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Vormieter zieht später aus - Vermieter schuld?

11.01.2011 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
meine Freundin und ich haben am 15.12.2010 einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Im Mietvertrag steht, dass wir die Wohnung ab dem 01.02.2011 die Wohnung bewohnen dürfen.

Der Vermieter sagt uns, dass wir wahrscheinlich schon eher in die Wohnung könnten und dass der Vormieter definitiv zum 01.02.2011 raus ist. Da wir genauer wissen wollten wann und wie früh wir in die Wohnung können, fragte meine Freundin den Vormieter per Email danach. Heute (11.01.2011) kam die Antwort in der folgendes steht:

„Meine neue wird erst zum ersten März frei, wurde mir gestern gesagt. Meine Kündigung gilt ab ersten März"

Seine Kündigung hat er am 01.12.2010 unterschrieben in der Er zum 01.03.2011 ausgezogen sein soll.

Der Vermieter hat uns nicht gesagt, dass der Vormieter erst zum 01.03.2011 auszieht. Hätten wir den Vormieter nicht gefragt würden wir immernoch im Dunkeln tappen.

In unserem Vertrag steht auch noch folgendes, was uns Kopfzerbrechen bereitet:

„Falls eine rechtzeitige Bereitstellung der Mieträume zum Tage des vorgesehenen Vertragsbeginns nicht möglich sein sollte, ist der Mieter nicht berechtigt, Schadensersatzansprüche zu stellen, es sei denn der Vermieter hätte grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz zu vertreten. Die Anwendung des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB</a> wird ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass sich das Mietverhältnis nicht verlängert, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Vertragsablauf fortsetzt und der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen der Verlängerung widerspricht."

Hier also die Frage: Ist es möglich doch am 01.02.2011 einzuziehen? Falls nein, haben wir Ansprüche auf Schadensersatz o. Ä? Meine Freundin hat beispielsweise ihre jetzige Wohnung gekündigt und auch schon einen Nachmieter. Sind Vermieter und Vormieter völlig im Recht?
Rein theoretisch hat der Vermieter ja vorsätzlich gehandelt und wusste von den ganzen Verträgen und der Kündigung.

Ich hoffe ich habe alles erwähnt, was nötig ist um diese Frage zu beantworten. Vielen Dank an den Anwalt der die Frage beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Soweit der Vormieter die Wohnung nicht geräumt hat, ist es nicht möglich am 01.02.2010 in die Wohnung einzuziehen. Ihr neuer Vermieter wäre gehalten, den Vormieter mittels einer Räumungsklage aus der Wohnung zu entfernen.
Fraglich ist, ob Ihnen aufgrund der Formulierung ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter zusteht, der ja seine Pflicht, Ihnen die Mietwohnung pünktlich zu überlassen verletzt hat. Insoweit ist bei Verschulden des Vermieters ein Verzugsschaden anzunehmen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/286.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 286 BGB: Verzug des Schuldners">§286 BGB</a> . Es kommt daher darauf an, ob der im Mietvertrag geregelte Haftungsausschluss wirksam ist. Nach Ansicht von Rechtsprechung und Literatur ist ein solcher Haftungsausschluss wirksam. Sie werden jedoch bis zur tatsächlichen Inbesitznahme der Mietsache von Ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung entbunden. Für ein vorsätzliches Handeln ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter von den Verträgen und der Kündigung gewusst hat. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter bei Unterzeichnung Ihres Mietvertrages gewusst hat, dass der Vormieter nicht fristgerecht ausziehen wird. In diesem Falle macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt <!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 11.01.2011 | 14:22

Danke für ihre Antwort!

ich habe jedoch etwas nicht verstanden: Sie schrieben, dass es Fraglich ist, ob uns Schadensersatz gegen den Vermieter zusteht. Am Ende ihrer Antworten schreiben sie aber, das er Schadensersatzpflichtig sei. Was ist denn nun der Fall? Wie kann man nun rausbekommen, ob er schadensersatzpflicht ist?

Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.01.2011 | 14:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage:

Gerne stelle ich nochmals klar:

Der Vermieter ist schadensersatzpflichtig, sofern er vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat.

Dies ist dann der Fall, wenn er bei Unterzeichnung Ihres Mietvertrages gewusst hat, oder Anhaltspunkte dafür hatte, dass der Vormieter nicht ausziehen werden.

Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit liegen zum Beispiel vor, wenn die Kündigung des Mietverhältnisses des Vormieters bei Ihrer Vertragsunterzeichnung im Streit stand, oder der Vormieter gegenüber dem Vermieter klar geäußert hat, dass er zum 01.02.2011 nicht ausziehen werden.

Können Sie dem Vermieter dieses vorsätzliche oder grob fahrlässige Handeln nicht nachweisen, so scheidet eine Schadensersatzpflicht des Vermieters aus.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einene ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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