Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Beschlussfassung der Gemeinschaft richtet sich nach § 745 BGB
. Das Gesetz schreibt keinerlei Förmlichkeit vor. Es ist noch nicht einmal vorgeschrieben, dass überhaupt eine Versammlung zur Beschlussfassung stattfindet. Vielmehr können Beschlüsse auch im Umlauf, telefonisch oder auf alle erdenkliche andere Weise gefasst werden.
Allerdings herrscht Einigkeit darüber, dass allen Teilhabern rechtliches Gehör zu den beabsichtigten Beschlüssen zu gewähren ist. D.h. jedem Teilhaber ist die Gelegenheit zu geben, zu jedem Punkt der Beschlussfassung sich zu äußern und seine Stimme abzugeben.
Also wäre es zum Beispiel nicht zulässig, einen Beschlussentwurf im Umlauf nur vier von fünf Eigentümern zur Kenntnis zu bringen.
Nach herrschender Meinung und Rechtsprechung soll übrigens die Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich zu Schadensersatzansprüchen führen.
In Ihrem Fall wird es jedenfalls ausreichend sein, wenn die vier einigen Eigentümer auch den fünften Eigentümer unter Übersendung einer Tagesordnung zu einer Versammlung zur Beschlussfassung einladen. Obwohl es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, empfehle ich in Entsprechung zu § 24 Abs. 4 WEG
die Frist von zwei Wochen einzuhalten. Auch sonst sollte alles vermieden werden, was als Schikane empfunden werden kann, so zum Beispiel Terminierung zu Zeiten von denen bekannt ist, dass der Betroffene Eigentümer arbeitet oder ein Termin, der in der Urlaubszeit liegt und so weiter. Wenn Sie diese einfachen und eigentlich selbstverständlichen Regeln der Rücksichtnahme einhalten, sind Sie was die Formalien angeht auf der sicheren Seite.
Sie können auf der so anberaumten Versammlung rechtsverbindliche Beschlüsse fassen.
Ich stelle noch klar, dass etwaige Vorschriften, die sich in den der Gemeinschaft zugrundeliegenden Verträgen finden, natürlich einzuhalten sind.
Außerdem weise ich vorsorglich darauf hin, dass Ihre Fragestellung keinen Anlass gab, auf mögliche inhaltliche Beschränkungen von Gemeinschaftsbeschlüssen einzugehen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Neumann,
vielen Dank für die verständliche und ausführliche Beratung. Eine Frage hätte ich noch. Ich würde das Umlaufverfahren vorziehen. Kann ich dieses als Absender den einzelnen Bruchteilseigentümern zukommen lassen oder sollen mehrere Bruchteilseigentümer als Absender benannt werden. Welche kürzeste Frist könnte ich für die Rücksendung ansetzen. Alle Eigentümer würden zum Beispiel am Montag den Umlauf persönlich erhalten und sind auch nicht im Urlaub.
Herzlichen Dank und freundliche Grüße
Guido R.
Sehr geehrter Fragesteller,
Vielen Dank für Ihre freundliche Bewertung.
Es ist ausreichend, wenn Sie als Absender und Initiator das Umlaufverfahren in Gang bringen.
Es ist nicht notwendig, eine Frist zur Rücksendung zu setzen. Sowie für einen Beschlussvorschlag die für die Mehrheit ausreichende Anzahl von Ja-Stimmen bei Ihnen eingeht, ist dieser Vorschlag angenommen.
Wenn die von Ihnen in der ursprünglichen Frage erwähnten vier Eigentümer sich auch in der Sache einig sind, werden Sie kein Problem haben.
Sie können um Rücksendung innerhalb einer Woche oder von zehn Tagen bitten, damit der Vorgang nicht unnötig lange offen bleibt.
Wenn allerdings nicht alle Eigentümer antworten und das der Grund für zuwenig Ja-Stimmen ist, bliebe tatsächlich die Abstimmung offen, denn auch wenn Sie eine Frist setzen, können Sie die fehlenden Äußerungen nicht als Nein-Stimmen werten. Das ginge nur bei entsprechender Vereinbarung, die aber nicht vorliegt.
Wenn dieser Fall eintritt, sollte tatsächlich zur Klärung eine Versammlung einberufen werden. Nach Ihrer Schilderung nehme ich jedoch an, dass das eine eher theoretische Überlegung ist.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben. Anderenfalls fragen Sie einfach per E-Mail (kostenlos) noch einmal nach.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann
