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Vorläufiger Steuerbescheid wegen Vermietung

| 10.10.2016 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe Fragen zur Vorläufigkeit von Steuerbescheiden bzgl. Vermietung:
Ich habe mich 2007 entschlossen, ein Haus umzubauen und zu vermieten. Nach nunmehr 8 Jahren wird mein Steuerbescheid immer noch als vorläufig im Bezug zur Vermietung/ Verpachtung deklariert, weil „zur Zeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann".
Die Bilanz seit 2008 liegt nun bei ca. -19.000 EUR. Gründe: Kosten für Bau, Kreditbeschaffung, Kreditzinsen, Makler, Leerstand in der Anfangszeit. Dann stabile Vermietung mit einem unbefristeten Mietvertrag über 5 Jahre mit stabilen Mieteinnahmen. Gegenüberstehend Kosten für Erweiterungsbauten wie z.B. Gartentor, Gartenflächen, Carport. Dann ein viertel Jahr Leerstand mit Kosten für Makler, Renovierung, Mietausfall. Nun wieder Vermietung unbefristet. Im Grunde genommen habe ich jährlich ca. 2000 bis 3000 EUR Überschuss, wenn kein Mietausfall oder eine große Reparatur dazwischen kommen.
Ich habe dennoch ein wenig Angst, dass das FA irgendwann eine Bilanz zieht und die Steuerbescheide nachträglich endgültig ändert und ich die Steuer-Ersparnis zurückzahlen muss. Das habe ich schon ein mal mit einem anderen Gewerbe durch.

Daher meine Fragen:

Was kann ich tun, um diese Rückzahlung (die zum gegenw. Zeitpunkt und mind. die nächsten 8 Jahre anfallen würde) zu verhindern ?
Kann ich mit einer Prognose dem FA aufzeigen, dass ich z.B. auf 20 Jahre gerechnet schlussendlich auf der Einnahmenseite lande und ien Gewinnnerzielungsabsicht habe ? Über welche Zeiträume sprechen wir eigentlich, wie lange kann/ darf das FA den Status der Vorläufigkeit anwenden, wie lange kann/ muss es warten bis die Bilanz ggf. ausgeglichen ist ? Wie kann ich versuchen diesen Vorläufigkeitsstatus zu beenden ohne z.B. die zum gegenw. Zeitpunkt durch -19.000 EUR verminderten Steuerzahlungen wieder zurückzahlen zu müssen ?
Angenommen wenn der Status der Vorläufigkeit beseitigt ist: kann das FA diesen später wieder rückgängig machen, wenn z.B. wieder wegen längerem Leerstand die Ausgaben die Einnahmen massiv überwiegen ?
Kann ich das Gewerbe Vermietung einfach so abmelden um einer Rückzahlung zu entgehen ? Kann ich dann aber einfach so weiter vermieten, ohne steuerliche Erfassung von Einnahmen/ Ausgaben aus Vermietung ? Das wäre doch gewissermaßen "schwarz " oder ?
Man weiss ja nicht was die Zukunft bringt und trägt ein gewisses Risiko als Vermieter, wie soll man sich steuertechnisch darauf einrichten. Welche Schritte können Sie mir empfehlen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die von Ihnen umschriebene Rückzahlungssorge ist nicht unbegründet.

Im Kern geht es darum, ob auf die Gesamtsicht der Vermietung und Verpachtung letztlich ein Gewinn realisierbar ist. Erst in diesem Fall kann von einer Einkünfteerzielungsabsicht mit Sicherheit ausgegangen werden. Werden jährlich Verluste gemeldet, droht ständig eine Qualifizierung als "Liebhaberei" durch die Finanzbehörde.

Vor diesem Hintergrund werden die jährlichen verlustbescheinigenden Steuerbescheide auch vorläufig gestellt.

Eine hinreichend prognostizierte Darstellung auf 20 Jahre kann eine Einkünfteerzielungsabsicht begründen. Eine Beseitigung der Vorläufigkeit wird hierdurch jedoch nicht erreicht werden können. Diese fällt erst weg bzw. wird vom Finanzamt geändert, wenn Gewissheit über den Steuerfall seitens des FA angenommen werden kann.

Wurde die Steuer darüber hinaus vorläufig nach § 165 AO festgesetzt, so endet die Festsetzungsfrist nach § 171 Abs. 8 Satz 1 AO nicht vor Ablauf eines Jahres, nachdem die Ungewissheit beseitigt ist und die Finanzbehörde hiervon Kenntnis erhalten hat. Der Steuerfall bleibt durch die Vorläufigkeit quasi "punktuell" über die Jahre offen.

Durch Beseitigung der Vorläufigkeit wird der Steuerbescheid endgültig bestandskräftig. Eine rückwirkende Änderung durch das Finanzamt ist dann bei den im Raum stehenden Zeiträumen nicht mehr möglich. Dies gilt dann auch wenn wegen Leerstand die Ausgaben überwiegen. Aber genau vor diesem Hintergrund wird das Finanzamt - bis zur Klärung der Einkünfteerzielung - den Vorläufigkeitsvermerk nicht aufheben. Besonderheiten können sich bei vorsätzicher Steuerhinterziehung ergeben.

