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Vorrangige Grundbuch abgesicherte Leistungen - Rangfolge

04.08.2010 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Ich bitte wirklich nur um Beantwortung von Insolvenzanwalt/in

Folgender Sachverhalt:
Habe eine Grundrechtlich abgesicherte Forderung auf einem Grundstück - Besitzer ist zwischenzeitlich Insolvent - Insolvenzverwalter hat Grundstück an die Gemeinde veräußert.
Insolvenzverwalter hat sich im Kaufvertrag als Treuhänder einsetzen
lassen.Vor mir als Gläubiger 2 Banken dann komme ich mit meiner Forderung.

Jetzt ist folgendes passiert - alle betroffenen die im Grundbuch
stehen werden im Kaufvertrag - im Treuhändervertrag aufgeführt
nur meine Forderung wird im Treuhändervertrag nicht erwähnt
( jetzt unterstehe ich der Gnade der Insolvenzverwaltung ? ) und
ich soll der Löschung aus dem Grundbuch zustimmen, dann
bekomme ich ohne Treuhänder angeblich mein Geld übersandt,
was ich natürlich nicht tun werde, da ich nur Zug um Zug abwickeln
werde Löschung = Geld - auch nur über Treuhänder ( Sei angeblich ja nur ein Versehen gewesen ??? von Notar vom Insolvenzverwalter ? Muss der Notar nicht neutral sein und auch meine Ansprüche in den Treuhändervertrag mit aufnehmen dürfen solche Fehler passieren?

Was mich aber noch am meisten störrt - der Kauf-Vertrag ist so ausgelegt, dass zuerst die Gemeinde noch Erschließungskosten
erhält ( auch per Zwangsmaßnahme im Grundbuch nach mir
abgesichert ) dann werden weiterhin Insolvenzvermittlungsgebühren
pauschal 30.000,-- abgezogen, dann werden pauschal noch
14.000,-- für Makler- und Notarkosten abgezogen - dann die
beiden Banken und evtl. den verbleibenden Rest an mich.

Nach hinterfragen der Maklerkosten stellte sich heraus, dass
gar kein Makler involviert war und auch keine Notarkosten angefallen
sind - lt. § 7 - Abs. 1 S 2 LJKG - nach Rückfrage bei dem Insolvenzverwalter heißt es doch - die Gemeinde sagt aber nein -
dann heißt es - es waren Vermessungskosten und Teilungskosten
des Grundstückes?

Meine Frage:

ist es rechtens, dass die Gemeinde vor mir Geld erhält - Rangfolge
Grundstück - sonst hätte sie Grundstück nicht gekauft

ist es rechtens dass der Insolvenzverwalter vor den Grundbuch-
einträgen sein Geld nehmen darf ? Ich gehe davon aus - die
bekommen ja immer alles vorher -

ist es rechtens dass angeblich Makler ihr Geld vior mir bekommen?
Wobei ein Teil der Summe von 14.000,-- € Maklerkosten aus dem
Verkauf einer anderen Inmobilien - auch Insolvenz seien - und
praktisch bei diesem Objekt bezahlt werden sollen ?

Da die Grundschuld meine einzige Möglichkeit ist zu Geld zu
kommen ( nach nunmehr fast 10 Jahren ) und es relativ unwahr-
scheinlich ist noch meine restliche Forderung in nächster Zeit
geltend zu machen würde mich die Rechtslage interessieren.

Ach so - wer muss eigentlich die Löschung meiner Grundschuld
bezahlen - da ich vomGericht eine Sicherungs- und Arrest-
grundchuld eingetragen bekommen habe , gehe ich davon aus,
dass dies auch die Insolvenzverwaltung übernehmen muss, da
Sie ja die Löschung von mir verlangt und im übrigen alle Unkosten bisher von ihr getragen wurden.

