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Vorkaufsrecht bei einem vermieteten Reihenhaus

| 19.11.2015 22:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Miete Einfamilienhaus
Vorkaufsrecht
Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters

Wir wohnen seit Sommer d.J. in einem Reihenhaus zur Miete (als einzige Mietnutzer des gesamten Hauses). Der Vermieter möchte sein Haus nun verkaufen. Besteht für uns ein Vorkaufsrecht? Wenn ja, zu welchen Bedingungen? Kann der Vermieter, um diese Situation zu umgehen (und das Haus besser verkaufen zu können) uns ggf. auch zuvor kündigen, oder ist er dabei an bestimmte Gründe gebunden? Kommt es zu einem Verkauf an einen Dritten, der das Haus selbst nutzen möchte, unter welchen Bedingungen kann uns dann gekündigt werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1)
Besteht für uns ein Vorkaufsrecht?

Wenn ein Vorkaufsrecht nicht vertraglich vereinbart ist, habe sie keines.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter besteht lediglich, wenn Wohnungseigentum begründet wurde, nachdem Sie eingezogen sind (§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB).

2)
Kann der Vermieter, um [...] das Haus besser verkaufen zu können, uns ggf. auch zuvor kündigen oder ist er dabei an bestimmte Gründe gebunden?

Der bisherige Vermieter und Eigentümer darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist gegeben (§ 573 Abs. 2 Ziffer 3, 1 Halbsatz BGB; sog. Verwertungskündigung), wenn Ihr Mietverhältnis den Vermieter "an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung [...] hindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde[.]" Die Hürden sind sehr hoch.

3)
Kommt es zu einem Verkauf an einen Dritten, der das Haus selbst nutzen möchte, unter welchen Bedingungen kann uns dann gekündigt werden?

Der Erwerber darf Ihnen auch nur mit einem berechtigten Interesse kündigen.
Er wird Eigenbedarf anmelden (§ 573 Abs. 1 S. 2 Ziffer 2 BGB), wenn er selbst oder Familienangehörige einziehen möchte/n. Der Erwerber kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist mit dreimonatiger Kündigungsfrist, wenn vertraglich nichts Anderes geregelt ist.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen beantwortet sind.
Nutzen Sie bitte bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2015 | 11:53

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn kein Vorkausrecht besteht, verbleibt uns als Mieter ja die Möglichkeit, das Objekt selbst über den normalen Weg zu erwerben. Ist der Vermieter uns gegenüber dazu verpflichtet, eine (mündliche? schriftliche?) Mitteilung zu machen, dass er überhaupt verkaufen möchte oder ob er einen Interessenten gefunden hat, oder kann er das gesamte Procedere abwickeln, ohne uns davon in irgend einer Weise zu informieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2015 | 12:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

es besteht keine gesetzliche Pflicht, Ihnen mitzuteilen, dass das Haus veräußert werden soll.
Der Eigentümer / Vermieter muss Sie - wenn nicht der Vertrag eine Verpflichtung vorsieht - nicht informieren.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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