Eine Gewerbeabmeldung und "Schwarzvermietung" ist ebenfalls nicht angezeigt, da dies zu weiteren Komplikationen mit dem Finanzamt führen wird.

Es wäre in Ihrer Situation zielführend einen Fachanwalt für Steuerrecht oder einen Steuerberater aufzusuchen und die Bescheide sowie den Vorläufigkeitsvermerk auf deren Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen. U.a. darf der Vorläufigkeitsvermerk nur punktuell sein und sich nicht auf bereits klärbare oder klare Tatsachen beziehen.

Ansonsten sind Ihre rechtlichen Möglichkeiten eingeschränkt. Die Vorläufigkeit wird - wie bereits ausgeführt - mit hoher Wahrscheinlichkeit erst dann beseitigt, wenn die Tatsachen bzgl. der Einkünfteerzielungsabsicht dem Finanzamt klar sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sofern ich Ihre Frage beantworten konnte wäre ich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 10.10.2016 | 13:20

Sehr geehrter Herr Dr. Traub,
vielen Dank zunächst !
Rückfragen hinsichtlich des Verständnisses hätte ich noch, zunächst bezogen auf ihren 1. Satz.
Angenommen der Fall träte tatsächlich ein und das FA erstellt nä. Jahr, weil meine Gewinnerzielungsabsicht nicht erkennbar ist, neue Bescheide von 2008 bis 2016. Und fordert mich auf, die erlassenen Steuern in Höhe von x..tausend EUR nun wieder zurückzuzahlen: Welche Status hätte dann meine Vermietung ab diesem Zeitpunkt: Liebhaberei und ich kann gewissermaßen offiziell ohne Einreichung von Nachweisen hinsichtl. Einkünften/ Ausgaben diese weiterbetreiben ? Ist es dem FA dann egal, dass ich die nä. Jahre ggf. Überschuss damit erziele oder kommen die dann irgendwann mit der Aufforderung, dass ich Einkünfte/ Kosten hieraus versteuern muss und alles beginnt wieder von vorn ?
Und wie kann ich denn nun- nachdem der Bescheid nach Prüfung durch meinen Steuerberater i.O. ist und kein Widerspruch eingelegt werden kann- dem FA plausibel und ggf. abschließend meine Gewinnerzielungsabsicht klar machen, wenn ich nicht einmal mit einer hinreichend gestützten Prognose dies erreichen kann ? Wie kann man das dann überhaupt erreichen ? Kann ich zumindest darum bitten, den Bewertungszeitraum für die Gesamtbilanz längerfristig anzusetzen um einen Ausgleich der Anfangsverluste ermöglichen zu können ?
Vielen Dank im Voraus !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2016 | 13:38

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Folgefragen beantworten:

1.) Angenommen der Fall träte tatsächlich ein und das FA erstellt nä. Jahr, weil meine Gewinnerzielungsabsicht nicht erkennbar ist, neue Bescheide von 2008 bis 2016. Und fordert mich auf, die erlassenen Steuern in Höhe von x..tausend EUR nun wieder zurückzuzahlen: Welche Status hätte dann meine Vermietung ab diesem Zeitpunkt: Liebhaberei und ich kann gewissermaßen offiziell ohne Einreichung von Nachweisen hinsichtl. Einkünften/ Ausgaben diese weiterbetreiben ?

Die Vermietung wäre seitens des Finanzamts dann als sog. Liebhaberei eingeordnet worden. Hierdurch wäre eine Absetzung von weiteren Ausgaben und Werbungskosten - ohne weitere Nachweise - für diesen Bereich nicht möglich. Ein Überschuss würde hingegen wieder versteuert. Faktisch haben Sie recht, dass sodann ab diesem Zeitpunkt wiederum die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen ist.

2.) Und wie kann ich denn nun- nachdem der Bescheid nach Prüfung durch meinen Steuerberater i.O. ist und kein Widerspruch eingelegt werden kann- dem FA plausibel und ggf. abschließend meine Gewinnerzielungsabsicht klar machen, wenn ich nicht einmal mit einer hinreichend gestützten Prognose dies erreichen kann ? Wie kann man das dann überhaupt erreichen ?

Hierfür gibt es keine hinreichende Rechtssicherheit. Im Gesamtergebnis muss jedoch ein Totalgewinn vorhanden sein. Wenn Sie darstellen, dass ab dem Zeitpuntk X ein Gewinn erwirtschaftet wird, wird das FA die Verluste bis zu diesem Zeitpunkt mit Sicherheit anerkennen.

3.) ann ich zumindest darum bitten, den Bewertungszeitraum für die Gesamtbilanz längerfristig anzusetzen um einen Ausgleich der Anfangsverluste ermöglichen zu können ?

Ja das können Sie und ist auch zielführend. Gerade bei dem von Ihnen beschriebenen Fall ist eine langfristige Betrachtung notwendig.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Ergänzung vom Anwalt 10.10.2016 | 13:39

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

sofern noch Unklarheiten bestehen bitte ich vor Abgabe einer Bewertung um Kontaktaufnahme und Rückfrage unter der im Portal hinterlegten E-Mailadresse.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 10.10.2016 | 14:47

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