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Vormerk


26.09.2005 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Vertragliche Regelungen


A verpflichtet sich gegenüber D, E, F und G bis zum 01.9.2020 eine (gegen Zahlung eines jährlichen Entgelts) Nutzung der Grundstücke-Nr. 78 und 89 als Einzelhandelsgeschäft mit mehr als 15 Parkplätzen zu unterlassen.

A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.


Sachstand:

Die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten (jeweils eine Dienstbarkeit für D, E F und G) werden am 20.09.2005 im Grundbuch eingetragen.


A möchte das Grundstück-Nr. 78 am 1.12.2005 an J verkaufen (die Dienstbarkeiten hindern einen Verkauf ja selbst nicht).

Er möchte dem Käufer J im Kaufvertrag nun folgendes auferlegen:

1. J soll die o.a. Grunddienstbarkeiten übernehmen müssen und sich auch schuldrechtlich dazu verpflichten.

2. J soll sich verpflichten, im Falle des Todes von D, E, F und G auf Verlangen von A bzw. dessen Rechtsnachfolger eine neue inhaltsgleiche beschränkt persönliche Dienstbarkeit für den jeweiligen Erben/Erbeserben von D, E, F und G im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Verpflichtung soll durch eine Vormerkung an nächst offener Rangstelle gesichert werden. Der Tod von D, E,F und G führt nach § 1061 BGB zum Erlöschen der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit. Daher macht diese Regelung m.E. durchaus Sinn

3. J soll sich für den Fall einer Weiterveräußerung des Grundstück verpflichten, die ihm obliegenden Verpflichtungen auch einen Abkäufer (Weiterverkauf) aufzuerlegen. Die Verpflichtung soll durch eine Vormerkung an nächst offener Rangstelle gesichert werden.


Fragen:

1. Ist das rechtlich möglich, obwohl A selbst aus seinen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber D, E,F und G nicht die Verpflichtung hat, einem Käufer derartig weitgehende Verpflichtungen aufzuerlegen und können die Punkte 1 bis 3 rechtlich umgesetzt werden??.

2. Soviel ich weiß ist es nicht möglich eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen zu lassen (Ziffer 2), mit der alle künftigen jeweiligen Grundstückseigentümer dinglich verpflichtet werden, die Verpflichtung nach Ziffer 2 zu erfüllen oder?? Also muß wohl wie o.a. verfahren werden oder??

3. Müssen D, E, F und G diesen vertraglichen Regelungen, die ja ihre Erben/Erbeserben begünstigen, zustimmen (siehe Ziffer 2) oder kann A den Vertrag ganz allein mit J (notarieller Kaufvertrag) abschließen??

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Nr.1:
Die Grunddienstbarkeit geht als eingetragenes dingliches Recht auf den Erwerber, J, mit Eigentumsübergang auf J automatisch über. Den daneben bestehenden schuldrechtlcihen Dienstbarkeitsbestellungsanspruch kann A im Kaufvertrag auf J übertragen.

A kann auch von J im Kaufvertrag verlangen, dass dieser den Dienstbarkeitsbestellungsanspruch auf die Erben/Erbenserben von D,E,F und G überträgt. Dabei handelt es sich aber um Erfüllung des schuldrechtlcihen Anspruchs auf Dienstbarkeitsbestellung aus dem Kaufvertrag A-J. Dieser schuldrechtliche Anspruch kann durch ein Vormerkung nicht gesichert werden.

Gesichert werden kann aber die Verpflichtung gegenüber den Berechtigten, dem jeweiligen Erwerber (Erben/Erbeserben) das gleiche Recht einzuräumen und die gleiche Dienstbarkeit zu bestellen.

Als Sicherung könnte A aber Verlangen, dass die Zahlung des Kaufvertrages davon abhängig gemacht werden, dass J die entsprechende Vomerkung zu Gunsten von D,E,F und G bestellt.

Nr. 2:
das ist zutreffend.

Nr. 3:
Der notarielle Vertrag kann allein mit J abgeschlossen werden.


Insgesamt verweise ich auf die Entscheidung BGHZ 28, 99 ff, die auch schon zu dieser Problematik Stellung genommen hat.

Auch sollte hier daran gedacht werden, statt einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit hier eine Grunddienstbarkeit einzutragen, da dann die dem Grundstück belastende Sicherheit ohne nennenswerte Schwierigkeiten übertragen werden könnte. Sie sollten sich insoweit individuell von einem Kollegen vor Ort beraten lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2005 | 12:22

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

zu meiner Frage Nr. 1 eine Klarstellung und Nachfrage:

A schuldet D,E F und G ja die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit.

Außerdem verpflichtet sich A gegenüber D, E, F und G noch schuldrechtlich zur Nutzungsunterlassung. Während die beschränkt persönliche Dienstbarkeit mit dem Tod von D, E, F und G untergeht (§ 1061 BGB), geht der außerdem vereinbarte rein schuldrechtlich Nutzungsunterlassunganspruch auf die Erben von D, E, F und G (siehe Grundgeschäft) über oder?? Dieser (zusätzlich) rein schuldrechtlich bestehende Nutzungsunterlassungsanspruch war mit Frage 1 gemeint (sich auch schuldrechtlich dazu verpflichten). Der Erwerber J soll sich ebenfalls zusätzlich schuldrechtlich (weil der schuldrechtlich Anspruch vererbt wird) verpflichten!!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2005 | 15:33

Sie haben Recht, dass der Nutzungsunterlassungsanspruch auf die Erben übergeht.

J muss in diese Verpflichtung des A bei Kauf des Grundstückes eintreten. Eine solche Klause ist im Vertrag ohne weiteres möglich. J und A können vereinbaren, dass J diese Verpflichtung mit allen Rechten und Pflichten übernimmt. Sie gilt dann auch im Verhältnis zu D, E, F und G.

Auch dieses geht aus der von mir genannten Entscheidung hervor.

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