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Vorkaufsrecht erneute Ausübung bei nachträglicher Vertragsänderung

19.07.2017 08:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Fachanwälte,

den Sachverhalt stellt sich wie folgt dar.
Am 28.09.16 wurde mein Nachbargrundstück (G2) von Verkäufer (V) an Käufer (K) per Notarvertrag verkauft, mit einem Rücktrittsrecht bis zum 30.06.17. Ich als Eigentümer (E) von Grundstück 1 (G1) habe das dingliche Vorkaufsrecht auf alle Verkaufsfälle für G2 und habe damals von meinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht und schriftliche Verzichtserklärung abgegeben für diesen Verkaufsfall (zu den Bedingungen der Vorurkunde vom 28.9.)

Nun wurde von V und K am 4.7.17 ein vom Notar erstellter Nachtrag zum Kaufvertrag vom 28.09.16 gemacht und ich wurde vom Notar darüber informiert. Darin wurde folgende Veränderungen durchgeführt, "Käufer ist nach der geänderten Vereinbarung
berechtigt bis zum Ablauf des 31.12.2017 (Stichtag) vom schuldrechtlichen Teil der Vorurkunde zurückzutreten".
"Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn 1.) ...Zugang einer schriftlichen Rücktrittserklärung beim Verkäufer... (war schon in der Vorurkunde drin); 2.) spätestens jedoch, sobald ein Bauantrag des Käufers positiv verbeschieden wird und die Bebauung des Vertragsgrundstückes ermöglicht. Auf die Bestandskraft der Baugenehmigung kommt es nicht an".

Meine Fragen sind.
Da sich nun nicht ganz unwesentliche Bedingungen zum Kaufvertrag verändert haben, neuer Stichtag und erweitertes Rücktrittsrecht, ändert sich etwas auch für mich als Vorkaufsberechtigter? Ich sollte doch die gleichen Bedingungen haben wie K, auch die geänderten Vertragsbedingungen sollten mir doch so auch zustehen? Erhalte ich erneut die Möglichkeit von meinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen? Läuft die Ausübungsfrist erneut an? Für den Fall das ich ein erneutes Vorkaufsrecht hätte und Gebrauch mache würde, müsste ich ja die Kosten für den Notar übernehmen. Allerdings könnte K seine angefallenen Kosten für seinen Architekt etc. von mir verlangen? Ich habe mit seinem Architekten normalerweise ja nichts zu tun. Was ist eine Sinnvolle Vorgehensweise?

Vielen Dank.
Ein Fragesteller

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Da der Kaufvertrag nachträglich geändert wurde, ist diese Änderung ihnen erneut mitzuteilen, Erst ab vollständiger Mitteilung der Kaufvertragskonditionen beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes für sie zu laufen (§ 510 BGB). Spätere Änderungen des Kaufvertrages sind ebenso unverzüglich mitzuteilen, da sonst die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht zu laufen beginnt ( BGH, Urteil vom 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72 ( bzgl. Vorpachtrecht wird aber auf Vorkaufrecht angewendet, BGH
Urteil vom 29.10.1993, Az.: V ZR 136/92))

Somit beginnt die Frist für sie neu zu laufen und sie können das Vorkaufsrecht ausüben.

Dabei machen sie sich auch nicht gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig, denn ein Vertragsverhältnis besteht nur zwischen Käufer und Verkäufer, so dass es dem Verkäufer obliegt, sich vertragsrechtlich gegen den Käufer abzusichern oder seine Schadenersatzansprüche zu befriedigen.

Da Käufer und Verkäufer den Vertrag nachträglich geändert haben, stellt die fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechtes ein rechtmäßiges Verhalten dar, dass grundsätzlich nicht zum Schadenersatz führen kann. Es fehlt an einer unrechtmäßigen Handlung bzw. einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage, die die Haftung beim Ausüben des Vorkaufsrechtes unter bestimmten Bedingungen normiert. Anderes kann sich nur ergeben , wenn im Vertrag der das Vorkaufsrecht festlegt, ein Eintritt in die Schadenersatzpflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer zu ihren Lasten festgelegt wurde.

Fazit und Vorgehensweise:

Sie können das Vorkaufsrecht fristgemäß durch Anzeige gegenüber dem Verkäufer ausüben, eine Schadenersatzpflicht zu ihren Lasten ist nicht erkennbar. Die Frist beginnt erst mit Mitteilung der vollständigen und geänderten Vertragsbedingungen zu laufen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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