
T. Kakachia
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