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Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Hauskauf ( Wohnraum Flüchtlinge )

03.10.2015 20:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir stehen kurz vor dem Kauf eines Einfamilienhaus im Rhein Main Gebiet.

Nach dem unterschreiben des notariellen Kaufvertrags muss u.a. ein Negativzeugnis
bzgl. § 24 III BauGB bei der Gemeinde beauftragt werden.

Dazu hätte ich folgende Fragen im Rahmen der momentanen Wohnraumknappheit der Kommunen bei der Flüchtlingsfrage .

1. Kann eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht ziehen um Wohnraum für Flüchtlinge zu schaffen bei einem privaten Hauskauf ?

2. Wenn ja , dann wäre das für mich eine Ultima Ratio Geschichte. Müßte die Stadt dann nicht erst alle ihre Möglichkeiten ausschöpfen wie das Belegen von Turnhallen , Anmietung aller möglichen freien privaten Wohnungen auf dem Markt, Belegen von Hotelbetten usw. ?
Wo liegt hier die Grenze ?

3. Könnte ich rechtlich gegen diesen Verwaltungsakt durch Einspruch und spätere Klage beim Verwaltungsgericht vorgehen, wenn ich der Auffassung wäre die Gemeinde hätte nicht alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft ?

4. Wie sieht es mit Entschädigungen nach § 28 VI BauGB aus. Könnte ich hier die Notarkosten und die entstandenen Gebühren beim Auflösen eines Kreditvertrages , die sich im 5 stelligen Bereich bewegen würden von der Gemeinde einfordern ? Zu welchen sonstigen Entschädigungszahlungen wäre die Gemeinde dem urspr. Käufer gegenüber verpflichtet ?

Vielen Dank im voraus.
03.10.2015 | 21:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Kann eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht ziehen um Wohnraum für Flüchtlinge zu schaffen bei einem privaten Hauskauf ?

Nach § 24 Baugesetzbuch müsste das Grundstück zunächst in den folgenden Gebieten liegen:

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,

2. in einem Umlegungsgebiet,

3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie

7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Sofern das Grundstück bereits bebaut sein sollte, wäre dies bereits ein Ausschluss, wenn es um die Unterbringung von Flüchtlingen ginge und keine der anderen Voraussetzungen vorliegen.

Zudem müsste die folgende Voraussetzung erfüllt sein:

"Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt."

Auch dies dürfte bereits zweifelhaft sein, ob es tatsächlich dem "Allgemeinwohl" dient, wenn Flüchtlinge in einer Kommune untergebracht werden, da diese bislang kein Aufenthaltsrecht besitzen und die Unterbringung temporär wäre,



2. Wenn ja , dann wäre das für mich eine Ultima Ratio Geschichte. Müßte die Stadt dann nicht erst alle ihre Möglichkeiten ausschöpfen wie das Belegen von Turnhallen , Anmietung aller möglichen freien privaten Wohnungen auf dem Markt, Belegen von Hotelbetten usw. ?
Wo liegt hier die Grenze ?

Das ist dann im Rahmen der Verhältnismäßigkeit zu prüfen, insbesondere, ob es auch noch mildere Mittel gibt, sprich die anderweitige Unterbringung in anderen Räumlichkeiten. Eine Anmietung wäre ebenfalls eine Möglichkeit, um dem temporären Problem vorzukommen. Eine Grenze ist allerdings fließend und kommt spezifisch auf die Situation vor Ort an. Je größer die Stadt und Möglichkeiten, desto weniger darf in die Eigentumsrechte Dritter eingegriffen werden. Eine definierte Grenze gibt es daher nicht.


3. Könnte ich rechtlich gegen diesen Verwaltungsakt durch Einspruch und spätere Klage beim Verwaltungsgericht vorgehen, wenn ich der Auffassung wäre die Gemeinde hätte nicht alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft ?

Dagegen sind natürlich Rechtsmittel statthaft, entsprechend könnten Sie gegen den Bescheid Klage einreichen (Ein Widerspruch führt in der Regel in solchen Fällen nicht zum Errfolg, wobei das Widerspruchsverfahren auch hier erst einmal zu durchlaufen wäre) und beim Verwaltungsgericht die Rechtslage überprüfen lassen, notfalls auch noch in der Berufungsinstanz beim Oberverwaltungsgericht.


4. Wie sieht es mit Entschädigungen nach § 28 VI BauGB aus. Könnte ich hier die Notarkosten und die entstandenen Gebühren beim Auflösen eines Kreditvertrages , die sich im 5 stelligen Bereich bewegen würden von der Gemeinde einfordern ? Zu welchen sonstigen Entschädigungszahlungen wäre die Gemeinde dem urspr. Käufer gegenüber verpflichtet ?

Die Entschädigung bestimmt sich nach §§ 93 ff. BauGB. Hiernach wären Ihnen dann alle Aufwendungen zu entschädigen, insbesondere auch Notarkosten,Zinsen für Kredite, Bearbeitungsgebühren usw., sprich alle Aufwendungen, die Sie im Glauben des Erwerbs machen durften.

Ich halte die Ausübung eines Vorkaufsrechtes allerdings für wenig wahrscheinlich, da sich Kommunen grundsätzlich darauf beschränken, Wohnraum zu mieten und diese außerdem erst einmal gehalten sind, städtischen Wohnraum und Möglichkeiten voll auszuschöpfen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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