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Vorkaufsrecht versus Gründung GbR

| 12.10.2017 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Ich besitzte zusammen mit meinen zwei Geschwistern eine Immobilie (zu gleichen Teilen).

Meine Schwester möchte gerne eine GbR gründen, mit dem Ziel, dass eine Übetragung (Verkauf) eines Anteils nur möglich ist, wenn die anderen Gesellschafter zustimmen und das die Vererblichkeit ebenfalls eingeschränkt wird (nur in gerader Linie). In einem notariellen Vertrag soll der Grundbesitz in diese GbR eingebracht werden und dies im Grundbuch vollzogen werden.

Um dasselbe Ziel zu erreichen, dass kein Anteil in familienfremde Hände gelant, würde ich alternativ hierzu gerne lediglich ein (notarielles und im Grundbuch eingetragenes) Vorkaufsrecht vereinbaren. Ggf. könnte dieses Vorkaufsrecht so gestaltet sein, dass die beiden Mitbesitzer das Recht erhalten, zusammen oder einzeln den evtl. zu verkaufenden Anteil 20% unter dem Verkaufswert oder unter dem Schätzwert erwerben zu können.Der geamte Passus im letzte Satz könnte aber auch wegfallen.

Können sie mir bitte die Vor- und Nachteile beider Varianten aufzeigen oder ggf. eine 3. Variante?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Frage kann auf der Basis der Tatsachenmitteilung nur bedingt sinnvoll beantwortet werden. Sofern es sich um eine vermietete Immobilie handelt ist ohnehin davon auszugehen, dass Sie bereits jetzt eine GbR bilden und der formelle Akt lediglich die Rechtslage nachvollzieht. Die Bildung und Gründung einer GbR bietet tatsächlich den Vorteil, dass bei einem späteren Beteiligungswechsel das Eigentum an der Immobilie mittelbar übertragen werden kann, ohne dass es eines notariellen Vertrages bedarf. Hier besteht also erhebliches Einsparpotential für spätere Transaktionen und Gestaltungen.
Sonstige Nachteile erkenne ich keine, möglicherweise wären hier die Transaktions- und Beratungskosten für die Gestaltung zu nennen.

Entsprechende Kosten verursachen Sie allerdings auch bei der von Ihnen angedachten Variante. Ein solches Vorkausfrecht müsste ebenso sorgfältig gestaltet werden, wie ein Gesellschaftsvertrag der GbR. Der Kostenaufwand für Beratung und Umsetzung, der auf Ihre Person entfällt, dürfte hierbei nur unwesentlich geringer sein als bei Variante 1.

Um wirklich einem der beiden Modelle den Vorzug geben zu können, müsste auch der weitere Hintergrund der Immobilie geklärt werden, wird diese wirtschaftlich genutzt oder wohnen hier lediglich Familienmitglieder. Im letzten Fall wäre die Wahl einer Variante beliebig, in der ersten Variante würde ich zur GbR tendieren, um klare Regelungen zu schaffen.

Allgemein jedoch dürften die Varianten in etwa vergleichbar sein, ob jedoch eine Einbringung im formellen Sinn tatsächlich notwendig ist, erscheint mir fragwürdig, eine schlichte Grundbuchänderung scheint mir eine ebenfalls denkbare Lösung zu sein, aber auch hierzu wäre Detailkenntnis notwendig, um eine abschließende Beurteilung geben zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2017 | 16:07

Herzlichen Dank für die Antwort.

Die Immobilie ist fremdvermietet.

Bei der GbR stört mich u.A., dass jeder Gesellschafter gesamtschuldnerisch haftet, diese Haftung kann wohl auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden?

Zudem verstehe ich Ihre Aussage nicht: "Das Eigentum an der Immobilie mittelbar übertragen werden kann, ohne dass es eines notariellen Vertrages bedarf". Wenn ein Partner den Anteil des anderen übernimmt, will er doch sicherlich einen notariellen Vertrag und damit eine Eintragungsänderung im Grundbuch?

Was meinen Sie mit "in der ersten Variante würde ich zur GbR tendieren, um klare Regelungen zu schaffen". Wie sehen soche klaren Regelungen aus, was ist hier zu beachten?

Herzlichen Dank für Ihre Erläuterungen im Voraus.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2017 | 16:22

Da Sie mit der Immobilie im weiteren Sinne wirtschaftlich tätig sind, dürfte von Gesetzes wegen ohnehin eine GbR bestehen. Die Voraussetzungen zur Entstehung einer solchen sind gering. Verfolgen Sie einen gemeinsamen Zweck und wirken Sie diesbezüglich zusammen, ist in der großen Zahl der Fälle entsprechend den Regelungen des BGB eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstanden. Haben Sie keinen schriftlichen Gesellschaftsvertrag verfasst, gelten hierfür die Regelungen des BGB. Diese sind jedoch lückenhaft und bilden die Notwendigkeiten des Einzelfalls nicht sinnvoll ab.

Mit an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit ist also genau die Rechtsfolge, die Sie vermeiden wollen, nämlich die gesamtschuldnerische Haftung - die Sie tatsächlich nicht wirklich ausschließen können - schon eingetreten.

Tritt ein Gesellschafterwechsel in der GbR ein, werden Anteile veräußert, bedarf es in der Praxis hierzu gerade keines notariellen Vertrages, was den Erwerb der Anteile flexibilisiert und Kosten spart. Ob ein Gesellschafter auf einen notariellen Vertrag besteht, ist eine andere Frage, von Rechts wegen jedenfalls ist ein solcher nicht notwendig. Die Grundbuchänderung jedenfalls setzt keine notarielle Vereinbarung voraus sondern lediglich eine Anmeldung der Veränderungen über einen Notar, was nur mit sehr geringen Kosten verbunden ist.

Die sogenannten "klaren Regelungen" können nicht allgemein skizziert werden. Hier geht es um die Frage des Zusammenwirkens dder Gesellschafter, der Vertretung der Gesellschaft, Mehrheit bei Abstimmungen, Gewinnverteilung, die Konsequenzen des Ausscheidens eines Gesellschafters etc. Solche Regelungen können nur nach ausführlicher Beratung und Klärung der Prämissen gefasst/entworfen und anschließend im Gesellschafterkreis abgestimmt werden.



Bewertung des Fragestellers 16.10.2017 | 12:29

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