Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vorkausfrecht bei Teilungsversteigerung?

| 11.02.2013 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Meine Anfrage :

Vor einem halben Jahr bin ich in meine jetzige Wohnung eingezogen, meine
Vermieter (beide im Grundbuch eingetragen) befinden sich im Scheidungskrieg,
das Trennungsjahr läuft noch. Ich habe bisher nur mit meiner Vermieterin Kontakt,
er ist weggezogen. Die Wohnung habe ich unter der Option, sie nach der Scheidung
kaufen zu können, bezogen.
Jetzt etwa drei Monate vor Ablauf des Trennungsjahrs, hat er eine Teilungsversteigerung beantragt. Meiner Vermieterin, hatte ich auf ihre Bitte hin, schriftlich mitgeteilt, dass ich die Wohnung gern kaufen würde, dies hatte sie bei ihrer Stellungnahme an das Gericht mit eingereicht. Das Gericht hat jetzt trotzdem dem Antrag einer Teilungversteigerung zugestimmt.
Was bedeutet dies jetzt für mich?
Gibt es ein Vorkaufsrecht bei Versteigerungen?
Wie lange dauert der ganze Ablauf bis zur Versteigerung (Gutachtenerstellung?)?
Werde ich als Mieterin über den Versteigerungstermin informiert?
Muß ich etwaigen Intressenten Besichtigung zugestehen?
Wenn ich bei der Versteigerung mitbiete und den Zuschlag nicht erhalte, wie
sieht es dann mit den Kündigungsfristen aus, falls der neue Besitzer dann selbst
einziehen möchte?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Das Gericht hat jetzt trotzdem dem Antrag einer Teilungversteigerung zugestimmt.
Was bedeutet dies jetzt für mich?"

Soweit Sie ausführen, dass Ihr Vorkaufsrecht unter der aufschiebenden Bedingung der Scheidung erfolgte, liegt noch kein Vorkaufsrecht vor, da die Scheidung noch nicht vollzogen wurde.

Ein nur schuldrechtliches Vorkaufsrecht, hindert die Teilungsversteigerung nicht.


Sie müssten Ihr Vorkaufsrecht ausüben, soweit (s.o.) es schon möglich ist. Dazu später mehr.

"Gibt es ein Vorkaufsrecht bei Versteigerungen?"

Bei Zwangsversteigerungen nein, es gilt § 471 BGB. Bei Teilungsversteigerung, die nicht aufgrund einer Zwangsvollstreckung erfolgen, bleibt ein Vorkaufsrecht erhalten.

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirkt aber nur zwischen den Vertragsparteien. Insoweit das Grundstück nicht "mehr" der Partei gehört verbleibt nur der Schadensersatz. Insoweit müssen Sie die Fristen zur Ausübung Ihres Rechtes beachten (§ 469 Abs. 2 BGB 2 Monate nach der Mitteilung)


"Wie lange dauert der ganze Ablauf bis zur Versteigerung (Gutachtenerstellung?)?"

Monate bis Jahre.

"Werde ich als Mieterin über den Versteigerungstermin informiert?"

Nein nicht direkt, Sie müssen sich selbst kundig machen. Die Versteigerung wird öffentlich bekannt gemacht, meist auch beworben.

"Muß ich etwaigen Intressenten Besichtigung zugestehen?"

Ja, bis zu 3 mal im Monat aber in gedrängter Form. Also ein Termin mit mehreren Interessenten. Nicht mehrere Termine mit je einem Interessenten.

"Wenn ich bei der Versteigerung mitbiete und den Zuschlag nicht erhalte, wie
sieht es dann mit den Kündigungsfristen aus, falls der neue Besitzer dann selbst
einziehen möchte?"

Nach § 183 ZVG besteht bei Teilungsversteigerungen kein Kündigungsrecht nach § 57a ZVG.

Es verbleibt, demjenigen der den Zuschlag erhält, die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach §573 Abs. 2 BGB.

Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB (Satz 2 ist wegen Ihrer kurzen Mietzeit nicht einschlägig) beträgt die Kündigungsfrist

"Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig"

de facto drei Monate.

Es verbleiben die üblichen Möglichkeiten sich dagegen zu wehren; mit unterschiedlichem und auf den Einzelfall bezogenen Erfolg.

Hinweis:

1.Grundsätzlich ist das Vorkaufsrecht auf einen Verkauf gerichtet. Ist ein solcher Vorkaufsfall nicht gegeben, kann das Vorkaufsrecht nicht beansprucht werden.

Es bedarf also eines Verkaufes an einen Dritten. Insofern einer der beiden Ehegatten (üblicherweise) das Haus ersteigert, liegt kein Vorkaufsfall vor, da dieser nicht Dritter im Sinne des Gesetzes ist.

