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Vorkaufsrecht nicht eingehalten

23.09.2013 08:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Wir haben im „Wust einer extrem umfangreichen und unangenehmen Erbschaftssache" letztes Jahr ein Grundstück verkauft, wobei wir dort nicht an ein in einem Testament verzeichneten Vorkaufsrecht gedacht haben. Wir haben somit das Grundstück an einen 3. Verkauft. Letzte Woche nun habe ich Post vom Rechtsanwalt des „Übergangenen" erhalten, das ich mich nun auf eine Schadensersatzforderung einstellen könne. Der geflossene Kaufpreis betrug 51.000.- €.
Hinzukommt, das dieser „Übergangene" nun auch das Vorkaufsrecht auf einer Immobilie hat, welche nun aktuell verkauft werden soll. Kaufpreis 350.000.- €.
Jetzt erwartet man von mir eine Schadensersatzzahlung für das bereits abgeschlossene Geschäft mit dem Grundstück, bietet mir aber auch gleichzeitig an, für eine vorab zu zahlende Einmalzahlung auf das Vorkaufsrecht der Immobilie zu verzichten.
Meine Frage ist nun, was für eine Strafe kann mich nun für den bereits abgeschlossenen Grundstücksverkauf erwarten, und was wäre für den nun 2. anstehenden Sachverhalt realistisch?

Für eine aussagefähige Hilfe VIELEN DANK im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



Zunächst ist hier davon auszugehen, dass es sich um schuldrechtliche Vorkaufsrechte nach § 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung handelt, da diese im Testament festgeschrieben wurden und Sie nichts über Eintragungen ins Grundbuch berichten.

I.
Demnach haben Sie in Bezug auf das erste Objekt Ihre Pflicht aus § 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist zur Information über den Verkauf gegenüber dem Vorkaufsberechtigten verletzt.

Dies löst in der Tat nach § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung eine Schadenersatzpflicht aus.

Die Höhe des Schadensersatzanspruchs bestimmt sich dabei grundsätzlich nach § 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes .

Im vorliegenden Fall lässt sich diese ohne konkretes Zahlenwerk aber sehr schwer bzw. gar nicht bestimmen.

Sie müssten grundsätzlich das positive Interesse des Vorkaufsberechtigten (sog. Nichterfüllungsschaden) ersetzen. Denn, dieser ist so zu stellen, als wäre der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt wurden, d.h. konkret als wenn Sie Ihrer Informationspflicht nachgekommen wären.

Grundsätzlich wird der Schaden dabei nach der Differenzhypothese berechnet. Dabei gilt als Schaden der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Vermögen und dem Vermögen, dass der Vorkaufsberechtigte hypothetisch gehabt hätte, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.

Hierbei muss man natürlich beachten, dass der Vorkaufsberechtigte zwar das Objekt erworben hätte, aber natürlich im Gegenzug auch den Kaufpreis hätte zahlen müssen.

Um nun eine Aussage zur Höhe des Anspruch machen zu können, müsste man wissen, was der Vorkaufsberechtigte nach Erhalt der Information über den Verkauf gemacht hätte. D.h. ob er das Objekt selber erworben hätte (das Recht hätte er gehabt) oder nicht.

Es liegt auf der Hand, dass er behaupten wird, dass er es erworben hätte, da Ihm ansonsten gar kein Schaden entstanden sein kann.

Des Weiteren wäre sodann noch relevant, was er im Falle eines Erwerbs damit vorgehabt hätte.

Es könnten natürlich vom Vorkaufsberechtigten schon Aufwendungen im Vertrauen auf den Erwerb des Hauses gemacht wurden sein. Diese wären ggf. zu ersetzen.

Auch könnte ggf. ein entgangener Gewinn geltend gemacht werden (z.B. aus Weitervermietung).

Hierfür fehlen allerdings in Ihren Ausführungen die Anhaltspunkte.

II.
Aus dem oben gesagten bezüglich der Differenzhypothese ergibt sich auf für Ihre zweite Frage, dass man da einen nicht allzu hohen Schaden erwarten muss/sollte. Deswegen würde ich hier erstmal keine Zahlung anbieten, sondern die Gegenseite auffordern einen Vorschlag zu unterbreiten und dabei zu begründen, warum dieser angemessen ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fischer, Rechtsanwalt

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