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Vorkaufsrecht und Sondernutzungsrechte


16.04.2007 18:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Als Verein haben wir Teileigentum in einem größeren Objekt (60 Einheiten, davon 35 gewerbliche) erworben. Der Kaufgegenstand umfasst 4 Einheiten in diesem Objekt mit jeweils separatem Grundbuchblatt. An einem dieser Einheiten "hängt" zudem ein Sondernutzungsrecht an 21 Kfz-Stellplätzen.

Dem Verkäufer wurden im notariellen KV vom 16.10.2006 folgende Rechte eingeräumt:

1. Ein dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall an dem (gesamten) Kaufobjekt.

2. Zudem folgender Passus: "Der Käufer sichert dem Verkäufer mit rein schuldrechtlicher Wirkung zu, dass er die PKW-Stellplätze G und H kostenlos nutzen kann, falls er innerhalb von 5 Jahren weiteres Wohnungs- oder Teileigentum in der betroffenen Eigentumswohnanlage erwerben sollte."

Nun hat unser Verein vor, das SNR an den (gesamten) Stellplätzen an einen anderen Teileigentümer in der Eigentumswohnanlage zu veräußern. Das restliche Eigentum soll bei dem Verein verbleiben.

Frage:
Inwiefern kommen hier die beiden erwähnten "Rechte" des Verkäufers in Spiel? Kann der vorkaufsberechtigte Verkäufer Einwände ins Feld führen? Hierbei sei erwähnt, dass der Verkäufer in Moment kein Teileigentümer in der besagten Anlage ist, er also auch bei Interesse kein Sondernutzungsrecht erwerben könnte.

Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Ali Dogan
Sehr geehrter Ratsuchender,


ohne den gesamten Vertrag im Kontext sowie die Umstände des Zustandekommens zu kennen, ist nur ein allgemeine Auskunft möglich:

Wenn kein Vorbehalt gemäß § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für die Übertragung des Sondernutzungsrechts besteht, können Sie es normalerweise auch losgelöst von der begünstigten Wohn- oder Gewerbeeinheit innerhalb der Eigentümergemeinschaft ohne deren Zustimmung, ansonsten mit deren Zustimmung auch an Außenstehende weiterveräußern.

Nach Ihren Angaben dürfte aber auch das Sondernutzungsrecht dem Vorkaufsrecht unterliegen, das sich Ihr Verkäufer einräumen ließ, so dass Sie für eine Weiterveräußerung darauf angewiesen wären, dass er zustimmt bzw. sein Vorkaufsrecht nach § 464 Abs. 1 BGB nicht ausübt.

Möglicherweise soll der Verkäufer nach der konkreten Ausgestaltung seines Vorkaufsrechts aber auch nur für den Fall berechtigt sein, dass das gesamte Kaufobjekt oder jedenfalls die mit dem Sondernutzungsrecht zusammenhängende Einheit verkauft wird. Dies ist Auslegungsfrage und müsste nicht nur anhand des Kaufvertrages, sondern gegebenenfalls auch der innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestehenden Regelungen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen, Beschlüsse) analysiert werden.

In letzterem Fall kann der Verkäufer sich nur noch auf die zweite von Ihnen zitierte Vereinbarung berufen, sobald er innerhalb der Frist Wohn- oder Teileigentum in dem betroffenen Objekt erwirbt. Haben Sie bis dahin das Sondernutzungsrecht an den 21 Stellplätzen veräußert, machen Sie sich aber gegebenenfalls schadensersatzpflichtig, weil Sie die Verpflichtung, ihm die tatsächliche Nutzung zu überlassen, nicht mehr erfüllen können. Der Schaden besteht dann in der entgangenen kostenfreien Nutzung, so dass Sie dann monatlich den Betrag zu ersetzen haben, der üblicherweise für die beiden vorbehaltenen Stellplätze bezahlt wird.


Ich hoffe, meine Ausführungen reichen Ihnen als erste rechtliche Orientierung. Bei Unklarheiten können Sie gerne noch eine Rückfrage stellen. Im Übrigen empfiehlt sich eine weitere anwaltliche Begleitung für Ihr Vorhaben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2007 | 10:12

Sehr geehrter Herr RA Geyer,

haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort, mit der ich mir zumindest einen Überblick verschaffen konnte.

Eine kurze Nachfrage:
Was ist zu machen, falls der Vorkaufsberechtigte (kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft) sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, jedoch die Eigentümergemeinschaft ihre Zustimmung verweigert, das SNR an einen Außenstehenden zu veräußern?

Mit freundlichen Grüßen

Ali Dogan

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2007 | 12:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn nur das Sondernutzungsrecht veräußert werden und – hier aufgrund des Vorkaufsrechts – ein Außenstehender es erwerben soll, wäre hierzu die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vonnöten. Nur bei der Übertragung gemeinsam mit der Wohn- oder Gewerbeeinheit, an die das Sondernutzungsrecht gekoppelt ist, geht dieses auch ohne Mitwirkung der anderen Eigentümer mit der begünstigten Einheit auf den Erwerber über (BGH NJW 1979, 548).

Verweigert die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung (dies sollte möglichst im Vorfeld abgeklärt werden), so können Sie die vertragliche Vereinbarung nicht erfüllen, vorausgesetzt, dass ein isoliertes Vorkaufsrecht für das Sondernutzungsrecht überhaupt besteht. Gegebenenfalls machen Sie sich dann schadensersatzpflichtig, soweit der Vorkaufsberechtigte für ein anderes vergleichbares Objekt mehr bezahlen müsste. Fraglich bleibt aber, ob Ihnen ein hierzu erforderliches Verschulden vorgeworfen werden kann, da Sie keinen Einfluss auf die Entscheidung der Gemeinschaft haben und somit die Unmöglichkeit der Leistung nicht zu vertreten haben dürften. Letztlich kommt es auch hier wieder auf die genauen vorliegenden Vereinbarungen an.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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