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Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie / Fristbeginn ?

09.07.2014 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Leider ergibt es sich für mich als Laien nicht eindeutig aus dem Gesetzestext.

Nach § 463 BGB tritt der "Vorkaufsfall" mit Abschluss des Kaufvertrages ein
in unserem Fall: notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufs am 05.06.2014

Nach § 469 BGB ist der Vorkaufsberechtigte unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrages zu informieren und hat ab Mitteilung 2 Monate Frist, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Im vorliegenden Fall erfolgte die Mitteilung inkl. des Entwurfs des Kaufvertrages
mit allen zur Ausübung des Vorkaufsrechts relevanten Daten bereits 2 Tage vor
der Beurkundung des Kaufvertrages. Das Datum der Beurkundung wurde auch mitgeteilt.
1 Tag vor der notariellen Beurkundung erfolgte noch einmal eine mündliche Mitteilung.
Der Vorkaufsberechtigte selbst hat auch aufgrund der ihm vorliegenden Daten zwecks eventueller Ausübung des Vorkaufsrechts exakt am Termin der notariellen Beurkundung
selbt einen Termin bei der Hausbank, um über die Finanzierung zu verhandeln, falls er
sein Vorkaufsrecht wahrnehmen würde.
Mit Datum der notariellen Beurkundung (05.06.2014) des Verkaufs an den Dritten lagen dem Vorkaufsberechtigten also sämtliche Daten über den Verkauf an den Dritten bereits vor und der Vorkaufsberechtigte selbst wurde auch schon zwecks Ausübung seines Vorkaufsrechts aktiv.
Eine Abschrift der Notarurkunde ging dem Vorkaufsberechtigten dann am 13.06.2014 per Post zu.

Wann genau beginnt nun die Frist ( 2 Monate ) zur Ausübung des Vorkaufsrechts in diesem Fall ???

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Voraussetzung für den Fristbeginn ist zunächst der Eintritt des Vorkaufsfalles gemäß § 463 BGB, mithin der Abschluss eines - im Falle eines Grundstückes - notariellen Kaufvertrages.

Gemäß § 469 BGB ist dem Vorkaufsberechtigtem unverzüglich Mitteilung über den Inhalt des geschlossenen Vertrages zu machen. Das bedeutet, dass eine Übersendung des Kaufvertragsentwurfes vor Abschluss nicht ausreichend ist. Der § 469 BGB stellt auf den Inhalt eines geschlossenen Kaufvertrages ab und nicht auf den Inhalt eines Entwurfes. Der Inhalt eines Entwurfes kann schließlich zwischen Mitteilung vom Entwurf und Abschluss des Kaufvertrages geändert werden. Eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Vorkaufsberechtigtem dann nicht möglich, denn er kennt letztendlich nicht die Verpflichtungen, die Ihn treffen könnten. Dies ist aber notwendige Voraussetzung.

Die Mitteilung über den Vorkaufsfall muss den Vorkaufsberechtigten über Art und Inhalt des Kaufvertrages informieren, so dass dieser in der Lage ist, die Folgen innerhalb der gesetzten Frist zu beurteilen und zu prüfen. Erst wenn dies erfüllt ist, beginnt die Frist des § 469 II BGB. Insofern beginnt die Frist im Falle eines Grundstückskaufvertrages regelmäßig erst mit Übersendung der notwendigen Informationen über den Kauf - mithin also erst mit Zustellung der Abschrift des notariellen Kaufvertrages. Hier also am 13.06.2014 (sofern dies das Datum der Zustellung beim Berechtigtem ist).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2014 | 10:29

Vielen Dank ! Das kann ich nachvollziehen.

Unabhängig von der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts stellt
sich noch die Frage, ob die Vorkaufsberechtigte (in diesem Fall
die Schwester des Verkäufers der Immobilie) evtl. gegen § 242 BGB
(Treu und Glauben) verstoßen haben könnte.
Denn die Immobilie wurde ihr vom Vorkaufsverpflichteten bereits
mehrfach angeboten und ein Kauf wurde seitens der Vorkaufsberechtigten abgelehnt. Nun will sie plötzlich doch kaufen mit der Begründung, dass sie nicht selbst verhandeln wollte, sondern warten wollte bis ein Dritter für sie
über einen Kaufpreis, den sie akzeptieren könnte, verhandelt.

Darüber hinaus wurde bisher noch keine Erklärung zur Wahrnehmung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten abgegeben, so dass sich an den Eigentumsverhältnissen noch nichts geändert hat.
Trotzdem hat die Vorkaufsberechtigte bereits Arbeiten/Umbauten an der Immobilie begonnen, obwohl sie noch gar keine Ansprüche hat.
Dies ist streng genommen doch Sachbeschädigung, oder ?

Stehen diese beiden Sachverhalte (Kauf bereits mehrfach abgelehnt und Sachbeschädigung am noch fremden Eigentum) evtl. im Gegensatz zu
§ 242 Treu und Glauben und könnten evtl. zu einer Verwirkung des Vorkaufsrechts führen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2014 | 11:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

streng genommen, sind Ihre Nachfragen keine Nachfragen hinsichtlich der Ausgangsfrage, sondern neue Fragestellungen. Gemäß Bedingung dieser Plattform bin ich grundsätzlich nicht berechtigt diese "Nachfragen" zu beantworten. Nur aus Kulanz erfolgt eine Antwort in gebotener Kürze:

1. Das Vorkaufsrecht kann verwirkt sein, wenn der Vorkaufsberechtigte zum Beispiel seinen Verpflichtungen offensichtlich nicht nachkommen kann oder die Erfüllung des Vertrages verhindert oder erschwert. Die Ablehnung eines Kaufs vor eintreten eines Vorkaufsfalles führt aber grundsätzlich nicht zur Verwirkung.

2. Wenn die Vorkaufsberechtigte nicht / noch nicht Eigentümerin ist, dann darf sie auch keine Veränderungen vornehmen. Dies kann Sachbeschädigung sein. Führt aber eventuell auch zu zivilrechtlichen Ansprüchen des noch Eigentümers (Unterlassung, Schadensersatz). Zu einer Verwirkung des Vorkaufsrechts führt dieses Verhalten aber grundsätzlich auch nicht.

Für eine detaillierte Antwort muss ich Sie bitten, eine erneute Frage in diesem Forum zu posten.

Mit freundlichen Grüßen

Tim Droese
Rechtsanwalt

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