2.Es ist nicht ganz klar, ob Sie ein Vorkaufsrecht haben. Oder ob Sie wegen der Bedingung mit der Scheidung nur eine Kaufabsicht/einen Vorvertrag zum Kauf unter Eintritt der Bedingung und Ihrer Wahl haben.

Dies müsste anhand des Schriftstückes zusätzlich geklärt werden.



Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2013 | 09:33

Danke erstmal für die ausfühliche Antwort. Ich möchte jedoch noch einmal nachfragen, da ich wohl nicht ganz klar formuliert hatte:
Ich bin mit der Absicht, die Wohnung zu kaufen eingezogen. Sie
war zum Verkauf inseriert. Meine Vormieterin ist deshalb ausgezogen. Da meine Vermieter aber zeitweise nicht mehr kommuniziert haben, habe ich geduldig abgewartet bis der Verkauf losgeht, in der Annahme nach der Scheidung wohl auf
jeden Fall. Ich nehme jetzt aber an, dass er wohl in alles
was mich und die Wohnung betraf daher nicht unterrichtet wurde.
Auch mein Mietvertrag wurde nur von ihr unterzeichnet.
Mir geht es hauptsächlich um ein evt. Vorkaufsrecht, da ich schon einiges in die Wohnung investiert habe.
Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2013 | 14:19

Sehr geehrte Fragestellerin,


ich entnehme Ihren Äußerungen, dass nichts schriftliches vereinbart wurde, was Ihren Standpunkt erheblich schwächt.

Grundsätzlich ist der Mietvertrag, der auch in Vollmacht unterzeichnet werden kann, von einem Vorkaufsrecht oder einer Kaufabsicht zu trennen.

Wenn keine Vereinbarung mit beiden Eigentümern hinsichtlich eines Vorkaufsrechtes erfolgte, liegt kein bindendes Vorkaufsrecht vor.

Dann verbleibt es bei der Kaufabsicht gegenüber der Ehefrau.

Die Ehegatten haben ein gemeinsames Recht zum Verkauf, dass sie übereinstimmend ausüben müssen, um den jeweils anderen zu binden.

Kommt keine Einigung zu Stande, verbleibt den beiden Eigentümern nur die Teilungsversteigerung.

Sie sollten beiden Personen zusammen ein Kaufangebot unterbreiten.

Sie können argumentieren, dass die Teilungsversteigerung im Weiteren nur Kosten produziert. Der Erlös der Versteigerung deckt zuerst die Kosten. Zudem sind die Bieter in einer Versteigerung in der Regel an einem geringstmöglichen Gebot interessiert.

Wenn sie Ihr Angebot annehmen, bezieht sich das Streitobjekt nur noch auf einfach teilbares Geld. Dessen Höhe mit Ihnen verhandelt werden kann.

Sollte jedoch ein Ehepartner ein Eigeninteresse an der Wohnung haben, würde Ihnen kein Vorkaufsrecht helfen. Denn der Ehepartner, dem das Eigentum zugeschlagen wird, ist nicht Dritter im Sinne des Gesetzes, sodass kein Vorkaufsrecht zur Anwendung kommen kann.

Insofern Sie in die Wohnung investierten, können Sie versuchen diese Kosten geltend zu machen.

Jedoch ist Ihre Position sehr schwach, denn der BGH sieht Schadensersatzansprüche wegen Nichtdurchführung eines der notariellen Form bedürftigen Kaufvertrages nur bei schwerwiegenden/triftigen Gründen gegeben.

In ständiger Rechtsprechung des BGH (z.B. BGH, Urteil vom 29-03-1996 - V ZR 332/94 (Köln) in NJW 1996, 1884)

"Wird der Abschluß eines formbedürftigen Vertrages als sicher dargestellt, kann der Abbruch der Verhandlungen durch einen Partner grundsätzlich nur dann einen Schadensersatzanspruch des anderen begründen, wenn das Verhalten des Abbrechenden einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen bedeutet. Dies erfordert in der Regel die Feststellung vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens."

So, wie in Ihrem Fall zu vermuten, nicht beide Eigentümer mitgewirkt haben, konnten Sie keine Vertrauensposition aufbauen.

Wie angesprochen, prüfen Sie, was schriftlich mit wem vereinbart wurde.

Wenn schon keine schriftliche Vereinbarung vorliegt, ist die Durchsetzung von Ansprüchen schon aus formalen Gründen schwierig.


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.02.2013 | 09:43

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

FRAGESTELLER 14.02.2013 5/5,0