Dann mal rann an die Arbeit -:)

Vielen Dank

Sehr geehrte Fragestellerin,

wie Sie gemerkt haben macht die Beantwortung Ihrer Frage einige Schwierigkeiten. Mindestens zwei Kollegen haben die Frage wieder entsperrt. Auch ich habe offen gesagt so einige Probleme, da Sie anscheinend einige Dinge falsch verstanden haben und auch von alternativen Sachverhaltsvarianten ausgehen, so bezüglich der Makler- und Notarkosten, die entweder angefallen sind oder auch nicht.

Sie nennen den Kaufvertrag einen Treuhändervertrag und schildern, der Insolvenzverwalter habe sich als Treuhänder einsetzen lassen. Das beruht m.E. auf einem Missverständnis Ihrerseits. Ein Insolvenzverwalter wird im Falle der Verbraucherinsolvenz, also in einem Insolvenzverfahren über eine natürliche Person, die keine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit ausübt oder ausgeübt hat, als "Treuhänder" bezeichnet, § 313 InsO. Er ist dann der Treuhänder über das Vermögen des Insolvenzschuldners, also des Eigentümers des Grundstückes. Dieser darf aufgrund der Insolvenz über sein Vermögen nicht mehr verfügen. Der Insolvenzverwalter tritt als Verkäufer in dem Vertrag auf und nennt sich "RA oder StB X als Treuhänder über das Vermögen des Herrn Y". Er hat aber gegenüber dem Notar, der Stadt, den Banken oder auch Ihnen im Rahmen der Abwicklung des keine größeren Rechte als jeder andere Verkäufer auch. Aus seiner Bezeichnung als Treuhänder erwachsen Ihnen keine Nachteile.

Wenn ich Sie weiter richtig verstehe, wurde Ihre Zwangssicherungshypothek nicht im Kaufvertrag erwähnt. Dies war sicher ein Fehler des Notars, denn dieser muss das Grundbuch einsehen und sämtliche Belastungen in den Kaufvertrag aufnehmen. Er bzw. der Insolvenzverwalter (=Treuhänder) muss durch entsprechende Verhandlungen des Kaufvertrags mit den beiden Banken und Ihnen dafür sorgen, dass die Stadt das Grundstück ohne Belastungen erwerben kann. Die will ja kein Grundstück haben in dem noch Ihre Sicherungshypothek drin steht.

Jetzt kommt eine Passage in Ihrem Sachverhalt, die nicht ganz eindeutig ist: Ich verstehe sie so, dass der Insolvenzverwalter Ihnen angeboten hat, dass Sie die Löschung Ihrer Zwangssicherungshypothek zustimmen, dann bekommen Sie Ihr Geld. Sie wollen aber auch einen Treuhänder (da Sie irrtümlich meinen, dies würde Ihre Position aufwerten, s.o,). Diese Forderung beruht aber auf einem Missverständnis. Außerdem möchten Sie erst Ihr Geld und dann erst die Löschungsbewilligung abgeben.

Ihr Misstrauen in allen Ehren, aber an dieser Stelle möchte ich Sie beruhigen. Wenn ein Insolvenzverwalter schreibt, er bezahlt ihre Forderung, wenn Sie die Löschung bewilligen, dann dürfen Sie davon ausgehen, dass dies auch geschieht. Wenn Sie immer noch Zweifel haben, könnten Sie dies ja über den Notar erledigen, der den Vertrag beurkundet hat. Bei dem dürfte ja der Kaufpreis liegen bzw. noch eingehen. Vielleicht ist er bereit, Ihnen einen V-Scheck mitzugeben an dem Tag, an dem Sie die Löschungsbewilligung unterschreiben. Und einem Notar können Sie wirklich vertrauen. Er hat zwar ihre Sicherungshypothek übersehen (auch Notare machen Fehler), aber das wird ihm sehr peinlich sein. Die Kosten für die Löschungsbewilligung sollten Sie dann auch von dem Insolvenzverwalter einfordern und vorher verhandeln.

