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Vorkaufsrecht bei Verkauf einer Immobilie

| 09.11.2021 09:28 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:09

Die bisherigen Eigentümer / Erbengemeinschaft (= Vermieter) eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 3 Wohnpartien zur Miete (incl. meiner Wohnung) haben im Mai' 21 den Verkauf des Hauses beschlossen. Hierfür wurde ein Immobilienmakler beauftragt.
Der Vermieter hat vor Beauftragung des Maklers den Mietern jeweils (unverbindliche) Angebote zum Kauf der Wohnungen (ohne irgendwelche Dokumente wie Grundbuchauszug etc.) gemacht, um dann das Angebot nach ein paar Tagen jeweils wieder zurückzunehmen.
Zum Zeitpunkt der Angebote (Mai/Jun) waren die einzelnen Wohnungen noch nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Aus dem Jahr 2016 besteht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und im September 21 wurde eine Teilungserklärung mit 3 ETW's notariell beurkundet (Grundbuchauszug liegt mir noch nicht vor).

Der Makler ist nun mit dem Verkauf befasst und sucht insbesondere einen Investor, der das komplette Haus mit Grundstück kauft. Der Makler verweist mich bzgl. eines etwaigen Vorkaufsrechts an den derzeitigen Vermieter.

Wie ist denn die Rechtslage zu einem Vorkaufsrecht bzgl. Ablauf, (Informations-) Pflichten des Vermieters und Rechte des Mieters?

09.11.2021 | 10:34

Antwort

von


(1947)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Werden

- vermietete Wohnräume,
- an denen nach der Überlassung an den Mieter
- Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll,
- an einen Dritten verkauft,

so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, BGB, § 577.

Das kommt hier also in Betracht.

Zum Ablauf:

Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

Die Person des Verkäufers ist für das Entstehen des Vorkaufsrechts unbeachtlich, so dass der Verkauf durch den Vermieter oder einen Dritten erfolgen kann. An einen Dritten muss der Verkauf stattfinden. Ein Dritter liegt dann nach nicht vor, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Die Ausübung und der Vollzug des Vorkaufsrechts durch den Mieter hat eine Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge, falls der ehemalige Eigentümer gleichzeitig Vermieter ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 12.11.2021 | 11:14

Danke für Ihre Erläuterung.

In o.g. Fall wurde ja wie beschrieben das MFH in ETW "umgewandelt". Der erwähnte "Investor" würde demnach das gesamte Haus und Grund kaufen.
Angenommen der derzeitige Eigentümer bzw. der beauftragte Makler verkauft das komplette Haus, ich selbst hätte aber ggf. nur Interesse an einem Erwerb meiner Mietwohnung.

Welche Rechte/Pflichten hätte ich denn für den Fall, dass ich über den Verkauf informiert bzw. nicht informiert werde?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.11.2021 | 08:09

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Das ist soweit egal, ob nur die einzelne Wohnung oder das Haus verkauft würde, denn ansonsten würde man das Vorkaufsrecht aushebeln.
Aber es stimmt, es kommt auf den konkreten Fall an.
"Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.
Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen ("Erwerbermodell")."
BGH, Urteil vom 22. 11. 2013 – V ZR 96/12
Hier verstehe ich das aber so, dass bereits jetzt die drei Wohnungen aufgeteilt worden sind.
Ein Vorkaufsrecht scheidet aber nur dann aus, wenn das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet worden ist; auch die Voraussetzungen für die zweite Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor, wenn dieses Erwerbermodell vorliegt.
Darauf kommt es an.

Nichtsdestotrotz müsste man den Fall gegebenenfalls nochmals anhand der BGH-Rechtsprechung prüfen, aber nach meiner ersten Einschätzung, ist dieser Fall nicht einschlägig.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.11.2021 | 07:53

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.11.2021
4,2/5,0

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