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Vorkaufsrecht nach § 577 BGB


06.09.2007 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Ich habe als Mieterin vor drei Monaten mein Vorkaufsrecht an meiner Wohnung, die in der Nähe von Stuttgart ist, durch Erklärung gegenüber der Vermieterin ausgeübt und auch den Käufer darüber informiert. Der Käufer hat nicht nur meine Wohnung, sondern auch die drei weiteren Eigentumswohnungen dieses Vierfamilienhauses in einem Kaufvertrag zu einem Gesamtpauschalpreis gekauft. Dem Notar wurde bei Beurkundung verschwiegen, dass ich als "umgewandelte Mieterin" vorhanden bin. Es wurde so aufgeführt im Kaufvertrag, dass es sich um einen normalen Mietvertrag handelt, der erst nach Aufteilung nach WEG abgeschlossen wurde.
Im Grundbuch wurde deshalb an allen vier ETWs zu Gunsten des Käufers eine Vormerkung aufgrund des Kaufvertrages eingetragen.
Erst nach dieser Eintragung habe ich vom Verkauf erfahren. Ich habe angeboten, den Preis für meine Wohnung anteilig der Fläche im Verhältnis zu den Gesamtflächen der vier Wohnungen zu bezahlen, somit 60Tsd.
Die Vermieterin und Verkäuferin lehnt mein Vorkaufsrecht ab mit der Begründung, es gäbe bei einem Pauschalpreis für den Hausverkauf (auch wenn es sich bei dem Haus um vier umgewandelte Eigenumswohnungen handelt) kein Vorkaufsrecht.
Ich solle sie doch verklagen.
Der Käufer wartet nun ab mit der Abwicklung des Kaufvertrages und mit der Bezahlung des Gesamtpauschalpreises mit der Begründung, dass es doch sein könnte, dass ich ein Vorkaufsrecht habe und dann er nur mehr die restlichen drei Wohnungen kaufen kann und der Preis für diese drei Wohnungen sich erst im Einvernehmen oder über das Gericht klären lässt. Auch will er lieber alle vier Wohnungen haben.
Ich hatte gleich nachdem ich vom Verkauf erfahren habe über den Notar bei Gericht beantragt,dass ich auch eine Erwerbsvomerkung erhalte, dem wurde entsprochen und die Vormerkungen NACH der erwähnten ersten Vormerkung eingetragen. Ich habe nun den Notar gefragt, wie es weiter ginge.
Der sagt,dass ich zwar ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB hätte und dies auch wirksam ausgeübt hätte. Mein Anspruch aus dem Vorkaufsrecht kann jedoch von der Vermieterin und Verkäuferin nicht mehr erfüllt werden, weil die Vormerkung zu Gunsten des Käufers schon im Grundbuch vollzogen wäre.
Dies ist zwar ein übliches Vorgehen bei der Abwicklung eines Kaufvertrages, aber das Vorkaufsrecht zu Gunsten des Mieters nach § 577 BGB hat keine dingliche, sondern nur eine schuldrechtliche Wirkung. Wenn Verkäuferin und Käufer nicht freiwillig mir die Ausübung des Vorkaufsrechtes gestatten (was hier offensichtlich nicht der Fall ist), dann beschänkt sich mein Anspruch auf Schadenersatz gegen die Verkäuferin.
Der Käufer kann von mir deshalb die Löschung meiner Vormerkung gem. § 888, 883 Abs. 2 BGB verlangen.

In der Praxis läuft somit doch dieses viel zu Gunsten der Mieter gerühmte Vorkaufsrecht völlig ins Leere. Man braucht dem Notar nur nicht die Wahrheit zu sagen und die Vormerkung zu Gunsten des Käufers abzuwarten. Und dann hat sogar der täuschende Verkäufer mit dem Käufer einen Löschungsanspruch meiner nachrangigen Erwerbsvormerkung. Ist das wirklich so?

Und warum? Oder sieht der Notar dies falsch, was ich hoffe und warum sieht er das falsch?
Gibt es eine Rechtsprechung, wie sich der anteilige Kaufpreis errechnet, wie ich vorschlug über die Wohnfläche oder erst durch ein Sachverständigengutachten oder nach anderen Kriterien?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

1.
Grundsätzlich hat der Notar Ihnen die Rechtslage richtig erläutert und Sie zutreffend auf den Schadensersatz verwiesen. Ebenso hinsichtlich des Anspruchs des Käufers auf Löschung Ihres Vorkaufsrechts, da das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, im Gegensatz zum dinglichen, nicht gegenüber Dritten, hier dem Käufer, wirkt.

Allerdings hat das OLG München mit Urteil vom 15. 1. 1999 - 23 U 6670-98 entschieden, dass unter Umständen dem geschädigten Mieter nicht nur ein Schadensersatzanspruch sondern auch Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche hinsichtlich der Eintragung des Käufers als Eigentümer zustehen können.

