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Vorkaufsrecht des Mieters bei Hausverkauf durch Vermieter

30.07.2011 13:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir wohnen seit 2006 in einem EFH zur Miete. Besitzer ist ein altes Ehepaar, welches jetzt auf die 90 zugeht. Schon 2006 bot uns der Sohn der Vermieter an das Haus zu kaufen, jedoch wollte es damals seine Mutter noch nicht hergeben. Wir haben letztes Jahr schon mit dem Sohn gesprochen, da es wohl mit dem Verkauf akut wird und unser Interesse am Haus Kund gegeben. Vor drei Wochen hat der Sohn ein Wertgutachten in Auftrag gegeben, um den Wert des EFH zu ermitteln und um uns dann einen Preis zu nennen.

Jetzt plötzlich meldet sich die Tochter der VM und möchte mit einer Freundin das Haus ansehen. Die Freundin hat wohl Interesse am Haus und möchte es kaufen. Der Sohn der VM wusste davon allerdings aber nichts und möchte immer noch, dass wir das Haus kaufen. Es ist doch richtig, dass wir das Vorkaufsrecht haben? Noch steht das Haus noch nicht zum Verkauf, da das Gutachten noch nicht erstellt ist.

Müssen wir die Schwester und ihre Freundin ins Haus lassen oder können wir ganz relaxed sagen, dass wir das Vorkaufsrecht haben und sich der Besuch damit erübrigt?

Ist es möglich, dass das Haus hinter unserem Rücken einfach verkauft wird?

Für eine schnelle Antwort wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworten:

Bei Vorkaufsrechten ist zwischen dem schuldrechtlichen, dem dinglichen und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden:

1. schuldrechtliches Vorkaufsrecht gem. § 463 ff. BGB

Bei dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht handelt es sich um einen Vertrag (sog. Vorkaufsvereinbarung), der zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten. Solch eine Vereinbarung könnte u.a. im Mietvertrag vereinbart werden. Die Vorkaufvereinbarung über ein Grundstück bedarf allerdings der notariellen Beurkundung, vgl. § 311 b BGB.

Aus Ihrer Schilderung kann ich nicht entnehmen, dass Sie solche ein Vorkaufsrecht mit den Eigentümern des von Ihnen angemieteten Hauses geschlossen haben, so dass ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht besteht.


2. dingliches Vorkaufsrecht gem. §§ 1094 ff. BGB

Das dingliche Vorkaufsrecht ist nur an einem Grundstück zulässig und wird im Grundbuch eingetragen.

Auch solche ein Vorkaufsrecht liegt nach Ihrer Schilderung nicht vor.


3. gesetzliches Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB

§ 577 BGB gewährt Mietern ein Vorkaufsrecht an von ihnen gemieteten Wohnräumen, wenn diese in Wohnungseigentum ("Eigentumswohnungen")umgewandelt werden bzw. werden sollen. Das gilt aber nur bei dem ersten Verkauf der Wohnung, nicht bei einem späteren Weiterverkauf. Das Recht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Vorliegend liegt weder eine Umwandlung in Wohnungseigentum vor noch ist eine solche geplant. Demnach scheidet auch ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus.

Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2011 | 14:29


Wichtig für mich wäre noch zu wissen, ob ich verpflichtet bin, diese Freundin ins Haus zu lassen, wenn der Verkauf noch gar nicht aktuell ist. Diese Frage blieb leider unbeantwortet.

Vielen Dank nochmal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2011 | 14:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ein generelles Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich zwar nicht geregelt, allerdings ist anerkannt, dass der Vermieter im Verkaufsfalle berechtigt ist, die Wohnräume mit etwaigen Kaufinteressenten zu besichtigen.

Dieses Recht besteht grds. unabhängig von einer etwaigen mietvertraglichen Vereinbarung (ein Besichtigungsrecht des Vermieters findet sich oft auch in den mietvertraglichen Regelungen).

Bzgl. der Besichtigungen (Zeitpunkt d. Termins, Anzahl der Termine, Dauer d. Termins etc.) ist allerdings auf die Bedürfnisses des Mieters Rücksicht zu nehmen.

Grds. ist anerkannt, dass Besichtigungen werktags zwischen 19.00 und 20.00 Uhr, dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von 3 Tagen und einer Besichtigungsdauer von jedenfalls 30 bis 45 Minuten zumutbar sind.



Bitte entschuldigen Sie, dass diese Frage nicht sofort beantwortet wurde.

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