Sehr geehrte Fragestellerin,
1.
Grundsätzlich hat der Notar Ihnen die Rechtslage richtig erläutert und Sie zutreffend auf den Schadensersatz verwiesen. Ebenso hinsichtlich des Anspruchs des Käufers auf Löschung Ihres Vorkaufsrechts, da das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, im Gegensatz zum dinglichen, nicht gegenüber Dritten, hier dem Käufer, wirkt.
Allerdings hat das OLG München mit Urteil vom 15. 1. 1999 - 23 U 6670-98 entschieden, dass unter Umständen dem geschädigten Mieter nicht nur ein Schadensersatzanspruch sondern auch Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche hinsichtlich der Eintragung des Käufers als Eigentümer zustehen können.
Zitat:
"Das Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 570b BGB [jetzt § 577 BGB] ist auch eine durch § 826 BGB geschützte Rechtsposition. Es trifft zwar zu, daß das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nicht mit dinglicher, sondern nur mit schuldrechtlicher Wirkung ausgestattet ist. Der Gesetzgeber hat sich darauf verlassen, daß der Mieter vor einer Vereitelung seines Vorkaufsrechts durch die dem Verkäufer drohende Schadensersatzforderung ausreichend geschützt ist. Diese Gesetzeslage bedeutet auf der anderen Seite aber nicht, daß damit das Vorkaufsrecht schutzlos sein würde und Verkäufer sowie Drittkäufer durch eine möglichst schnelle und heimliche Verkaufs- und Eigentumsübertragungstransaktion den Mieter auf seine Schadensersatzansprüche verweisen könnten. Vielmehr wird über § 826 BGB auch die schuldrechtliche Position des vorkaufsberechtigten Mieters geschützt, der eine Umgehung seines Vorkaufsrechts nicht hinnehmen und nicht abwarten muß, bis eine Verletzung seines Vorkaufsrechts eingetreten ist und er nur noch Schadensersatzansprüche - die im übrigen aber gem. § 249 BGB durchaus auch zur Rückabwicklung des getätigten Kaufs führen können - geltend machen kann."
und weiter "und ihm [dem Mieter] deshalb gem. § 826 BGB ein Anspruch auf Unterlassung der Eintragung der Beklagten ... als Eigentümer im Grundbuch gegenüber allen Beklagten zusteht."
Im vorliegenden Fall handelten Käufer und Verkäufer,nach Auffassung des Gerichts, gemeinschaftlich zusammen gegen den Mieter. Daher untersagte das Gericht die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Das Gericht hält aber selbst im Wege des ´nur´ Schadensersatzes eine Rückabwicklung des Kaufvertrages für nicht ausgeschlossen, wobei ich innerhalb der mir vorgegebenen Zeit keine entsprechenden Urteile gefunden habe.
2.
Das Vorkaufsrecht des Mieters läuft natürlich nicht vollkommen ins Leere.
Probleme gibt es nur, wenn wie in Ihrem Falle, Verkäufer und/oder Käufer mit krimineller Energie zu Werke gehen. Und selbst dann steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruchzu.
3.
Der Kaufpreis berechnet sich gem. § 467 BGB nach Anteilen ausgehend vom Gesamtpreis. Ist dem Käufer aufgrund der Gesamtgröße der verkauften Wohnungen ein Nachlass gewährt worden, fließt dieser in den Vorkaufskaufpreis mit ein. Inwieweit eine Berechnung allein anhand der qm-Zahl möglich ist hängt zuletzt von der Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnungen ab, insbesondere ob alle verkauften Wohnungen vermietet sind oder nicht.
4.
Sie sollten daher umgehend einen Rechtsanwaltskollegen vor Ort beauftragen nach Prüfung der Unterlagen eine einstweilige Verfügung zu erwirken um eine endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer zu verhindern.
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Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
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Mit freundlichen Grüßen
Ingo Bordasch
Rechtsanwalt
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