Zitat:
"Das Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 570b BGB [jetzt § 577 BGB] ist auch eine durch § 826 BGB geschützte Rechtsposition. Es trifft zwar zu, daß das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nicht mit dinglicher, sondern nur mit schuldrechtlicher Wirkung ausgestattet ist. Der Gesetzgeber hat sich darauf verlassen, daß der Mieter vor einer Vereitelung seines Vorkaufsrechts durch die dem Verkäufer drohende Schadensersatzforderung ausreichend geschützt ist. Diese Gesetzeslage bedeutet auf der anderen Seite aber nicht, daß damit das Vorkaufsrecht schutzlos sein würde und Verkäufer sowie Drittkäufer durch eine möglichst schnelle und heimliche Verkaufs- und Eigentumsübertragungstransaktion den Mieter auf seine Schadensersatzansprüche verweisen könnten. Vielmehr wird über § 826 BGB auch die schuldrechtliche Position des vorkaufsberechtigten Mieters geschützt, der eine Umgehung seines Vorkaufsrechts nicht hinnehmen und nicht abwarten muß, bis eine Verletzung seines Vorkaufsrechts eingetreten ist und er nur noch Schadensersatzansprüche - die im übrigen aber gem. § 249 BGB durchaus auch zur Rückabwicklung des getätigten Kaufs führen können - geltend machen kann." und weiter "und ihm [dem Mieter] deshalb gem. § 826 BGB ein Anspruch auf Unterlassung der Eintragung der Beklagten ... als Eigentümer im Grundbuch gegenüber allen Beklagten zusteht."

Im vorliegenden Fall handelten Käufer und Verkäufer,nach Auffassung des Gerichts, gemeinschaftlich zusammen gegen den Mieter. Daher untersagte das Gericht die Eintragung des Käufers als Eigentümer.

Das Gericht hält aber selbst im Wege des ´nur´ Schadensersatzes eine Rückabwicklung des Kaufvertrages für nicht ausgeschlossen, wobei ich innerhalb der mir vorgegebenen Zeit keine entsprechenden Urteile gefunden habe.

2.
Das Vorkaufsrecht des Mieters läuft natürlich nicht vollkommen ins Leere.
Probleme gibt es nur, wenn wie in Ihrem Falle, Verkäufer und/oder Käufer mit krimineller Energie zu Werke gehen. Und selbst dann steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruchzu.

3.
Der Kaufpreis berechnet sich gem. § 467 BGB nach Anteilen ausgehend vom Gesamtpreis. Ist dem Käufer aufgrund der Gesamtgröße der verkauften Wohnungen ein Nachlass gewährt worden, fließt dieser in den Vorkaufskaufpreis mit ein. Inwieweit eine Berechnung allein anhand der qm-Zahl möglich ist hängt zuletzt von der Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnungen ab, insbesondere ob alle verkauften Wohnungen vermietet sind oder nicht.

4.
Sie sollten daher umgehend einen Rechtsanwaltskollegen vor Ort beauftragen nach Prüfung der Unterlagen eine einstweilige Verfügung zu erwirken um eine endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer zu verhindern.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2007 | 18:58

Sehr geehrter Herr Bordasch,
vielen Dank für die rasche Nachricht. Ich würde mich freuen, wenn
Sie noch die Zeit finden würden, die unter 1. noch möglichen Urteile zu finden. Evtl. haben Sie bis Montag abend was gefunden?

Dazu noch folgende Information, die ich aus Scham bisher nicht
mitteilte:
Ich war in den letzten Wochen in Urlaub, kam zurück und konnte meine Wohnung nicht mehr aufsperren, weil mein Schlüssel nicht mehr passte. Dazu einen Brief vom Vermieter im Briefkasten, dass im das zu bunt wäre, mit mir zu verhandeln und ich soll doch meine Möbel, Kleider, etc. bei irgeneiner Spedition abholen, wenn ich dort die Rechnung für Einlagern und Räumen bezahle. Die Wohnung wäre von ihm geräumt worden, die Wohnungstüre hätte er mit Gewalt geöffnet und den Schließzylinder hätte er ausgetauscht.
Ging dann zur Polizei und erstattet Anzeige wegen Hausfriedensbruch,Einbruch und vermutetem Diebstahl. Aber die haben die Anzeige auch nur aufgenommen und mich auf dem Rechtsweg verwiesen. Wohne deshalb zur Zeit bei Freunden.
Sorry ist aber kein Witz.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2007 | 13:08

Sehr geehrte Fragestellerin,

leider konnte ich trotz intensiver Suche kein entsprechendes Urteil zu der "Rückabwicklung des Kaufvertrages" finden. Allerdings auch keines in dem ein solch gestellter Antrag abgelehnt wurde. Das es grundsätzlich möglich ist, zeigt jedoch das o.g. Urteil des OLG München.

Unabhängig von der Problematik Ihrer ersten Anfrage darf weder der alte noch der (möglicherweise) neue Eigentümer der Wohnung Ihnen den Zugang zu derselben unmöglich machen; § 566 BGB.

Sie sollten daher umgehend mittels einstweiliger Verfügung sich den Zugang zu Ihrer Wohnung und Ihres Eigentums verschaffen. Sie sollten damit einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl beauftrage. Gerne steht ich Ihnen unsere Kanzlei für beide Angelegenheiten zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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