Wenn Sie so in der Lage sind, Ihre gesamte Forderung bezahlt zu bekommen, dürfte es Sie eigentlich wenig kümmern, wer sonst noch etwas von dem Kaufpreis bekommt. Da Sie sich hierfür aber gleichwohl interessieren, folgende Ausführungen hierzu:

Der Insolvenzverwalter erhält bei dem Verkauf eines Insolvenzgegenstandes, der mit Rechten Dritter belastet ist, pauschal vorab 4 % für die Feststellung der Drittrechte an diesem und 5 % die Kosten der Verwertung. Sind Letzere erheblich höher oder niedriger, sind diese anzusetzen. Diese Kosten erhält der Insolvenzverwalter zu Recht vor den übrigen Gläubigern. Denn wenn der Kaufpreis von diesen aufgebraucht wird, würde er ja leer ausgehen und wäre umsonst tätig geworden. Sie stehen gemäß § 10 ZVG, der die Rangordnung der Rechte in der Zwangsverwaltung bzw. Zwangsversteigerung an den Grundstück regelt, ganz vorne unter Nr. 1a.

Erschließungskosten sind als öffentliche Lasten gemäß § 10 Nr. 3 ZVG vorrangig vor sonstigen Verbindlichkeiten. Es ist daher korrekt, dass sie vorrangig bedient werden.

Dann erwähnen Sie noch eine Position von EUR 14.000, die wahlweise als Maklergebühren, Notarkosten oder aber Vermessungs- und Teilungskosten des Grundstückes einzuordnen sind. Um hier genaueres zu sagen, müsste man einmal den Notarvertrag prüfen. Dies bin ich gerne bereit, im Rahmen einer Direktanfrage für Sie zu erledigen.

Zurzeit kann ich Ihnen nur folgende Gedanken zu den Sachverhaltsalternativen mitgeben: Vermessungs- und Teilungskosten sind auch öffentliche Lasten und daher vorrangig zu bezahlen. Die Stadt ist - wie Ihnen zutreffend mitgeteilt wurde - von der Zahlung der Notargebühren befreit. Es ist aber möglich, dass diese gemäß der vertraglichen Vereinbarung dem Insolvenzverwalter auferlegt wurden. Dieser kann zur Bedingung des Verkaufes machen, dass er diese auch bekommt. Ansonsten würde er ja ggf. noch Geld verlieren und seine Pflichten gegenüber dem Insolvenzgericht verletzen.

Ein Makler bekommt nur eine Provision, wenn er die Kaufmöglichkeit nachgewiesen hat. Wenn er nach Ihren Informationen das Grundstück gar nicht an die Stadt vermittelt hat, sondern die Gebühren für ein anderes Geschäft erhält, steht ihm keine Provision zu, und er hat dann natürlich auch keinen Anspruch auf einen Teil des Kaufpreises.

Genauer kann ich zu diesem Punkt leider nicht werden, da der Sachverhalt nicht feststeht. Dies sind aber wie gesagt alles Fragen, die Sie nicht zu interessieren brauchen, wenn Sie Ihre Forderungen nebst Zinsen und die Kosten der Löschungsbewilligung vom Notar bekommen, wenn Sie die Löschung der Zwangssicherungshypothek bewilligen.

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2010 | 14:03

Sehr geehret Frau Dr. Scheibele,
vielen Dank für Ihre Hilfe und für Ihre sehr gute Beantwortung.
Abs.1 - Notar beurkundet Kaufvertrag Gemeinde Käufer - Iso-Verwalter für den ehalmigen Besitzer als Verkäufer -
In diesem KV setzt sich der Iso-Verwalter gleichzeitig als
Treuhänder ein ? (rechtlich fraglich ? u. nimmt mich, obwohl ich auch im Grundbuch abgesichert bin nicht in den Treuhandauftrag mit auf. Das Problem ich bekomme nur einen
kleinen Teil des mir zustehenden Betrages, da die vorherigen Summen nicht mehr zulassen und das Restgeld ist fraglich ?
Da nun für mich nachträglich ein Treuhänder /Notar bezahlt
werden muss - muss ich doch diese Kosten nicht übernehmen?
Es kann doch kein Mensch von mir verlangen das ich ohne Zahlung
aus dem Grundbuch gehe -ich traue dem Iso-Verwalter nicht. Hat er doch schriftl. dem Iso-Gericht mitgeteilt, bei Fra.. handelt sich es
um eine kranke Frau, die braucht man nicht so wichtig nehmen. Das
er mich nicht wichtig nimmt, sieht man an der Unterlassung im Kauf-
vertrag, 5 Positionen (Gläubiger ) wurden eingetragen nur ich nicht
Ihnen nochmals vielen vielen Dank, es ist für Laien einafch nur sehr
schwer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2010 | 15:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

leider ist unser Telefongespräch von soeben unterbrochen worden. Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wie bereits geschildert, gehe ich davon aus, dass in Bezug auf den Begriff "Treuhänder" ein Irrtum Ihrerseits vorliegt. Der Begriff Treuhänder ist der Name, den die Insolvenzordnung in bestimmten Fällen, den so genannten Verbraucherinsolvenzen dem Insolvenzverwalter gibt. "Treuhänder" ist also in diesem Zusammenhang als identischer Ausdruck für Insolvenzverwalter zu verstehen, ebenso wie man z.B. "Busch" und "Strauch" zu derselben Pflanze sagen könnte.

Ganz sicher kann ich das aber ohne genaue Kenntnis des Kaufvertrags nicht sagen. Ich vermute dies nur aufgrund meiner bisherigen Erfahrungen mit Verkäufen von belasteten Grundstücken in der Insolvenz.

Zweifellos war es falsch, dass Sie im Kaufvertrag nicht genannt wurden. Bitte gehen Sie aber davon aus, dass dies keine böse Absicht war. Denn wenn Sie die Löschungsbewilligung nicht abgeben, bleibt ihre Zwangssicherungshypothek an dem Grundstück auch gegenüber der Stadt bestehen. Die Abwicklung des gesamten Kaufvertrag dürfte zurzeit fraglich und blockiert sein.

Niemand kann von Ihnen verlangen, dass Sie ohne Zahlung aus dem Grundbuch gehen. Wenn Ihnen lediglich ein Teilbetrag Ihrer Forderung als Gegenleistung angeboten wird, dürfte es ggf. Sinn machen, die von Ihnen erwähnten angeblich vorrangigen Forderungen genau zu prüfen.

Wenn diese berechtigt sind und der vereinbarte Kaufpreis nicht dazu ausreicht, dass Ihre Forderung vollständig getilgt wird, können Sie jedenfalls eine "Lästigkeitsentschädigung" verlangen, die normalerweise ca. EUR 500 bis EUR 1000 beträgt zuzüglich der Notarkosten für die Löschungsbewilligung.

Bitte bedenken Sie noch Folgendes: Wenn der Kaufvertrag aufgrund Ihrer Weigerung nicht durchgeführt wird, wäre es möglich, dass das Grundstück zwangsversteigert wird. Der dort erzielte Erlös ist regelmäßig deutlich geringer als ein Kaufpreis, der im Rahmen eines Kaufvertrags erzielt wird. Es könnte also sein, dass Sie in diesem Fall ganz leer ausgehen, weil die im Rahmen der Zwangsversteigerung erzielte Summe deutlich geringer ist.

Dieser Dienst vermag Ihnen nur ein erste Orientierung verschaffen. Ich hoffe, dies ist mir gelungen.

Sie können also entweder versuchen, eine Erhöhung der Teilzahlung und die Übernahme der Notarkosten mit dem Insolvenzverwalter zu verhandeln mit dem Argument, dass der gesamte Vertrag ansonsten platzt.

Wenn Sie eine verbindliche Antwort auf die aufgeworfenen Fragen wünschen, bin ich gerne bereit, dies im Rahmen einer Direktanfrage zu erledigen. Hierzu müsste ich den Kaufvertrag und die Korrespondenz mit dem Insolvenzverwalter sichten.

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